인접 토지의 수용으로 인한 보상가액이 당해 물건의 개별공시지가 보다 큰 금액으로 나타나는 점, 수년간 개별공시지가 산정시 조정신청 등을 한 자료제시가 없는 점, 실가로 본 매매계약서는 잔금지급 미이행으로 매매거래가 파기된 것으로 보이는 점 등에 비추어, 매매가액은 토지의 적정한 실가를 반영한다고 보기는 어려움
인접 토지의 수용으로 인한 보상가액이 당해 물건의 개별공시지가 보다 큰 금액으로 나타나는 점, 수년간 개별공시지가 산정시 조정신청 등을 한 자료제시가 없는 점, 실가로 본 매매계약서는 잔금지급 미이행으로 매매거래가 파기된 것으로 보이는 점 등에 비추어, 매매가액은 토지의 적정한 실가를 반영한다고 보기는 어려움
심판청구를 기각한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
1. 토 지부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거 래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
(1) 상속세 신고서 및 결정결의서 등 심리자료에 따르면, 청구인들은 쟁점토지의 가액을 평가․적용함에 있어 상속개시전인 2008.4.26. 매매계약 후 해지된 가액인 32억원을 시가로 보았고, 처분청은 2008.6.13. 위 매매계약에 포함된 143-144(10,684㎡), 143-145(2,362㎡)가 ㎡당 37,050원 에 OOO에 수용된 사실과 쟁점토지에 대한 가압류, 가등기에 대하여는 매수인의 책임이며, 그 매매계약이 해지되어 적정한 가치를 반영할 수 없다고 보아 아래 <표1>과 같이 보충적평가방법인 개별공시지가를 적용한 것으로 나타난다. <표1> 쟁점토지에 대한 신고가액과 결정금액 (단위: ㎡, 천원) 소재지 지 목 수 량 신고가액 단가 결정금액 OOO 143-127 임야 785,110 3,200,000 26 20,412,860 〃 143-133 임야 6,873 28 192,444 〃 143-134 임야 82,383 28 2,298,486 〃 143-135 임야 52,407 28 1,477,877 〃 143-136 임야 10,087 30 306,645 〃 143-137 임야 68 41 2,781 〃 143-138 임야 16,542 30 504,531 〃 143-139 임야 2,868 37 106,403 〃 143-140 임야 7,053 29 203,126 〃 143-141 임야 2,982 33 97,511 합 계 966,373 3,200,000 25,602,664 * 쟁점토지 개별공시지가 평균액은 26,493원(25,602,664천원 ÷ 966,373㎡)임.
(2) OOO의 수용재결에 따른 보상금지급 공문(건설관리과-6474, 2008.6.12.) 및 OOO위회의 재결서(2008.6.13.)를 보면, OOO구청의 OOO도시자연공원 조성사업과 관련하여 OOO위회는 수용의 개시일을 2008.6.13.로 하여 쟁점토지 외 143-144, 143-145 토지 등이 수용되어 ㎡당 37,050원으로 재결하여 피상속인 외 1인에게 보상하기로 통보하였고, 수용된 금액은 상속재산에 포함된 것으로 나타난다.
(3) 청구인들은 쟁점토지가 1980년대부터 시민공원으로 개발제한구역․대공방어협조구역․비행안전구역 및 문화재보호구역으로 지정되었고, OOO와 OOO구청은 토지사용에 대한 허락없이 주민체육근린시설을, 국방부는 비상헬리콥터장을 각각 설치하고도 어떠한 사과나 보상 등이 없는 등 각종 규제 및 토지거래허가구역으로 지정되어 부동산의 처분 및 건물증축 등 일체의 재산권을 행사할 수 없는 상태로 지속되고 있는 토지로서, 매매계약서 및 매매합의서 등과 같이 피상속인과 상속 인들이 수차에 걸쳐 매도를 하려하였으나 매도가 이루어지지 않았다 가, 2008.4.26. 매수자 김OOO외 1인과의 거래계약이 32억원이었고, 이후 김OOO가 2010.12.6. 피상속인을 상대로 OOO지방법원에 부동산처분금지가처분신청을 내어 법원에서 받아들여져 청구인들이 이에 대한 이의신청을 제기하여 말소되었으며, 2011.1.7. 매매계약이행을 촉구하는 내용증명을 보냈던 것이므로 이는 실질적으로 유효한 거래임이 분명하여 32억원을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다며, 부동산등기부등본 및 토지이용계획확인원, 자산관리공사유찰내역, 2004～2010 부동산매매계약서(의향서), 이의신청문, OOO지방법원결정문 및 매매계약이행촉구서 등을 제출하였다.
(4) 청구인들이 실가로 본 매매계약서 (2008.4.26. 매도인: 피상속인, 매수인: 김OOO․최OOO)의 주요 내용은 아래와 같다. o 매매부동산 목록: 쟁점토지(966,373㎡) 및 143-144(10,684㎡), 143-145(2,362㎡) o 매매금액은 32억원이며, 계약금은 3억원으로 계약일 현금지급, 중도금 3억원으로 계약일 현금지급, 잔금 26억원은 매수인이 3개월 이내에 현 상태로 금융권 또는 제3자에게 담보로 제공하여 대출받아 지급하되, 매도인이 매수인에게 담보제공서류를 제공하기 이전에 매수인은 잔금 중 3억원을 매도인에게 지급하여야 한다. o 위 부동산에 대한 나머지 가등기(가등기권자 김OOO 외 5인)와 압류(OOO구청)에 대하여는 매수인의 책임으로 해결한다. o 매매부동산에 대하여 발생하는 모든 손실보상금 및 기타 권리는 모두 매수인에게 있으므로 매도인 명의의 기 발생된 손실보상금 및 앞으로 발생할 손실보상금 등을 매수인에게 양도하는 채권양도양수계약을 체결하여 매수인이 수령하도록 한다. * 매수인들은 계약일에 매도인에게 자기앞수표로 계약금 3억원과 중도금 3억원 등 6억원을 지급함
(5) 청구인들의 잔금지급독촉내용증명(2009.1.7. 2009.1.19.)을 보면, 상속인 대표 정OOO은 2009.1.7. 및 2009.1.19. 김OOO와 최OOO에게 잔금지급일 2008.7.26. 지나도록 잔금을 지급하지 않았는바 잔금을 지급해 달라는 내용의 독촉통지서를 발송하였고, 채권양도계약서(2009.4.)를 보면, 김OOO는 피상속인 사이에 2008.4.26. 체결한 쟁점토지 및 143-144(10,684㎡), 143-145(2,362㎡)에 관한 매매계약의 해제로 인하여 정OOO에 대하여 금 3억원의 중도금 반환채권을 가지고 있고, 반환채권을 이OOO에게 양도한다(매매계약서, 계약금, 중도금 영수증 및 포기각서 첨부)고 기재되어 있다.
(6) 살피건대, OOO구청은 OOO위원회의 재결에 따라 쟁점토지와 인접한 143-144, 143-145 토지 등에 대하여 ㎡당 37,050원으로 재결하여 피상속인 외 1인에게 보상하기로 결정한 것으로서 이는 처분청의 개별공시지가(평균 26,493원)보다 큰 금액으로 나타나는 점, 쟁점토지에 대한 수년에 걸친 개별공시지가 산정에 있어 청구인들은 조정신청 등을 한 자료제시가 없는 점, 청구인이 실가로 본 매매계약서(2008.4.26.)는 내용증명 및 채권양도계약서 내용 등으로 보아 심리일 현재까지 잔금지급이행이 되지 않은 것으로 나타나는 것으로 보아 당해 매매거래가 파기된 것으로 보이며, 동 계약내용에 가등기와 압류에 대하여는 매수인의 책임으로 해결한다고 기재된 점에서 매매가액 32억원은 쟁점토지의 적정한 실가를 반영한 것으로 보기는 어려워 보인다. 따라서 처분청에서 청구인들이 주장하는 매매계약을 상속개시 당시 시가로 인정하지 아니하고 보충적평가방법인 개별공시지가 256억원을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.