공장신설 승인을 받은 토지를 여러 필지로 분할・매각한 점 등을 감안하면 부동산 거래에는 사업성이 있는 것으로 보이므로 이로 인한 소득은 사업소득(부동산매매업)으로 봄이 타당함
공장신설 승인을 받은 토지를 여러 필지로 분할・매각한 점 등을 감안하면 부동산 거래에는 사업성이 있는 것으로 보이므로 이로 인한 소득은 사업소득(부동산매매업)으로 봄이 타당함
OOO세무서장이 2011.6.24. 청구인에게 한 2009년 귀속 종합소득세 OOO원의 부과 처분은 OOO리 390-2 대지 660㎡, 주택 183.3㎡ 및 같은 리 390-1, 390-6 목장 용지 873㎡의 양도를 부동산매매업에 해당하지 아니하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 공직을 정년퇴직한 후 귀향하여 쟁점부동산의 소재지에서 10년 이상 영농에 종사하였고, 그러던 중 노후생활자금을 마련하기 위하여 보유한 부동산을 매각하고자 하였으나 적당한 매수자가 나타나지 아니하여 ‘진입도로 개설, 벌목, 평지작업 등 일부 토목공사에 대한 비용을 부담하면 자신이 공사를 시공하고 매수자를 모집하여 토지를 분할매각하겠다’는 OOO종합건설(주) 대표이사 최OO의 제안에 따라 그와 토지매각을 위한 약정을 체결하고 토지매매와 공장 인허가 등에 대한 권한을 그에게 위임한 것인바, 청구인이 부담한 부지조성공사비는 토지의 소유주로서 어쩔수 없이 부담한 것이고 지목변경 또한 소유권이 이전된 후 각 필지별로 이루어진 것이므로 쟁점부동산의 거래로 인한 소득을 사업소득으로 과세함은 부당하다.
(2) 설령, 쟁점부동산의 거래로 인한 소득이 사업소득(부동산매매업)에 해당한다고 하더라도 그 중 OOO리 390-2 대지 660㎡ 및 주택 183.3㎡는 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세대상이고, 같은 리 390-1, 390-6 목장용지 873㎡ 및 같은 리 390-8 임야 3,305㎡ 중 980㎡는 8년 자경농지로 양도소득세 감면대상이므로 사업소득 과세대상에서 제외되어야 한다.
(1) 소득세법제19조 및 같은 법 시행령 제34조에 부동산분양공급업은 부동산매매업으로 사업소득에 속한다고 규정되어 있으며, 같은 법 기본통칙 19-7에는 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 것은 부동산매매업에 해당하고, 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다고 규정되어 있는바, 청구인이 2007.7.18. OOO종합건설(주) 최OOO과 토지매각을 위한 약정을 체결하고 토지를 개발하여 17필지로 분할한 후 그 중 16필지를 8명에게 매각함으로써 OOO백만원의 매매차익이 발생한 점에 비추어 보면 청구인이 사업목적의 매매차익을 얻기 위하여 계속적ㆍ반복적으로 부동산 거래를 한 것으로 보이므로 쟁점부동산의 거래로 인한 소득을 사업소득(부동산매매업)으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(2) 양도소득세의 비과세ㆍ감면은 사업소득으로 과세되는 경우에도 비과세ㆍ감면된다는 것이 아니므로 과세 처분은 정당하다.
① 쟁점부동산의 거래로 인한 소득을 사업소득(부동산매매업)으로 보아 과세한 처 분의 당부
② 양도소득세 비과세ㆍ감면대상 부동산은 사업소득 과세대상에서 제외되어야 한 다는 청구주장의 당부
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건 물을 자영 건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.
(1) 청구인은 1970.9.7. 취득한 OOO리 산 122-2 임야 35,719㎡를 1994.2.8. 임야 34,846㎡ 및 목장용지 873㎡로 분할하고, 1999.11.10. 임야 34,846㎡를 임야 34,186㎡ 및 대지 660㎡로 분할하였으며, 1987.2.6. 임야 소재지로 주민등록을 전입하여 1999.9.17. 건물 183.3㎡(주택 93.54㎡ 및 농가창고 89.76㎡)를 신축하고 2009.1.1.까지 거주한 것으로 나타난다.
(2) 청구인은 2007.7.18. 임야 34,186㎡를 매각하기 위하여 OOO종합건설(주) 대표이사 최OO과 부지조성공사에 관한 약정을 체결하였으며, 2008.9.19. 이를 3필지로 분할하고 동 필지를 다시 2009.1.2. 14필지로 분할하였으며, 2009.1.5.부터 진입도로공사 등 부지조성공사를 시행한 다음, 2009.2.2.～2009.6.22. 기간동안 쟁점부동산(임야 25,376㎡ 외에 목장용지 873㎡, 대지 660㎡ 및 주택 183.3㎡는 당초 개발면적에는 포함되어 있지 아니하였으나 공장신설승인 신청을 하면서 대상면적에 포함됨)을 최OO 등 8명에게 양도한 것으로 나타난다.
(3) 청구인은 쟁점부동산의 거래로 인하여 양도소득OOO이 발생한 것으로 보아 양도소득세를 신고하였으며, OOO리 390-2 대지 660㎡ 및 주택 183.3㎡는 비과세 대상(1세대 1주택)으로, 같은 리 390-1, 390-6 목장용지 873㎡ 및 같은 리 390-8 임야 3,305㎡ 중 980㎡는 감면대상(8년 자경농지)으로 신고하였다. (4) 청구인과 최OO이 체결한 약정서(2007.7.18.)에 의하면 청구인은 토지(임야 34,186㎡)의 원활한 매각을 위하여, 최OO은 토목공사 및 건축공사의 수주를 위하여 약정을 체결하였으며, 토지의 원활한 매각을 위해서는 진입도로의 변경과 확장이 선행되어야 하나 청구인의 자금사정이 여의치 아니하므로 최OO이 우선 진입도로 개설공사, 진입도로 확장공사, 벌목공사, 벌개제근공사, 일부부지공사, 사면보호공사, 우수관 설치공사 등을 시공하고 공사대금은 토지의 매각대금으로 지급받되, 공사비용을 담보하기 위하여 각종 인허가에 대한 명의를 최OO으로 하고, 토지매각에 대한 권한을 최OO에게 위임하기로 한 것으로 나타난다.
(5) 위 약정에 따라 청구인으로부터 공장인허가 및 토지매매와 관련한 권한을 위임받은 최OO은 개발대상토지(임야 34,186㎡)에 공장을 설립할 매수인들을 모집하였고, 청구인으로부터 토지사용승락을 받은 최OO 외 6명은 OOO시장에게 공장신설승인을 신청하여 2008.12.17. 승인받았으며, 청구인은 2009.1.5. 최OO에게 진입도로공사 등 부지조성공사(계약금액: OOO억원)를 도급준 것으로 나타난다.
(6) 등기부등본(토지)에 의하면 청구인이 1970.9.7. 취득한 OOO리 산 122-2 임야 35,719㎡는 4차례 분할을 거쳐 OOO리 390-3 외 16필지로 변경되었으며, 그 중 16필지 26,909㎡(임야 25,376㎡, 목장용지 873㎡ 및 대지 660㎡)는 2009.2.2.～2009.6.22. 기간동안 최OO 등 8명에게 양도된 후 2009.12.17.～2010.11.25. 기간동안 공장용지(도로 포함)로 지목이 변경된 것으로 확인된다.
(7) 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이소득세법상 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인바, 청구인이 건설업자와 토지매각을 위한 약정을 체결하고 공장용지를 조성하기 위하여 부지조성공사를 실시한 점, 공장신설 승인을 받은 토지를 여러 필지로 분할한 다음 5개월 동안 8명에게 매각한 점 등을 감안하면 쟁점부동산의 거래에는 사업성이 있는 것으로 보이므로 이로 인한 소득은 사업소득으로 봄이 타당하다 할 것이다. 다만, 쟁점부동산 중 OOO리 390-2 대지 660㎡, 주택 183.3㎡ 및 같은 리 390-1, 390-6 목장용지 873㎡는 청구인이 양도를 위하여 분할하기 이전부터 분할되어 있었고, 청구인의 거주기간, 주택 신축사실 등으로 보아 실제 거주 및 영농 목적으로 사용된 것으로 보이며, 당초에는 개발대상에도 포함되어 있지 아니하여 그 매매를 부동산매매업으로 보기는 무리가 있다고 할 것이므로 이 부분은 사업소 득의 과세대상에서 제외하는 것이 사회통념에 부합한다 할 것이다. 따라서, 쟁점부동산 중 OOO리 390-2 대지 660㎡, 주택 183.3㎡ 및 같은 리 390-1, 390-6 목장용지 873㎡의 양도는 사업소득 과세대상에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.
심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.