부동산 등가 교환의 경우 교환 계약일에 대금청산이 이루어진 것으로 보아야 함

심판청구를 기각한다.

• 가. OOO지방국세청장은 2010년 9월 OOO동 469-38 대지 469㎡, 건물 1,535㎡(용도: 모텔, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 양수도를 조사한 결과, 청구인이 2004.3.12. 쟁점부동산을 취득하여 2007.5.25. 미등기전매한 것으로 확인하고 처분청에 과세 자료로 통보하였다.
• 나. 처분청은 양도가액(실지거래가액) 22억원, 취득가액(환산취득 가액) 1,902,462,326원, 양도차익 294,232,135원으로 하여 2010.12.15. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 282,162,040원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.18. 이의신청을 거쳐 2011.6.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2004.3.12. 청구인 소유 OOO 산 20 임야 27,769㎡(이하 “제1부동산”이라 한다) 및 OOO 산 11-1 임야 33,100㎡(이하 “제2부동산”이라 한다)와 송OOO 소유 쟁점부동산을 교환하는 계약을 체결한 후, 송OOO은 제1 부동산 소재지 거주자가 아님에 따라 토지거래허가를 받지 못해 소유권 이전등기를 못하게 되자 쟁점부동산에 대한 소유권 이전등기도 거부하였다. 소득세법제97조와 같은 법 시행령 같은 법 시행령 제162조 제1항에 ‘자산의 취득시기 및 양도시기를 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 또는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 한다’고 규정하고 있고, 부동산 교환거래의 경우 잔금청산일이 없으므로 소유권 이전등기일을 잔금청산일로 보아야 하는 것인바, 청구인의 쟁점부동산 잔금청산일인 제 1부동산의 이전등기일(2009.2.25.)이 청구인의 쟁 점부동산 양도일 (2007.5.25.) 보다 이전이어서 청구인은 쟁점부동산에 대한 소유권 없이 양도하는 결과가 된다. 또한, 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것에 해당한다 할지 라도, 송OOO의 쟁점부동산 명의수탁자인 OOO구는 쟁점부동산의 소유권을 청구인에게 넘겨줄 의사가 없이 아파트시행업자인 OOO주식회사와 쟁점부동산에 대한 매매협상을 마친 후 청구인에게 대한 협박․공갈로 쟁점부동산의 매매대금만을 받아갈 것을 강요하였고, 청구인은 강OOO의 강요에 못이겨 매매대금 22억원만을 받고 이 중 1억7,000만원을 강OOO 에게 지급한 것으로, 교환거래 상대방은 쟁점 부동산을 임의로 처분하고 청구인을 그 청산 과정에 끌어들여 계약금과 매매대금만을 지급받게 하였을 뿐, 처분행위(미등기양도)의 전과정은 교환상대방이 지배하고 있었으므로 쟁점부동산의 미등기의 책임은 오로지 거래상대방 에게 있었다고 보아야 하고, 대법원 판례(94누8020, 1995.4.11.)에서 미등기 양도자산에 대한 양도소득세를 중과한 취지는 자산을 취득한 자가 양도당시 그 취득에 관한등기를 하지 아니하고 양도함으로써 양도소득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급없이 전전매하는 따위의 부동산투기 등을 억제, 방지하려는 데 있다고 할 것이므로, 당초 그 자산의 취득에 있어서 양도자에게 자산의 미등기양도를 통한 조세회피목적이나 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임을 양도자에게 추궁하는 것이 가혹 하다고 판단되는 경우, 즉 부득이한 사정이 인정되는 경우에는 양도소득세가 중과되는 미등기 양도자산에서 제외된다고 판시하였다. 따라서, 청구인은 쟁점부동산 양도일(2007.5.25.) 이후인 2009.2.25. 제1부동산의 소유권이 송OOO에게 이전되어 동일자에 비로소 쟁점 부동산의 소유권을 갖게 되었으므로 청구인이 쟁점부동산을 미등기 전매한 것으로 볼 수 없고, 설령 미등기자산 양도에 해당한다 할지라도 미등기양도의 사유가 조세회피목적 없이 부득이한 사정에 의한 것이므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2004.3.12. 송OOO과 쟁점부동산 교환계약을 체결하고, 2004.6.9. 쟁점부동산에 대한 금융채무 14억원을 송OOO으로부터 승계 받은 후, 쟁점부동산을 점유 및 사용수익(여관업 사업자등록) 하다가 2006.4.10. OOO 주식회사에게 OOO원[계약금 OOO원, 잔금 OOO원(2007.5.25.)]에 양도하였다. 토지거래허가구역 내 토지의 양도계약은 대금청산 후 허가를 받은 경우 소급하여 유효한 계약이 되는 것이고, 부동산 등가교환을 하는 경우 교환계약일에 사실상 대금청산이 이루어진 것으로 보아야 한다(국세청 재산세과-806, 2009.11.20. 참고). 청구인은 쟁점부동산 미등기 양도당시 정황으로 볼 때, 쟁점부동산의 미등기전매의 책임이 오직 거래상대방에 있었다고 주장할 뿐, 청구 주장을 입증할 수 있는 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점부동산의 미등기책임이 오로지 거래상대방에게 있다고 보기 어렵다. 따라서, 청구인이 쟁점부동산에 대하여 교환취득한 후 소유권 이전등기를 아니한 상태에서 점유․사용수익 하다가 다시 양도한 것은 미등기전매에 해당한다 할 것이므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장높은 것을 적용한다.

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산" 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (3) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

(4) 소득세법시행령 제168조【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산3. 법 제89조 제2호ㆍ제4호 및 조세특례제한법 제69조 제1항 에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 이 건을 처분하였고, 청구인은 교환계약의 경우 잔금지급일은 소유권 이전등기일 이므로, 청구인이 쟁점부동산 소유권을 취득한 날은 제1부동산 이전 등기일인 2009.2.25.인바, 쟁점부동산을 양도할 당시(2007.5.25.) 에는 쟁점부동산에 대한 소유권이 없이 양도한 결과가 되어 미등기전매로 볼 수 없고, 설령 미등기자산 양도에 해당한다 할지라도 미등기양도의 사유가 조세회피목적 없이 부득이한 사정에 의한 것이므로 이 건 처분이 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 처분청이 제출한 자료를 보면, OOO지방국세청장은 2010년 9월 쟁점부동산 양수도와 관련하여 조사를 실시한 결과, 청구인이 2004.3.12. 쟁점부동산을 취득하여 2007.5.25. 미등기양도한 것으로 확인하고 처분청에 과세자료로 통보하였고, 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도가액(실지거래가액) OOO원, 취득가액(환산취득가액) OOO원, 양도차익 OOO원으로 하여 이 건 처분을 하였다. (2)소득세법제97조와 같은 법 시행령 제162조 제1항에 ‘자산의 취득시기 및 양도시기를 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 또는 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 한다’고 규정하고 있다.

(3) 청구인이 2004.3.12. 송OOO과 체결한 청구인 소유 제1․2부동산과 송OOO 소유의 쟁점부동산 교환계약내역과 소유권 이전현황은 아래 [표]와 같은 바,OOO 청구인은 2004.4.14. 제2부동산의 소유권을 송OOO의 처인 장OOO에게 이전하였고, 2004.6.9. 송OOO이 제1부동산에 대한 토지거래허가(제1부동산 소재지는 1975년 수도법 및 1998년 OOO대책에 의한 OOO 수질보호 및 토지거래허가지역으로 지정되어 당해 지역 거주자에 한하여 이전등기가 가능함)를 받지 못하자 쟁점부동산을 담보로 한 송OOO 채무 OOO원을 승계받아 동일자로 쟁점부동산을 점유․사용수익 하였으며, 2009.2.25. 제1부동산의 소유권이 송OOO에게 이전되었다. (4) 자산을 등가교환하는 경우 교환계약일에 사실상 대금 청산이 이루어진 것으로 보아야 하고 (조심 2009서3910, 2009.12.28. 같은 뜻임), 토지거래허가구역 내의 토지를 매매하고 그 대금이 청산된 이후에 허가구역지정이 해제되거나 토지거래허가가 이루어진 경우, 그 매매 계약은 소급하여 유효한 계약이 되는 것이라 할 것이므로 당해 토지의 양도시기는 그에 따른 잔금청산일이 된다 할 것이다[조심 2010중1456, 2010.9.10. 같은 뜻임).

(5) 한편, 청구인은 쟁점부동산의 양도가 미등기전매에 해당한다 할지라도, 미등기양도의 사유가 조세회피목적 없이 부득이한 사정에 의한 것이므로 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 관련법령인소득세법제104조 제3항과 같은 법 시행령 제168조【미등기 양도제외 자산의 범위 등】에 쟁점부동산은 포함되지 아니한다.

(6) 위의 내용을 종합하면, 토지거래허가구역 내의 토지를 매매 하고 그 대금이 청산된 이후에 허가구역지정이 해제되거나 토지거래허가가 이루어진 경우, 그 매매계약은 소급하여 유효한 계약이 되는 것이고, 자산을 등가교환을 하는 경우 교환계약일에 사실상 대금 청산이 이루어진 것으로 봄이 원칙이나, 이 건의 경우 청구인이 2004.6.9. 송OOO의 쟁점부동산 에 대한 채무 OOO원을 승계받으면서 동일자로 쟁점부동산을 점유, 사용 수익한 점에 비추어 볼 때, 청구인의 쟁점부동산에 대한 사실상 잔금청산일은 쟁점부동산에 대한 송OOO 채무를 승계받은 2004.6.9.로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서, 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매 한 것으로 보아 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과, 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.