장부가액이 취득 당시 기준시가이나 도급계약서상 금액보다 높게 계상되어 있고, 매매계약서상 건물 양도가액에 철탑이 포함된 것으로 볼 수 없으므로 철탑가액이 제외된 장부가액을 취득가액으로 본 처분은 정당함 또한 일부 토지는 허가 받은 골프연습장의 부속 토지도 아니고, 허가받은 부설 주차장도 아니므로 이를 비사업용토지로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
장부가액이 취득 당시 기준시가이나 도급계약서상 금액보다 높게 계상되어 있고, 매매계약서상 건물 양도가액에 철탑이 포함된 것으로 볼 수 없으므로 철탑가액이 제외된 장부가액을 취득가액으로 본 처분은 정당함 또한 일부 토지는 허가 받은 골프연습장의 부속 토지도 아니고, 허가받은 부설 주차장도 아니므로 이를 비사업용토지로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점건물 신축당시 토지기반 침하에 따른 토목공사비용이 대략 OOO이상 소요되었으며 건물 또한 철골조에 적벽돌로 마무리하여 상당한 금액이 소요되었고 기둥 등 부대시설의 설치에도 많은 자금이 소요되었다. 또한 확인 가능한 은행부채만 OOO에 달하며, 젖소매각금액 OOO에 달하고 보유현금을 합하면 OOO이상이 소요되었으나, 증빙을 제대로 보관하지 못하여 소득세법의 법규정대로 환산가액을 적용한 것이다. 청구인의 장부기장내용을 보면 토목공사비용을 제외하고라도 1,2층 타석 40타석, 180미터 규모의 골프연습장 건설비용이 OOO 밖에 소요되지 않았다는 것은 장부상 가액이 임의적으로 기재된 것이 분명하고, 임의적으로 기재되고 증빙으로 확인되지 않는 장부가액은 실제 취득가액으로 볼 수 없는 것(같은 뜻: 조심2006서3477,2006.12.3.외)이다. 따라서 처분청이 장부상 가액을 건물의 실지 취득가액으로 처분한 결정은 형평에도 맞지 않으며 위법하다.
(2) 쟁점토지①은 취득 이후 목장용 건물의 부속토지 및 농지로 이용하다가 1991년에 주택을 신축하여 현재까지 거주하고 있으며 골프연습장 신축으로 1995년 목장건물을 멸실한 이후 골프연습장의 주차장으로 이용하였으므로 처분청에서 쟁점토지①이 재산세 종합합산과세토지라는 이유만으로 이를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 과세한 처분은 부당하며, 쟁점토지②, ③은 취득시부터 농지로 이용하다가 1995년 골프연습장 신축시부터 주차장의 안전 및 조경을 위하여 돌담 등으로 쌓고 꼭대기에 나무를 심은 골프연습장의 부속토지로 이용한 것이므로 이를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 과세한 처분은 부당하다.
(1) 쟁점건물의 준공일은 1997.7.19.로 청구인은 1997년 귀속 종합소득세를 장부에 의하여 신고하였고, 표준대차대조표상 쟁점건물을 390,330천원으로 계상하였으며, 쟁점장부가액은 골프연습장 건물에 대한 가액으로 철탑, 타석기, 그물망 등 구축물에 대해서는 계상하지 않은 가액(1996년 당시 철탑가격은 OOO 정도로 이 건 골프연습장에는 40여개의 철탑이 존재한 것으로 파악됨)으로 골프연습장 건물의 연면적이 794.16㎡으로 ㎡당 건축비용이 OOO이 되어 건축당시 아파트 등 일반건축물 건축비용, 남양주시청에 제출한 도급계약서상 도급금액이 OOO에 비추어 쟁점장부가액은 세무대리인이 임의로 기재한 가액이 아닌 실제 건축비용을 계산한 것으로 판단된다. 따라서 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있으므로, 이 건 환산가액 적용대상이 아니어 쟁점장부가액을 건물 취득가액으로 계산한 당초처분은 정당하다.
(2) 쟁점토지①은 전체면적 1,516㎡중 657.8㎡만 양도한 것으로, 지방세과세내역에 의하면 주택 부수토지를 제외하고 기준초과면적에 대하여 종합합산으로 과세된 토지이므로 비사업용토지에 해당한다. 쟁점토지②는 하천 옆에 위치한 토지로서 골프연습장 신축시에 나무를 식재한 것으로 현재는 큰 나무가 있으며, 쟁점토지③은 골프연습장 주차장 옆에 위치하고 있는 토지로서 정원 및 제3자 소유 식당의 주차장으로 사용되고 있으며, 농지원부에 의하면 두 토지 모두 실제 지목은 전으로 주재배작물은 휴경으로 나타나고 있어 골프연습장 주차장으로 사용하였다는 청구인의 주장은 맞지 않으므로 비사업용토지에 해당한다.
① 건물취득가액을 장부가액(실지취득가액)으로 하여 양도차익을 산정한 처분의 당부
② 양도토지(12필지, 12,995㎡) 중 3필지, 1,103.5㎡가 골프연습장 부속토지 또는 주차장토지로 보아 비사업용토지에서 제외할 수 있는지 여부
② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택이 아닌 자산의 공제율은 100분의 30을 한도로 한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지 양도소득과세표준의 100분의 60 제104조 의3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 지방세법 제106조 【과세대상의 구분】
① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
① 법 제104조의3제1항제4호다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. 운동장·경기장 등 체육시설용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) (4) 지방세법시행령 제119조 【재산세의 현황부과】 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
(1) 사실 관계 (가) 처분청의 국세통합시스템상 청구인에 대한 사업자 기본사항 조회에 의하면, 청구인은 경기도 OOO794㎡를 사업장면적으로 하는 OOO을 1996.10.1. 개업하여 2010.3.4. 폐업한 내용이 나타난다. (나) 쟁점부동산의 매매계약서에 계약일자는 2010.2.22., 매도자는 청구인, 매수자는 OOO으로 나타나며, 매매목적물은 쟁점부동산, 매매대금은 토지대금 OOO, 건물대금OOO 합계OOO이고, 대금지급방법은 2010.2.26. 전액 일시불로 나타난다. (다) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고, 토지 및 건물의 양도가액은 위(1)의 계약서상 실지거래가액으로 하고 취득가액은 토지, 건물 모두 환산가액을 적용하여 2010.5.31. 양도소득세 예정신고를 하였고, 처분청의 조사종결복명서에 의하면, 양도가액은 매수자에 문의결과 계약내용과 일치하여 신고내용을 인정하였으며 취득가액의 경우 토지는 의제취득일 이전 취득이어서 신고한 환산가액을 인정하고 건물은 신고한 환산가액을 부인하고 취득당시 장부가액 OOO을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 내용이 나타난다. (라) 청구인이 주식회사 OOO건설을 시공자로 한 공사도급계약서에 의하면, 공사기간은 1996.7.1.～1996.10.31.이고 도급금액은OOO으로 나타나며, 공사도급계약서 제9조(지급재료와 대여품)에 의하면, 계약에 의하여 청구인이 지급하는 재료와 대여품은 공사예정공정표에 의한 공사일정에 차질이 없도록 적기에 인도되어야 한다는 내용이 나타난다. (마) 쟁점토지와 쟁점건물에 대한 취득 및 양도당시의 기준시가는 다음과 같이 나타난다. (바) 등기부등본에 의하면, 쟁점건물은 철골조지붕2층 운동시설(골프연습장)으로 지층 71.2㎡(기계실), 1층 483.12㎡, 2층 239.84㎡ 연면적 합계 794.16㎡으로 1997.7.19. 청구인이 소유권 보존등기한 내용이 나타난다. (사) 청구인이 제출한 2009년 귀속 종합소득세 신고서에 의하면, 청구인은 외부조정 복식부기의무자로 나타나고, 청구인의OOO에 대한 1997년 귀속 표준대차대조표에 의하면, 건물의 장부가액은 OOO으로 기재된 내용이 나타난다. (아) 청구인은 OOO은행 강남중앙지점으로부터 1999.5.19. OOO을 대출받은 증명을 제출하였다. (자) 청구인이 제출한 2002.12.31. 현재 OOO골프연습장의 대차대조표에 의하면, 유형자산 잔액은 OOO으로 나타나며, 장기차입금은 OOO으로 나타난다. (차) 등기부등본 등에 의하면, 쟁점건물(골프연습장)의 부속토지는 경기도 OOO 6,061㎡, 22-9 41㎡, 22-51 1,305㎡, 합계 7,407㎡로 나타나고, 쟁점건물(골프연습장)의 부설주차장은 OOO 21 1,710㎡로 나타나므로 쟁점토지 ①, ②, ③은 이에 속하지 않는 내용이 나타난다. (카) 처분청의 양도소득세 실지조사 종결복명서에서 나타나는 양도토지(경기도 OOO외 11필지 합계 12,299.5㎡)에 대한 조사내용은 다음과 같다. (타) 쟁점토지의 공부상 지목 및 이용용도, 취득 및 양도일자는 다음과 같이 나타난다. (파) 쟁점토지①은 전체면적은 1,516㎡중 657.8㎡만 양도한 것으로, 전체면적 21,516㎡중 1,019㎡는 재산세 종합합산과세대상 면적임이 2008년, 2007년～2009년도분 토지 정기과세내역서에 나타나며, 청구인은 1995년 목장건물을 멸실한 이후 골프연습장의 주차장(이의신청시에는 주택에 딸린 창고부속토지 및 자경농지라고 주장)으로 이용하였다고 주장하며, 처분청은 주택 부수토지의 기준초과면적으로 주장하고 있음이 심리자료에 나타난다. (하) 쟁점토지②, ③은 공부상 지목이 전(田)으로 2007년～2009년도분 토지정기과세내역서에 재산세 분리과세대상 토지임이 나타나며, 청구인은 쟁점토지②, ③의 실제 이용용도를 1995년 골프연습장 신축시부터 주차장의 안전 및 조경을 위하여 돌담 등으로 쌓고 꼭대기에 나무를 심은 골프연습장의 부속토지(이의 신청시에는 골프연습장의 주차장 토지로 주장)라고 주장하며, 처분청은 쟁점토지②는 하천 옆에 위치한 토지로서 골프연습장 신축시에 나무를 식재한 것으로 현재는 큰 나무가 있는 골프연습장의 부속토지가 아닌 나대지 상태이고, 쟁점토지③은 골프연습장 주차장 옆에 위치하고 있는 토지로서 정원 및 제3자 소유 식 당의 주차장으로 사용한 토지라고 주장하고 있음이 심리자료에 나타난다. (2)
먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점건물인 골프연습장의 신축비용으로OOO 이상이 소요되었으나, 증빙을 제대로 보관하지 못하여 소득세법의 법규정대로 환산가액을 적용한 것이고, 청구인의 장부기장내용을 보면 토목공사비용을 제외하고라도 1,2층 타석 40타석, 180미터 규모의 골프연습장 건설비용이OOO 밖에 소요되지 않았다는 것은 장부상 가액이 임의적으로 기재된 것이 분명하고, 임의적으로 기재되고 증빙으로 확인되지 않는 장부가액은 실제 취득가액으로 볼 수 없는 것이므로, 처분청이 장부상 가액을 건물의 실지 취득가액으로 처분한 결정은 형평에도 맞지 않으며 위법하다고 주장한다. (나) 소득세법제97조 제1항 제1호 가목에서 양도차익을 계산할 때, 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제114조 제7항의 규정에 의하면 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다. (다) 살피건대, 실지취득가액이 매매계약서 등 취득관련서류에 의하여 직접적으로 입증되지 않더라도 여러 정황에 비추어 장부가액이 실지거래가액을 계상한 것으로 보여지는 경우 장부가액을 실지취득가액으로 보는 것이 합리적이라고 볼 수 있는데(조심2011중1610, 2011.09.14. 외 다수 참고), 이 건 철탑가액이 포함되지 않은 쟁점장부가액(390,330,690원)은 청구인이 쟁점건물을 취득한 후 양도할 때까지 사업용 자산으로 사용하면서 장부에 기장(감가상각으로 비용화 하지는 않음)하고 종합소득세를 신고해온 점, 또한 쟁점장부가액이 취득당시 기준시가OOO만원 및 도급계약서상 금액OOO보다 높게 계상된 점에 비추어 세무대리인의 실수에 의한 임의적인 가액으로는 보여지지 않는 점, 또한 이 건 매매계약서상 매매목적물의 범위에는 건물의 경우 철골조 2층 연면적 794.16㎡(기계실, 운동시설)로 기재되어 건물양도가액에 철탑이 포함되었다 볼 수 없으므로 수익비용대응의 원칙에 따라 철탑가액이 제외된 쟁점장부가액은 타당해 보이는 점 등을 감안할 때, 청구인의 장부에 계상된 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지①은 골프연습장 신축으로 1995년 목장건물을 멸실한 이후 골프연습장의 주차장으로 이용하였고, 쟁점토지②, ③은 1995년 골프연습장 신축시부터 주차장의 안전 및 조경을 위하여 돌담 등으로 쌓고 꼭대기에 나무를 심은 골프연습장의 부속토지로 이용한 것이므로 이를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. (나) 소득세법시행령 제168조의11 에 의하면, 체육시설의 설치·이용에 관한 법률에 따른 체육시설업을 영위하는 자가 동법의 규정에 따른 적합한 시설 및 설비를 갖추고 당해 사업에 직접 사용하는 토지는 재산세가 종합합산된 토지이더라도 사업에 사용되는 그 밖의 토지로 보아 비사업용토지에서 제외하고 있고, 실외골프연습장은 체육시설의 설치․이용에 관한 법률시행령 제8조에 따라 시설물의 설치 및 부지면적의 제한규정이 있어 골프연습장의 부지 면적은 타석면적과 보호망을 설치한 면적을 합한 면적의 2배이내에서 허가된다. (다) 살피건대, 이 건 등기부등본 등에 의하면 쟁점건물(골프연습장)의 부속토지는 경기도 OOO 6,061㎡, 22-9 41㎡, 22-51 1,305㎡로 나타나고, 쟁점건물(골프연습장)의 부설주차장은 동소 21 1,710㎡로 나타나므로 쟁점토지 ①, ②, ③은 이에 속하지 않는 것으로 나타난다. 따라서 청구인이 쟁점토지를 실제로 골프연습장의 부수토지 또는 고객의 편의를 위하여 주차장 용도로 사용하였다고 하더라도, 쟁점토지①은 주차장법에 부설주차장 증명서를 제출하지 못하고 있는 등 주차장법에 따라 허가받은 부설주차장이 아니고, 쟁점토지②, ③은 체육시설의 설치․이용에 관한 법률에 따라 허가 받은 골프연습장의 부속토지가 아니므로, 쟁점토지①, ②, ③ 모두 나대지로 보아 재산세 종합합산 과세대상에 해당하므로 소득세법제104조의3 제1항 제4호의 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.