실지취득가액을 인정해 달라는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.8.3. 취득한 인천광역시 OOO답 4,046㎡의 4,046분의 1,322지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 2009.1.30. 공공용지 협의취득을 원인으로 하여 인천광역시에 양도한 뒤에, 2009.3.31. 양도가액 OOO으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하고 세액인 OOO을 납부하였다.
• 나. 처분청은 2010.7.20.부터 2010.8.3.까지 청구인에 대하여 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 기준시가 상승률 및 인접필지의 거래가액에 비추어 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액OOO을 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 이유로소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항, 제3항에 의하여 환산한 가액인 OOO을 취득가액으로 보아 2010.11.19. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.17. 이의신청을 거쳐 2011.6.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 당초 쟁점토지의 소유자였던 안OOO(이하 “매도인”라 한다)이 청구인으로부터 차용한 자금을 변제하지 아니하자, 청구인이 2002.9.30. 청구금액을 OOO으로 하여 쟁점토지를 가압류하였고, 그 후 매도인이 청구인에게 쟁점토지를 매수하여 달라고 종용함에 따라 가압류한 채권금액인 OOO을 포함하여 매매대금 OOO(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 2004.8.3. 쟁점토지를 취득하였으며, 매매대금 중 OOO을 여러 차례 나누어 지급한 사실이 매매계약서, 금융거래자료, 매도인의 확인서 등에 의하여 확인됨에도, 단지 기준시가 상승률 및 연접필지의 매매사례가액에 비추어 쟁점금액을 취득가액으로 인정할 수 없다 하여 환산취득가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 설령, 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 없다면 인접한 유사 토지의 매매사례가액을 조사하여 그 금액으로 취득가액을 재산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점금액 중 OOO을 2004.1.30.부터 2008.7.30.까지 여러 차례 나누어 지급하였다 주장하며 예금계좌 거래내역 등을 제시하고 있으나, 통상적인 거래관행에 비추어 쟁점토지의 매매대금을 4년 6개월에 걸쳐 지급하였다고 보기는 어려운 점 등을 감안할 때, 쟁점금액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정할 수 없는바, 환산취득가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다. 또한, 청구인이 쟁점토지에 대한 매매사례가액으로 제시한 인근 토지의 취득가액이 실제 취득가액인지 여부도 불분명하고, 쟁점토지와 연접하여 있지 아니할 뿐만 아니라 기준시가도 차이가 있으므로 쟁점토지의 매매사례가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

(2) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(3) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (4) 소득세법 시행령(2009.12.31. 대통령령 제21934호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (5) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(괄호 생략)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 나타난 주요 등기사항을 요약하여 보면 아래〈 표1 〉과 같다. O OO OOO OOOO

(2) 처분청의 양도소득세 실지조사보고서에는 아래와 같은 내용이 나타난다. (가) 쟁점토지는 인천광역시의OOO 건설사업으로 인하여 2005년 이후 기준시가 및 시가가 급상승한 지역에 소재하여 있으나, 청구인이 신고한 양도가액은 아래〈 표2 〉와 같이 취득가액 대비 147.2% 상승하여 기준시가의 상승률 400.0%에 비하여 현저 하게 낮다. 〈 표2 〉양도가액 및 취득가액 신고내역 (OO: OO, O, O) (나) 쟁점토지와 연접한 인천광역시 OOO답 2,406㎡(이하 “연접토지”라 한다)를 양도한 김○기의 신고내용을 분석한바, 아래〈 표3 〉와 같이 신고가액의 상승률과 기준시가의 상승률이 거의 차이가 없다. O OO OOOOOO OOOO O OOOO OOOO (OO: OO, O, O) (다) 청구인 및 매도인에게 쟁점토지의 매매대금이 쟁점금액임을 입증할 수 있는 거래증빙을 요구하였으나, 신빙성 있는 증빙서류를 제시하지 못하였다. (라) 연접토지의 소유자인 김○기는 2005.5.30. 연접토지를 평OOO 정도에 취득하였고, 근처에 평당 OOO에 매물로 나온 다른 토지가 있었으나 비싸서 거래하지 아니하였다는 취지의 답변을 하였다 (마) 위의 조사내용과 같이 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 기준시가 상승률 및 연접토지의 거래가액에 비추어 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로소득세법제114조 제7항에 따라 환산취득가액으로 하여 경정․고지하고자 한다.

(3) 청구인이 제시한 취득시의 매매계약서에는 계약일이 2004.7.31.이고, 매매대금인 OOO은 계약일에, 잔금인 OOO은 2004.8.2. 지급하기로 약정되어 있을 뿐, 청구인이 매도인에게 대하여 가지고 있는 채권OOO을 매매대금에 포함한다는 내용 및 대금을 여러 차례 나누어 지급하기로 한다는 등의 특약사항은 없으며, 중개업자란에는 중개업자의 인적사항 없이 “쌍방 합의”라고만 기재되어 있다.

(4) 청구인은 본인 명의의 예금계좌에서 인출한 OOO으로 아래〈 표4 〉와 같이 매도인에게 쟁점토지의 매매대금을 지급하였다고 주장하며 동 예금계좌의 거래내역을 제시하고 있다. 〈 표4 〉예금계좌별 인출내역 (OO: OO) 그러나 청구인의 예금계좌에서 출금된 자금이 실제 매도인에게 지급되었는지 여부는 객관적으로 확인되지 아니한다. 또한, 청구인은 쟁점금액에는 매도인에게 대한 채권 OOO이 포함되었다고 주장하나, 청구인이 제시한 매매계약서에 그러한 내용이 약정되어 있지 아니하며, 청구인이 쟁점토지에 한 가압류등기도 매매계약을 체결하기 전인 2003.10.9. 이미 말소된 사실이 등기부등본에 나타난다.

(5) 매도인의 2009.2.26. 쟁점토지를 청구인에게 OOO에 양도하고 계약금은 2004.7.31., 잔금은 2004.8.2. 각각 수령하였다는 내용의 ‘거래사실 확인서’를, 2010.8.12.에는 2004.1.31.부터 2008.7.30.까지 청구인으로부터 쟁점토지의 매매대금 중 OOO을 11회에 걸쳐 수령하였다는 내용의 ‘확인서’를 청구인에게 각각 교부하였으나, 매매대금 지급사항이 서로 다르게 기재되어 있다.

(6) 청구인은 인천광역시 OOO 등 총 6필지에 대한 취득가액과 양도가액을 제시하고 있으나, 해당 토지가 쟁점토지와 지목만 동일할 뿐이고, 그 외에 토지의 면적, 개별공시지가, 이용현황 및 형태 등이 유사하다고 볼 만한 근거를 찾을 수 없다.

(7) 쟁점토지와 연접토지의 개별공시지가 변동내역은 아래〈 표5 〉와 같다. O OO OOOOOO OOOOO OOOOOO OOOO (OO: O)

(8) 살피건대, 청구인은 매도인에게 대여하였다가 변제받지 못한 O O,OOO,OOOO을 포함한 매매대금 OOO에 쟁점토지를 취득하고, 나머지인OOO은 2004.1.30.부터 2008.7.30.까지 본인 명의 예금 계좌에서 인출한 현금 등으로 18번에 걸쳐 지급하였다고 주장하나, 매매계약서상 계약일이 2004.7.31.이고, 잔금지급약정일은 2004.8.2.인 점에 비추어 사회통념상 4년 6개월에 취득대금을 걸쳐 지급하였다고 인정하기 어려운 점, 청구인의 예금계좌에서 인출된 자금이 실제로 매도인에게 지급된 사실이 객관적으로 확인되지 아니하는 점, 매매계약서상에 매도인에 대한 채권 OOO을 포함한다는 내용이 약정되어 있지 아니하며, 청구인이 쟁점토지에 한 가압류가 매매계약체결일 전에 이미 말소된 점, 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간에 동 토지의 개별공시지가가 400% 상승한 점과 연접토지의 매매사례가액에 비추어 청구인이 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항, 제3항에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.