형 계좌에서 이체된 금원이 입주권에 대한 프리미엄인지 여부가 확인되지 아니하므로, 입주권의 프리미엄을 취득가액에 가산하여야 한다는 주장은 받아들이기 어려움
형 계좌에서 이체된 금원이 입주권에 대한 프리미엄인지 여부가 확인되지 아니하므로, 입주권의 프리미엄을 취득가액에 가산하여야 한다는 주장은 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인이 쟁점입주권을 취득할 당시 프리미엄은 60백만원에서 90백만원(조사청 등이 확인한 조합원 최OO의 2002년 프리미엄 90백만원, 조합원 이OO 프리미엄 60백만원, 조합원 우OO의 2005년 프리미엄 90백만원)이었고, 청구인은 쟁점입주권을 2002.8.7. 이OO으로부터 취득하면서 프리미엄 61백만원을 지급하였으며 그 대금은 청구인의 형 김OO로부터 차용하여 김OO의 OO은행 계좌에서 직접 이OO의 계좌로 이체하여 지급하였다. 따라서, 쟁점입주권의 총 필요경비는 처분청이 인정한 토지대금과 취득세 및 등록세 124,884,084원과 기타필요경비 53,115,916원의 합계액 178백만원에 이OO에게 지급한 프리미엄 61백만원을 추가하여 239백만원이므로, 이를 필요경비로 하여 이 건 양도소득세를 재계산하여야 한다.
(2) 처분청은 잔류 조합원들이 미래에 아파트 공급시 공제받기로 한 90억원(1인당 3억원)을 확정된 금액으로 보아 양도가액에 포함하였으나, OOOO은 금융부채를 변제하지 못하여 파산한 상태이고 토지도 2010.6.15.자로 제3자인 OOOO주식회사로 넘어가서 조합원들이 아파트를 분양받을 수 있는 법적인 권리가 소멸된 상태이다. 따라서, 아파트 분양을 전제로 분양가액에서 공제하여 주기로 한 90억원(1인당 3억원) 역시 소멸하였으므로 동 90억원을 양도대가에서 제외하면, 분양권을 양도한 조합원 60명이 받은 금액은 총 150억원(1인당 2억5천만원)이므로 1억5천만원은 양도대가에서 제외하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점입주권 취득시 전 소유자인 이OO에게 지급한 프리미엄 61백만원을 쟁점입주권 양도의 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 김OO의 통장사본을 제출하였으나, 통장사본상의 지급금액이 쟁점입주권 취득시 지급한 프리미엄 비용이라는 것을 입증하는 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있고, 이OO이 쟁점입주권의 전매자인지 여부도 확인되지 않으므로 청구주장은 이를 인정하기가 어려워 당초처분은 정당하다.
(2) 청구인이 가입되어 있는 OOOO과 OOOO 사이에 체결된 협정서에 의하면 OOOO이 수탁받아 관리하고 조합원들의 토지 소유권 및 사업권을 OOOO에 240억원에 양도하여 조합원 1인당 양도가액이 4억원임이 나타나며, 그 중 청구인과 같이 조합을 탈퇴하기로 희망한 조합원에게는 4억원을 현금 지급하고, 새로운 주택조합인 OOOOO 주택조합에 가입하기를 희망하는 조합원에게는 1억원을 현금 지급하고 잔액 3억원은 아파트 공급시 실지 부담할 부담금에서 공제하기로 하여 아파트를 교부받기로 한 사실이 나타난다. 위 협정서에 따라 OOOO과 OOOO은 매매계약을 체결하고 그 계약조건이 이행되어 소유권이 이전되었으므로, 청구인의 양도가액은 4억원으로 확정된 것으로 당초처분은 정당하다.
① 청구인이 주장하는 프리미엄 6,100만원을 취득가액에 가산하거나 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
② 이 건 양도가액을 2억5천만원으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
(1) 청구인은 OOOO의 조합원으로서, 조합원들의 토지 소유권을 수탁받아 관리하는 OOOO이 토지 소유권을 OOOO에 양도할 당시 청구인은 OOOO로부터 아파트를 취득할 수 있는 권리를 받지 않고 조합에서 탈퇴하여 쟁점입주권의 대가로 현금 4억원을 수령한 사실이 처분청의 심리자료에 나타난다.
(2) 2005.9.2. OOOO, O O OO 주식회사(이하 O O OOOO이라 한다), OOOO 사이에 맺어진 협정서에 의하면, (가) OOOO은 OOOO이 조합원으로부터 수탁받아 관리하고 있는 토지 소유권을 조합 총회의결을 거쳐 240억원(1인당 4억원씩, 총 조합원 60명)에 OOOO에 이전하기로 한 내용과 OOOO은 사업권을 OOOO에 35억원에 양도하기로 한 내용이 나타난다. (나) 협정서 특약사항으로 OOOO은 OOOO의 조합원 중 본인이 희망하는 세대 중 30세대 이하의 조합원에 한하여 OOOO이 시행하는 주택사업의 분양권에 대하여 조합원 1인당 33평을 기준으로 예정분양가로 분양하기로 하되 30세대 이상은 아파트를 공급할 수 없으며, 분양받는 조합원은 세대당 3억원을 납부하여야 한다는 내용이 나타나고, 3억원의 납부방법으로 30세대 90억원(1세대당 3억원)은 OOOO이 OOOO에 지급하지 않고 신청 조합원 개인에게 분양계약서를 교부하기로 한 내용과 이에 따라 이 건 실매매 금액은 150억원으로 계약한다는 내용이 나타난다.
(3) 2005.9.8. OOOO과 OOOO 사이의 계약서에 의하면, OOOO은 OOOO이 조합원으로부터 수탁받아 관리하고 있는 쟁점부동산을 매매대금 150억원(계약금 41억원, 2005.9.22. 잔금 109억원)에 OOOO에 매도하기로 한 내용이 나타난다.
(4) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, OOOO은 2002.12.23. 신탁재산처분에 의한 신탁을 원인으로 쟁점부동산의 소유권을 2003.2.24.이전받은 사실과 2005.9.22. 매매를 원인으로 OOOO에 2005.9.28. 소유권을 이전한 사실이 나타나고, OOOO은 2010.6.15. 매매를 원인으로 2010.6.15. OOOO주식회사로 쟁점부동산의 소유권을 이전한 사실이 나타난다.
(5) OOOO조합원 이OO 의 이의신청 결정문에 의하면, (가) OOOO은 쟁점토지 및 인근 토지를 매입하여 OOOOO주택조합과 공동으로 사업을 진행하였으나, 아파트 건설예정지 잔여토지 매입실패로 공사가 지연되었고, 자금난 등으로 계속 사업을 진행할 수 없게 되자 2009.6.10. OOOOOOO으로 쟁점토지를 양도하였으며, (나) 잔류조합원 윤OO 외 20명은 2008.9.9. OOOO과 OOOOO 주식회사(시공사)를 상대로 쟁점토지 매매대금 미지급분 3억원을 지급하라는 민사소송을 제기하였으나 2009.9.24. 사건 당사자는 조합원 개인이 아니라 OOOO이므로 당사자 부적격으로 패소한 사실이 나타난다.
(6) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점입주권 취득시 전소유자 이OO에게 프리미엄 6,100만원을 지급하였으므로, 이를 취득가액에 포함하거나 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서, 청구인의 친형 김OO의 OO은행 통장 사본을 제출하였는 바, 청구인이 제출한 통장 사본에 의하면, 2002.8.7. 청구인의 친형 김OO의 OO은행 계좌에서 이OO의 OO계좌로 61,000,250원이 이체된 내용이 나타난다. (나) 청구인은 청구인이 쟁점입주권을 취득할 당시 쟁점입주권과 동일한 입주권에 6천만원 내지 9천만원의 프리미엄이 형성되어 있었다며, 프리미엄 시세에 대한 확인서를 제출하였다. (다) 한편, 이 건 관련 처분청의 이의신청 결정문에 의하면, 청구인이 쟁점입주권의 전매자라고 주장하는 이OO은 처분청의 국세통합전산망상 쟁점입주권과 관련하여 양도소득세 신고 및 결정 내역이 나타나지 않고, 사업자등록 이력에 의하면 주택신축판매업의 대표이사로 있었던 사실이 확인된다는 내용이 나타난다. (라) 살피건대, 청구인은 2002.8.7. 청구인의 친형 김OO의 OO은행 계좌에서 이OO의 OO계좌로 이체된 위 61,000,250원이 쟁점입주권의 취득과 관련된 프리미엄이라고 주장하나, 청구인이 쟁점입주권 취득당시 계약서를 제출하지 못하고 있어 쟁점입주권의 전매자가 이OO인지 여부가 확인되지 아니하고, 이OO이 쟁점입주권과 관련하여 양도소득세 신고를 한 사실이 없는 점, 김OO의 OO은행 통장에서 이OO의 농협계좌로 이체된 위 6,100만원이 쟁점입주권의 프리미엄 지급에 사용되었는지 여부가 확인되지 아니하는 점 등을 감안할 때, 위 6,100만원을 쟁점입주권의 취득가액에 가산하거나 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(6) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 위 (1)항 내지 (5)항에 나타난 자료를 근거로 청구인이 쟁점입주권을 양도하고 수령한 4억원 중 1억5천만원은 쟁점분양권의 양도대가가 아니므로 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장한다. (나) 살피건대, 청구인은 쟁점분양권을 양도하고 수령한 4억원 중 1억5천만원은 쟁점분양권의 양도대가가 아니므로 쟁점분양권의 양도가액을 2억5천만원으로 하여 이 건 양도소득세를 재계산하여야 한다고 주장하나, OOOO과 OOOO 사이에 체결된 협정서에는 쟁점토지를 양도대금 240억원에 양도하는 것으로 하고, 청구인과 같은 탈퇴조합원에게는 1인당 4억원을 지급하며, 새로운 주택조합(OOOOOOOOO)에 잔류하는 조합원에게는 현금 1억원을 지급하는 대신 잔액 3억원은 아파트 공급시 실제 부담할 분담금에서 공제하기로 되어 있는 점, 청구인의 OO은행 계좌에 동 양도대금이 입금된 점, 잔류조합원이 받지 못한 매매대금은 청구인의 양도소득세 계산과는 무관한 점 등을 감안할 때, 쟁점분양권의 양도가액은 4억원으로 보는 것이 타당하므로 이 부분에 대 한 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다(조심 2011서0368, 2011.6.20. 참조). 따라서, 처분청이 쟁점입주권의 양도가액을 4억원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.