쟁점필요경비는 자본적 지출액인바 이는 쟁점임야의 취득원가에 산입하여 양도되는 시점의 면적비율에 따라 안분하여 매매가액에서 공제하는 것이 타당한 것으로 판단되므로, 양도시점의 대응원가를 재조사하는 것이 합리적임
쟁점필요경비는 자본적 지출액인바 이는 쟁점임야의 취득원가에 산입하여 양도되는 시점의 면적비율에 따라 안분하여 매매가액에서 공제하는 것이 타당한 것으로 판단되므로, 양도시점의 대응원가를 재조사하는 것이 합리적임
OOO세무서장이 2010.12.7. 청구인에게 한 2009년 귀속 종합소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 임야 255,273㎡, 동소 산 112-2 임야 15,967㎡의 토지조성 등과 관련하여 처분청이 2008년 귀속 필요경비로 본 OOO원에 대해 2008년 및 2009년도에 분할하여 양도한 임야의 면적비율을 반영한 양도시점의 대응원가를 재조사하여 해당 과세기간의 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.
(2) 처분청은 2009.5.6. 청구인이 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 양도한 OOO 임야 27,361㎡와 같은 리 755-2 임야 438㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 매매가액을 OOO원으로 하여 2009년 귀속 수입금액을 결정하였으나, 청구인은 매매대금 중 대출금 OOO원을 제외한 OOO원에서 계약금 OOO원을 받았으며, OOO은 이미 도산하여 OOO원은 회수불능채권에 해당하므로 쟁점토지의 매매가액을 OOO원으로 하여 2009년 귀속 수입금액을 경정하여야 한다.
(2) 부동산에 대한 매매가액은 매매대가로서 매도인이 계약에 의하여 실제로 받았거나 받기로 한 금액으로 하여야 하며 당초계약 내용에서 매매가액 등을 수정하는 변경계약을 하였거나 부동산의 매매가액을 감소시키는 사유가 발생하여 매도인이 받은 금전의 일부가 해당 부동산의 매매대가와 관련하여 지급이 된 경우에는 이를 매매가액에서 차감하여야 하나, 청구인이 OOO과 재계약을 통하여 합의한 매매가액OOO원 중 김OOO의 국세체납액을 승계하기로 약정하였다가 결정취소된 OOO원과 재계약 당시 회수하지 못한 OOO원의 합계인 OOO원은 계약 당사자 간 변경계약을 통하여 감액한 사실이 확인되지 아니하고, 청구인이 OOO에게 구상권을 행사하여야 할 채권임에도 해당 채권에 대한 회수 조치나 채권 확보 노력 등이 이루어진 사실을 확인할 수 없으며, 소득의 원인이 되는 채권의 회수불능으로 해당 소득의 실현 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한지 여부에 대하여 청구인에게 입증책임이 있음에도 채무자의 사업자등록 말소 및 청구 명분이 없다는 이유만으로 OOO원을 회수불능채권이라고 주장함은 타당하지 아니하다.
① 2008년 지출된쟁점필요경비를 쟁점임야의 토지조성 등 자본적지출로 보아 연도별 양도면적 비율에 따라 안분하여 취득원가에 산입하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점토지의 매매가액에서 청구주장 회수불능채권 OOO원을 차감할 수 있는지 여부
① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.
② 거주자가 매입·제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다.
③ 거주자가 보유하는 자산 및 부채의 장부가액을 증액 또는 감액(감가상각은 제외한다. 이하 이 조에서 "평가"라 한다)한 경우 그 평가일이 속하는 과세기간 및 그 후의 과세기간의 소득금액을 계산할 때 해당 자산 및 부채의 장부가액은 평가하기 전의 가액으로 한다. 다만, 재고자산은 각 자산별로 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액을 장부가액으로 한다.
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산은 제3항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 방법에 따라 그 장부가액을 감액할 수 있다.
1. 파손·부패 등으로 정상가격에 판매할 수 없는 재고자산
2. 천재지변이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 파손 또는 멸실된 고정자산
⑤ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산할 때 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도와 자산·부채의 취득 및 평가에 대하여 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우 외에는 그 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.
⑥ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항에 따른 취득가액의 계산, 제3항 및 제4항에 따른 자산·부채의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(1) 청구인은 쟁점임야 및 쟁점토지 271,430㎡를 2004.8.6. OOO원에 취득하여 임야상태로 2007년 30필지 69,938㎡를 OOO에, 2008년 7필지 15,766㎡를 OOO에, 2009년 24필지 185,726㎡를 OOO에 각각 분할하여 매도하였으며, 쟁점필요경비 내역은 아래 <표>와 같다.
(2) 청구인은 명의수탁자 김OOO을 통하여 OOO를 사업장으로 부동산매매업의 사업자등록OOO을 하였다가 OOO국세청장으로부터 청구인에 대한 자금출처 조사에 의하여 쟁점임야 및 쟁점토지의 실제소유자로 확인되어 과세에 이르게 되었다.
(3) 청구인이 제기한 이의신청에 대한 처분청의 결정서에 의하면 다음과 같은 사실관계가 나타난다. (가) 청구인이 쟁점임야를 분할?판매하기 위하여 조경공사비용, 성토공사비용, 측량분할비용, 분묘이장비용 등 자본적지출액으로 2007년 OOO원, 2008년 OOO원을 지출한 사실에 대해서는 청구인과 처분청간 다툼이 없는 것으로 확인된다. (나) 처분청은 청구인이 2008년의 자본적지출액 OOO원을 청구인에 대한 소득금액 계산시 전액 2008년 귀속 필요경비로 공제하였으며, 청구인은 2008년 토지 양도면적은 15,766㎡이고, 2009년 토지 양도면적은 185,726㎡이므로, 연도별 양도면적에 비례하여 2008년에 지출한 자본적지출액은 2008년 귀속 필요경비로 OOO원, 2009년 귀속 필요경비로 OOO원을 공제하여야 한다고 주장한다. (다) 처분청은 청구인의 2009년 귀속 수입금액을 OOO원(2009.3.2. 쟁점임야 중 128,156㎡ OOO원, 2009.3.5. 쟁점임야 중 29,771㎡ OOO원, 2009.5.6. 쟁점토지 27,799㎡ 양도 OOO원)으로 결정하였으며, 청구인은 쟁점토지의 매매가액은 계약금액 OOO원 중 OOO으로부터 수령하지 못한 OOO원에 대해 OOO이 무단폐업한 후 소재가 불명하여 회수가 불가능하므로 이를 차감한 OOO원(비사업용토지 60% 중과세 대상OOO원, 기본누진세율 35% 대상OOOOO원)을 2009년 귀속 수입금액으로 계산하여야 한다고 주장한다. (라) 청구인은 청구주장과 관련하여 쟁점임야 및 쟁점토지에 대한 매매계약서, 2009.5.4. 재계약 내용의 별첨계약서, 김OOO의 통장 사본, 분양대행업체의 실제운영자인 김OOO의 확인서, 청구인 소유 아파트의 등기부등본(2010.6.10. OOO 가압류), 쟁점임야 및 쟁점토지의 등기부등본, OOO의 경매개시결정문(2010타경7203 부동산임의경매)을 제출하였다. (마) 국세통합전산망에 의하면 OOO에 소재한 OOO의 주업종은 서비스 위탁영농으로 2009.10.6. 직권폐업되었으며, 2009.10.22. OOO세무서장이 국세체납액 OOO원을 결손처분한 것으로 확인된다. (바) 처분청은 일괄하여 발생하지 아니한 자본적지출액 등 필요경비를 단순히 양도면적으로 안분 계산할 수 없으며 2008년에 지출한 필요경비를 2008년 귀속 수입금액에서 차감하고 잔액을 이월하여 2009년 귀속 소득금액 계산 시 이월결손금으로 수입금액에서 이미 차감하였고, 청구인이 OOO으로부터 회수하지 아니한 채권잔액 또한 회수불능채권으로 볼 수 없으므로 쟁점토지에 대한 매매가액을 청구인과 OOO 간 재계약 금액인 OOO원으로 하여 2009년 귀속 수입금액을 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.
(4) 쟁점①에 대하여 본다. (가)소득세법제64조 및 같은 법 시행령 제122조 제2항에 의하면 부동산매매업자의 주택 등 매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 실지거래가액에 의한 양도차익 계산시 공제되는 양도자산의 필요경비에 해당하는 취득가액, 자본적지출액, 양도비용 등을 공제하도록 규정하고 있다. (나) 위 사실관계를 종합하면, 처분청은 필요경비의 귀속년도는 권리의무 확정주의에 따라 필요경비의 지출이 확정된 날이 속하는 2008년에 귀속되며 수입금액 발생시기별로 양도면적에 비례하여 필요경비를 안분할 수 있는 근거는 없다는 의견이나, 쟁점필요경비는 양도자산인 쟁점임야의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위한 자본적지출액인바 이는 사업소득의 필요경비라기 보다는 부동산매매업자로서 토지의 취득원가에 해당하는 것으로 보이는 점, 토지 등 매매차익 계산시 쟁점필요경비는 쟁점임야의 취득원가에 산입하여 양도되는 시점의 면적비율에 따라 안분하여 매매가액에서 공제하는 것이 합리적일 것으로 보이는 점 등을 감안할 때 토지조성 등 지출액에 해당하는 쟁점필요경비는 2008년 및 2009년도에 분할하여 양도한 임야의 면적비율을 반영한 양도시점의 대응원가를 재조사하여 해당 과세기간의 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
(5) 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지 매매 이후 거래상대방의 도산으로 회수불가능한 채권 OOO원을 매매가액에서 차감하여야 한다는 주장이나, 청구인이 OOO과 재계약을 통하여 합의한 매매가액 OOO원 중 김OOO의 국세체납액을 승계하기로 약정하였다가 결정취소된 OOO원과 재계약 당시 회수하지 못한 OOO원의 합계인 OOO원은 계약 당사자 간 변경계약을 통하여 감액한 사실이 확인되지 아니하는 점, 청구인이 OOO에 매매계약으로 발생한 채무의 이행을 요구하거나 구상권을 행사하여야 할 채권임에도 해당 채권에 대한 회수 조치나 채권 확보 노력 등이 이루어진 사실이 확인되지 아니하는 점, 소득의 원인이 되는 채권의 회수불능으로 해당 소득의 실현 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한지 여부에 대하여 청구인에게 입증책임이 있음에도 채무자의 사업자등록 말소, 쟁점토지의 경매 결정 사실 및 앞으로도 채권을 추심할 방법이 없다는 이유만을 제시하는 점 등을 감안할 때 처분청이 쟁점토지의 매매가액에서 청구인이 회수불능채권으로 주장하는 OOO원을 차감하지 아니하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.