부동산을 경락받기 이전에 임차인이 그 부동산으로 주소이전 및 거주 사업자등록을 마친 사실에는 다툼이 없고, 확정일자는 우선변제권을 갖추기 위한 요건일 뿐 대항력을 갖추기 위한 요건은 아닌 점, 경매개시일 현재 임차인의 전입일보다 앞선 근저당권자도 없는 점 등을 종합하면 쟁점금액은 대항력 있는 임차인에게 지급된 것으로 보이므로 이는 취득가액에 해당함
부동산을 경락받기 이전에 임차인이 그 부동산으로 주소이전 및 거주 사업자등록을 마친 사실에는 다툼이 없고, 확정일자는 우선변제권을 갖추기 위한 요건일 뿐 대항력을 갖추기 위한 요건은 아닌 점, 경매개시일 현재 임차인의 전입일보다 앞선 근저당권자도 없는 점 등을 종합하면 쟁점금액은 대항력 있는 임차인에게 지급된 것으로 보이므로 이는 취득가액에 해당함
OOO세무서장이 2011.3.10. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (3) 주택임대차보호법 제1조 [목적] 이 법은 주거용 건물의 임대차(임대차)에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 제3조 [대항력 등] ① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
③ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다.
④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.
⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 민법 제536조 를 준용한다. 제3조의2 [보증금의 회수] ② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(대항요건)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(확정일자)를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(공매)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(환가대금)에서 후순위권리자(후순위권리자)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(변제)받을 권리가 있다. 제3조의5 [경매에 의한 임차권의 소멸] 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(경락)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. (4) 상가건물임대차보호법 제2조 [적용범위] ① 이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 제3조 [대항력 등] ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.
④ 민법 제536조 의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다. 제5조 [보증금의 회수] ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 제8조 [경매에 의한 임차권의 소멸] 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
(1) 처분청의 이의신청 결정문 등에 나타나는 주요내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 2007.6.29. 쟁점부동산을 법원 경매(OOO지방법원 부천지원 2006타경33291)로 취득하여 2008.7.25. 황OOO에게 매매로 양도하였고, 쟁점부동산을 경락 취득한 후 쟁점부동산의 2층 및 3층을 점유하고 있는 조OOO이 퇴거요구에 응하지 아니하자 2007.11.12. 조OOO을 상대로 OOO지방법원 OOO지원에 건물명도소송(2007가단41999)을 제기하였으나, 2008.2.1. 조OOO에게 이사비용 및 점유권리 해제를 조건으로 쟁점명도합의금 상당액을 지급하기로 합의하고 2008.5.7. 소를 취하하였다. (나) 조OOO은 2002.10.15. 3층 건물을 OOO만원에 임차하여 거주하였고, 2003.11.30. 2층 건물을 OOO억원에 임차하여 ‘OOO학원’을 운영하였는데 부동산임대차계약을 체결한 임대인 이OOO와 임차인 조OOO은 모녀지간이며, 조OOO은 쟁점부동산을 임차하여 전세권을 설정하거나 확정일자를 받은 사실이 없으며, 쟁점부동산의 경매사건 진행 중 임차보증금 OOO만원에 대하여 배당신청을 하였으나 쟁점부동산의 경락대금은 모두 선순위 채권자에게 배당되었다.
(2) 청구인은 아래와 같은 자료를 제시하였다. (가) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 조OOO의 모(母) 이OOO는 2002.5.6. 토지를 취득하여 2002년 9월 3층 건물을 신축하였다가 2006년 6월 4층으로 증축하였다. (나) 조OOO의 주민등록초본에 의하면 쟁점부동산 주소지(OOO)에 2002.10.16. 전입한 것으로 나타나고, 조OOO의 사업자등록증에 의하면 쟁점부동산 주소지를 ‘사업장 소재지’ 및 ‘사업자 주소’로 하여 2003.1.10. ‘OOO학원’의 사업자로 등록(개업일 2003.1.13.)하였으며, 조OOO은 이 건 심리일 현재 OOO에서 ‘OOO학원’을 운영하고 있는 것으로 나타난다. (다) 청구인이 조OOO을 상대로 제기한 건물명도소송(2007가단41999)에 대해 조OOO 측의 대리인 법무법인 정동에서 2007.12.31. 법원에 제출한 답변서를 보면, 조OOO은 남편과 상의하여 이OOO가 신축한 쟁점부동산 건물에 입주하여 2층을 학원으로, 3층을 주택으로 임차하여 OOO만원을 임차보증금으로 지급하였고, 확정일자를 받지 않은 이유는 보증금을 이OOO에게 지급할 당시는 물론 이후에도 쟁점부동산이 은행에 담보설정되어 있어, 은행에서 세입자가 확정일자를 받아놓을 경우 우선권이 문제가 되어 추후 대출금의 변제기가 도래할 경우 대출금이 축소될 가능성이 있어 확정일자를 받지 말 것을 부탁받아 이OOO를 곤란케 하지 않으려고 확정일자를 받지 않았던 것이나, 주택 및 상가건물의 임대차보호법상 임차보증금에 대해서는 대항력을 갖추고 있다고 주장한 것으로 나타난다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (3) 주택임대차보호법 제1조 [목적] 이 법은 주거용 건물의 임대차(임대차)에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 제3조 [대항력 등] ① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
③ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다.
④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.
⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 민법 제536조 를 준용한다. 제3조의2 [보증금의 회수] ② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(대항요건)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(확정일자)를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(공매)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(환가대금)에서 후순위권리자(후순위권리자)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(변제)받을 권리가 있다. 제3조의5 [경매에 의한 임차권의 소멸] 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(경락)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. (4) 상가건물임대차보호법 제2조 [적용범위] ① 이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 제3조 [대항력 등] ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.
④ 민법 제536조 의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다. 제5조 [보증금의 회수] ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 제8조 [경매에 의한 임차권의 소멸] 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
(1) 처분청의 이의신청 결정문 등에 나타나는 주요내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 2007.6.29. 쟁점부동산을 법원 경매(OOO지방법원 부천지원 2006타경33291)로 취득하여 2008.7.25. 황OOO에게 매매로 양도하였고, 쟁점부동산을 경락 취득한 후 쟁점부동산의 2층 및 3층을 점유하고 있는 조OOO이 퇴거요구에 응하지 아니하자 2007.11.12. 조OOO을 상대로 OOO지방법원 OOO지원에 건물명도소송(2007가단41999)을 제기하였으나, 2008.2.1. 조OOO에게 이사비용 및 점유권리 해제를 조건으로 쟁점명도합의금 상당액을 지급하기로 합의하고 2008.5.7. 소를 취하하였다. (나) 조OOO은 2002.10.15. 3층 건물을 OOO만원에 임차하여 거주하였고, 2003.11.30. 2층 건물을 OOO억원에 임차하여 ‘OOO학원’을 운영하였는데 부동산임대차계약을 체결한 임대인 이OOO와 임차인 조OOO은 모녀지간이며, 조OOO은 쟁점부동산을 임차하여 전세권을 설정하거나 확정일자를 받은 사실이 없으며, 쟁점부동산의 경매사건 진행 중 임차보증금 OOO만원에 대하여 배당신청을 하였으나 쟁점부동산의 경락대금은 모두 선순위 채권자에게 배당되었다.
(2) 청구인은 아래와 같은 자료를 제시하였다. (가) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 조OOO의 모(母) 이OOO는 2002.5.6. 토지를 취득하여 2002년 9월 3층 건물을 신축하였다가 2006년 6월 4층으로 증축하였다. (나) 조OOO의 주민등록초본에 의하면 쟁점부동산 주소지(OOO)에 2002.10.16. 전입한 것으로 나타나고, 조OOO의 사업자등록증에 의하면 쟁점부동산 주소지를 ‘사업장 소재지’ 및 ‘사업자 주소’로 하여 2003.1.10. ‘OOO학원’의 사업자로 등록(개업일 2003.1.13.)하였으며, 조OOO은 이 건 심리일 현재 OOO에서 ‘OOO학원’을 운영하고 있는 것으로 나타난다. (다) 청구인이 조OOO을 상대로 제기한 건물명도소송(2007가단41999)에 대해 조OOO 측의 대리인 법무법인 정동에서 2007.12.31. 법원에 제출한 답변서를 보면, 조OOO은 남편과 상의하여 이OOO가 신축한 쟁점부동산 건물에 입주하여 2층을 학원으로, 3층을 주택으로 임차하여 OOO만원을 임차보증금으로 지급하였고, 확정일자를 받지 않은 이유는 보증금을 이OOO에게 지급할 당시는 물론 이후에도 쟁점부동산이 은행에 담보설정되어 있어, 은행에서 세입자가 확정일자를 받아놓을 경우 우선권이 문제가 되어 추후 대출금의 변제기가 도래할 경우 대출금이 축소될 가능성이 있어 확정일자를 받지 말 것을 부탁받아 이OOO를 곤란케 하지 않으려고 확정일자를 받지 않았던 것이나, 주택 및 상가건물의 임대차보호법상 임차보증금에 대해서는 대항력을 갖추고 있다고 주장한 것으로 나타난다. (라) 청구인은 조OOO과 작성한 합의서 및 조OOO에게 2008년 6월 및 7월에 쟁점명도합의금 OOO만원을 계좌이체로 지급하였다는 국민은행 요구불 거래내역사본을 제시하였다.
(3) 쟁점부동산의 등기부등본에 등재된 권리관계 내역 등은 아래 <표>와 같다. 소유자 등 근저당권 1982.10.6. 양승은 매매취득 양OOO 1988.7.25. 근저당권 설정, 2002.3.21. 말소 2002.5.6. 이OOO 매매취득 이OOO 2002.5.6. 근저당권 설정, 2005.12.19. 말소 이OOO 2002.5.31. 근저당권설정, 2002.10.16. 말소 이OOO 2002.10.16. 근저당권 설정, 2005.12.19 말소 이OOO 2005.12.16. 근저당권 설정, 2007.6.29 말소 2006.12.18. 경매개시일 이OOO 2007.2.9. 근저당권 설정, 2007.6.29 말소 조OOO 2007.3.14. 근저당권설정, 2007.6.29 말소 2007.6.29. 청구인 경락취득 2008.7.25. 황미경 매매취득
(4) 살피건대, 처분청은 조OOO의 임차보증금이 확정일자를 받지 않아 대항력이 없는 것으로 보아 쟁점명도합의금을 필요경비인 취득가액에 산입하지 않았으나, 청구인이 쟁점부동산을 경락받기 이전에 조OOO이 쟁점부동산으로 주소이전 및 거주, 사업자등록을 한 사실에 대해 처분청의 이견이 없고 확정일자는 우선변제권을 갖추기 위한 요건으로 대항력을 갖추기 위한 요건이 아닌 점, 위 쟁점부동산의 등기부등본에 나타나는 바와 같이 경매개시일 현재 조OOO의 전입일보다 앞선 근저당권이 없어 조OOO의 임차보증금은 대항력을 갖춘 것으로 보이고 청구인은 그에 따라 조OOO에게 쟁점명도합의금을 지급한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점명도합의금은 필요경비인 취득가액에 해당한다고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점명도합의금을 필요경비 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.