공동사업자가 청구인이 쟁점주택을 신축ㆍ판매 공동사업을 제안하여 전원주택단지를 조성하였다고 진술한 점, 분양자들이 청구인과 매매계약서를 작성하거나 구두계약하였다고 확인하고 있는 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점주택 신축공사를 총괄한 것으로 봄이 타당하나, 증빙 등에 의하여 수입금액 및 필요경비가 확인되는 바 이를 실지조사하여 결정함이 타당함
공동사업자가 청구인이 쟁점주택을 신축ㆍ판매 공동사업을 제안하여 전원주택단지를 조성하였다고 진술한 점, 분양자들이 청구인과 매매계약서를 작성하거나 구두계약하였다고 확인하고 있는 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점주택 신축공사를 총괄한 것으로 봄이 타당하나, 증빙 등에 의하여 수입금액 및 필요경비가 확인되는 바 이를 실지조사하여 결정함이 타당함
1. OOO세무서장이 2011.3.8. 청구인에게 한 종합소득세 2006년 귀속분 OOO원, 2007년 귀속분 OOO원, 2008년 귀속분 OOO원, 2009년 귀속분 OOO원, 2010년 귀속분 OOO원의 부과처분은 OOO도 OOO시 OOO면 OOO리 일대 전원주택 15채의 분양과 관련한 토지의 취득가액, 건축관련 인건비, 건축자재 비용, 금융비용 등을 실지조사방법에 따라 필요경비를 재조사하여 그 결과에 따라 각각 과세표준 및 세액을 경정한다.
2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
(1) 일반적으로 전원주택 등의 건축 시 토지주들은 건축에 대하여 잘 모르기 때문에 대부분 건축가, 조경사업자 등(공사담당자)에게 공사부문에 대한 전권을 위임하고 추후 정산하는 경우가 대부분이며, 즉, 공사관련 인건비, 자재비 등의 결제는 모두 실제 공사부문에 대하여 책임을 지는 공사담당자 명의로 하고, 동 자금의 조달은 토지주가 자기 토지를 담보로 자금을 조달하는 형태로서 추후 공사가 완료되어 주택 양도 시 양도대금을 받아 정산하는 방법은 오랜 업계의 관행이다. 원칙은 토지주 명의의 통장으로 모든 대금이 입․출금되어야 하지만 금전 결제가 있을 때마다 토지주에게 설명하는 것이 번거로워 근저당설정 시 채무자를 공사담당자 명의로 하는 것은 동 자금이 공사담당자에게 입금되도록 하기 위한 것이며, 근저당설정계약 시 차입자가 공사담당자라 하더라도 결국 채무를 변제하지 아니할 경우 토지주의 토지가 처분되는 것이므로 근저당계약의 채무자가 청구인 명의라 하여 건물이 청구인 것이라고 하는 것은 억지 주장이고, 오히려 토지주들은 자기 토지에 지어진 주택에 대하여 공사담당자 명의로 보존등기를 하는 경우에 추후 미분양 시 소유권분쟁이나 대금결제가 더 복잡하기 때문에 건물에 대한 등기도 사실대로 토지주 명의로 하고, 다만 공사부문만 책임져 달라는 것이며, 설령 신축주택을 공사담당자 명의로 보존등기 하겠다고 하면 사업이 성사되지 아니하고, 토지주 중 우OOO, 이OOO 등은 관할 세무서에 본인의 양도소득세 신고를 하고 납부하였다. 즉, 청구인은 토지주 소유의 쟁점토지에 쟁점주택을 신축한 후 정산하기로 하고, 건축 관련 대행을 해 준 시행사의 역할을 했을 뿐이며, 청구인의 분양수입금액은 모든 실비를 공제한 조경수입에 불과하여 공사관련 소득금액은 없음에도 신축분양사업으로 청구인의 수입금액을 추정하여 과세한 처분은 거래의 실질내용에 근거하지 아니한 부당한 처분이므로 취소되어야 한다. (2) 소득세법 제80조 에 의하면, 추계과세에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것인데, 청구인의 사업소득이라 하더라도 토지대금은 등기부등본에 매매대금이 기재되어 있고, 중요한 공사비용, 인건비, 자재비 등 결제내용은 처분청이 금융계좌 추적 등을 통하여 거의 확인한 상태에서 공사비에 대한 원시기록을 제출하였음에도 불구하고 단지 복식부기장부가 아니고 거래처 인적사항을 알 수 없다는 이유로 추계로 과세하는 것은 부당하다.
(1) 청구인은 2006.10.10. OOO도 OOO시 OOO면 OOO리 OOO-21에서 OOO건설이라는 상호로 동업자인 신OOO과 함께 사업자등록 후, 같은 면 OOO리 일대의 임야를 취득하여 전원주택인 쟁점주택을 신축하여 분양한 것임에도 쟁점주택의 신축 분양과 관련하여 청구인 및 청구인과 관련있는 공동사업자, 공사관련자, 기타 지인들의 명의로 신탁하여 관련제세를 탈루한 것으로 확인된다. 쟁점주택단지 조성 및 분양과 관련하여, 청구인의 금융거래내역을 확인한 결과, 쟁점주택을 분양받은 사람들이 매매대금을 청구인의 통장으로 지급한 사실이 확인되고, 쟁점주택의 근저당설정계약의 채무자가 토지 및 건물의 소유주가 아닌 청구인이며, 분양받은 사람들에게 부동산 취득과 관련하여 부동산 거래사실확인원을 발송한 결과, 취득자 전부 청구인과 직접 매매계약서를 작성하였거나 청구인과 구두로 매매계약을 하였다고 확인하고 있고, 당시 공동사업자였던 신OOO 역시 위와 같은 사실을 확인하고 있으므로 쟁점주택의 실소유자를 청구인으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(2) 쟁점주택단지 분양과 관련된 수입금액을 청구인의 종합소득에 합산하여 과세하기 위하여 장부 등의 자료를 요청하였으나, 장부 등의 자료를 제출하지 아니하여 소득세법 제80조 제3항 에 의거 추계로 소득금액을 산정(건설업, 451102) 후 종합소득세를 부과한 처분은 정당하다.
① 청구인 및 토지주 명의로 취득한 쟁점토지에 신축․분양한 쟁점주택에 대하여 청구인이 실질적으로 주택신축판매업을 영위한 것으로 볼 수 있는지 여부
② 청구인이 영위한 주택신축판매업과 관련하여 필요한 장부와 증빙서류가 없는 것으로 보아 소득금액을 추계 결정한 처분의 당부
① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제19조 【 사업소득 】
① 사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 (3) 소득세법 제80조【결정과 경정】
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사 결정할 수 있다. (4) 소득세법 시행령 제32조【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 "대통령령이 정하는 주택신축판매업"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 (5) 소득세법 시행령 제143조【추계결정 및 경정】
① 법 제80조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우
③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다.
1. 수입금액에서 다음 각목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의2의 규정에 따른 소득금액에 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우 2007년 12월 31일까지는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.
④ 제3항 단서에서 "단순경비율 적용대상자"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.
1. 당해 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자
(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 토지주 소유의 쟁점토지에 쟁점주택을 신축한 후 정산하기로 하고, 건축 관련 대행을 해 준 것에 불과하며, 청구인의 분양수입금액은 모든 실비를 공제한 조경수입에 불과함에도 주택신축분양사업으로 청구인의 수입금액을 추정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. (나) 처분청이 조사한 쟁점주택의 조성 및 분양한 내역은 아래 <표2>와 같으며, 쟁점토지 중 대부분이 토지주가 아닌 청구인 또는 관계인을 채무자로 하여 근저당이 설정된 것으로 나타나며, 쟁점주택의 분양자들에게 확인한 내용 및 금융거래내역에 의하면, 쟁점주택의 양도가액은 OOO원으로 나타난다. <표2> 쟁점주택의 조성 및 분양 내역 (다) 처분청이 위 <표2>의 15건에 대하여 청구인을 조세범처벌법 위반 혐의로 고발하였으나, OOO지방검찰청은 5건을 공소에서 제외하고 세액을 재계산하여 공소를 제기한 것으로 공소장(2011.12.28.)에 나타난다. (라) 청구인이 사업자등록한 OOO건설은 공동사업자인 신OOO과 2006.10.10. OOO도 OOO시 OOO면 OOO리 OOO-7에 건설/조경, 토목공사를 영위하였으며, 2007.3.15. 같은 리 OOO-21로 사업장을 이전하였으며, 2010.6.29. 신OOO이 공동사업자에서 탈퇴하여 청구인이 단독으로 사업하다 2010.10.20. 신고 폐업한 것으로 나타난다. (마) OOO빌리지를 홍보하는 동영상 및 2010.7.26.자 OOO뉴스와 청구인의 인터뷰, OOO빌리지의 주민들에게 발송한 청구서와 호소 및 통고서를 보면, 청구인이 OOO빌리지를 설입하였다는 내용을 확인할 수 있고, 2009.6.24. 쟁점주택단지의 유지관리비를 OOO빌리지(대표 청구인)에서 납부하였으나, 2009.7.1.부터는 각 세대별로 관리비를 청구하겠다는 안내문과 공동전기 등의 명의가 청구인 및 제3자 명의로 신청 사용되고 있어 이를 취소하거나 권리행사를 하겠다는 내용으로 되어 있다. (바) 청구인은 처분청의 전말서 작성을 거부하였고, 공동사업자인 신OOO이 작성한 전말서(2010.10.5.) 주요내용을 보면, 신OOO은 청구인을 공사현장에서 알게 되었고, OOO리 일대 토지 OOO평 정도에 주택을 신축하여 팔려고 하니 같이 일해보자고 하여 공동사업자로 등록하였으며, OOO리 일대에 OOO빌리지라는 전원주택을 조성하여 분양하였고, OOO빌리지 신축과 관련하여 도급계약을 한 내역은 없으며, 신OOO이 책임자로 공사현장에서 일하면서 분야별로 업체들을 선정하여 건물을 신축하였고, 공사계약은 거의 구두계약으로 이루어져 계약서는 따로 없으며, 대금지급은 청구인이 직접하여 아는 바가 없고, 몇몇 업체들은 공사비를 지급받지 못하여 신축 건물로 대물변제 받은 적이 있다고 진술한 것으로 나타난다. (사) 처분청이 쟁점주택을 분양받은 자에게 확인한 내용을 보면, OOO빌리지 내 쟁점주택을 분양받은 분양자 대부분이 토지 및 건물의 소유주가 아닌 청구인과 계약서를 작성하거나 청구인과 구두로만 계약하고 별도의 계약서를 작성한 적이 없다고 회신한 것으로 나타난다. (아) 청구인이 제출한 쟁점주택 중 OOO리 OOO-63 관련 소유주 윤OOO의 확인서에 의하면, 윤OOO은 2006.8.4. OOO리 OOO-63 소재 임야를 취득하여 펜션을 운영할 목적으로 청구인의 책임 감독 하에 주택을 신축하여 준공 후 모든 비용을 실비로 정산하기로 하였으나 자금사정으로 박OOO의 아파트와 교환하여 조경 및 신축비용을 실비로 정산하였다고 확인하고 있다. (자) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 토지주의 요구에 따라 쟁점주택의 건축 관련 대행을 해 준 것에 불과하므로 청구인이 주택신축판매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 공동사업자인 신OOO은 청구인이 쟁점주택을 신축․판매하고자 공동사업을 제안하여 공동사업자로 등록하였으며 OOO빌리지라는 전원주택단지를 조성하여 분양하였다고 진술한 점, 청구인이 토지주로부터 별도의 보수를 받은 것으로 나타나지 아니한 점, 청구인이 쟁점주택의 분양계약을 분양자들과 하고 분양대금을 청구인 계좌로 송금받은 점, 쟁점주택단지의 유지․관리를 OOO빌리지(대표 청구인)에서 한 것으로 나타나는 점, 청구인이 쟁점토지를 담보로 제공하고 채무자를 청구인으로 하여 은행으로부터 대출받은 점 등으로 보아, 청구인이 조경공사뿐만 아니라 쟁점주택의 신축공사를 위한 전 과정을 총괄한 것으로 보이는바, 청구인이 토지주의 주택 신축을 대행한 것이 아니라 독립적으로 쟁점주택을 신축하여 토지주 또는 제3자에게 판매하였다고 봄이 타당하며, 이는 부가가치세법상 영리의 목적으로 독립적으로 재화를 공급한 것이고, 소득세법상 주택을 건설하여 판매하는 사업을 영위한 것으로 각 부가가치세와 종합소득세 과세대상이 된다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택을 신축․분양한 것으로 보아 청구인에게 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 처분청이 쟁점주택의 공사비용, 인건비, 자재비 등 결제내용은 금융계좌 추적 등을 통하여 거의 확인한 상태에서 공사비에 대한 원시기록을 제출하였음에도 불구하고 단지 복식부기장부가 아니고 거래처 인적사항을 알 수 없다는 이유로 아래 <표3>과 같이 지급한 토지매입비, 건축비, 이자 등 필요경비를 지출하였음에도 추계로 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. <표3> 청구인이 주장하는 쟁점주택 신축 관련 필요경비 지급내역 (나) 처분청은 청구인의 2006년 귀속 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 필요경비로 공제하여 소득금액을 추계하였고, 2007년∼2009년 귀속 소득금액은 기준경비율을 적용하여 소득금액을 추계하여 산출한 것으로 나타난다. (다) 청구인이 쟁점주택의 토지대금으로 지급하였다고 주장하면서 제시한 원시장부 및 금융거래내역에 의하면, 토지대금이 토지주에게 계좌이체하거나 현금으로 지급된 것으로 나타난다. (라) 청구인은 아래 <표4>와 같이 쟁점주택의 신축공사와 관련한 인건비를 지급받은 공사업자의 인감을 첨부한 공사대금수령확인서를 제시하고 있으며, 원시장부 및 금융거래내역에 의하면, 2007.11.19.∼2010.3.30.까지 인건비를 지급한 것으로 나타난다. <표4> 건축공사 관련 비용 명세 및 분야별 공사업자의 확인서 (마) 청구인이 쟁점주택 신축 시 투입된 재료비에 대하여 증빙으로 제시한 원시장부 및 금융거래내역에 의하면, 2007.11.19.∼2010.3.30.까지 재료비 등을 지급한 것으로 나타난다. (바) 청구인이 쟁점토지를 OOO새마을금고 및 OOO새마을금고 등에 근저당설정하고 차입한 차입금에 대한 이자를 지급한 것으로 나타난다. (사) 살피건대, 소득세법 제80조 제3항 은 처분청이 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다고 규정하고 있고, 단서에서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사 결정할 수 있다고 규정하고 있는바, 추계과세는 과세표준과 세액 결정의 근거가 되는 납세자의 장부와 증빙서류 등이 없거나 그 내용이 미비 또는 허위이어서 근거과세의 방법으로 사용할 수 없는 경우에 예외적으로 인정되는 것이므로, 실지조사가 불가능하여 추계의 방법에 의할 수 밖에 없는 경우에 한하여 추계과세를 할 수 있고, 설령 납세자가 비치․기장한 장부나 증빙서류 중 일부 허위로 기재된 부분이 포함되어 있다고 하더라도 그 부분을 제외한 나머지 부분은 모두 사실에 부합하는 자료임이 분명하여 이를 근거로 과세표준을 계산할 수 있다면 그 과세표준과 세액은 실지조사의 방법에 의하여 결정하여야 하는 것이지 추계조사방법에 의해서는 아니된다(대법원 2008두18120, 2008.12.24. 참조). 이 건과 관련하여 처분청은 청구인이 제시한 원시장부 등을 부인하고 쟁점주택의 분양관련 소득금액을 추계하여 과세하였으나, 쟁점주택의 토지대금은 처분청이 매매계약서, 쟁점주택의 양도가액 등을 통하여 파악이 가능하다고 보이는 점, 청구인이 제시한 원시장부와 금융거래내역에 일부 토지주에게 토지대금이 계좌이체된 점, 쟁점주택의 신축과 관련한 공사부문별 공사업자의 확인서와 원시장부․금융거래내역에 인건비를 지급한 것으로 나타나는 점, 쟁점주택의 재료비 등이 원시장부 및 금융거래내역에 나타나고 있는 점, 쟁점주택 신축 시 은행 차입금에 대한 이자비용이 금융거래내역 등에 나타나고 있는 점 등으로 볼 때, 처분청은 청구인이 제시한 원시장부 및 금융거래내역, 확인서 등의 관련 증빙을 실지 조사하여 그 결과에 따라 필요경비를 인정하는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청은 청구인이 제시한 장부 및 관련 증빙 등을 근거로 하여 쟁점주택의 소득금액을 실지조사 방법으로 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.