취득가액이 불분명하다고 할 수 없어 취득가액을 환산취득가액으로 계산하여서는 않됨

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.5.20. OOOOO OOO OOO OOOOOOO OO OOOOOO O OOOOO OOO OOO OOOOOOO 대지 362.3㎡, 2002.6.28. OOOOO OOO OOO OOOOOOO 대지 247.5㎡, 2002.6.21. OOOOO OOO OOO OOOOOOO 대지 215.5㎡, 합계 1,077.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여, 2004.9.16. 쟁점토지에 지하 4층, 지상 14층 면적 9,665.64㎡의 건물(이하 “쟁점건물”이라 하며, 토지와 건물을 통칭할 때는 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 보존등기한 후 청구인의 사업장 등으로 사용하다가 2010.1.5. 매도한 후 양도소득세 예정신고를 하지 아니하였다.
• 나. ○○지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2010.7.1.부터 2010.8.30.까지 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사를 실시하였으며, 쟁점부동산의 양도가액 및 쟁점토지의 실지 취득가액과, 건물취득(신축)가액, 양도관련 수수료 등 필요경비를 확인하여 2010.10.4.처분청에 양도소득세 결정결의서(안)을 통보하였다.
• 다. 처분청은 조사청으로부터 통보받은 결정결의서(안)에 따라 2010.10.19. 청구인에게 양도소득세 7,444,425,190원을 결정·고지 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.7. 이의신청을 거쳐 2011.5.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 취득하여 기존건물을 철거하는 과정에서 기존 건물의 임차인이 이주를 거부하여 권리금 등을 요구하여 할 수 없이 권리금을 지급하였으나, 이러한 비용에 대한 영수증 등 관련 증빙을 보관하고 있지 않아 조사당시 제출하지 못하였으나, 이러한 권리금을 지불하는 것은 일반적인 관행으로 인식되어 조사청에서도 알 수 있었으나, 증빙서류가 없어 취득가액으로 인정받지 못하였으며, 건물을 신축하면서도 기본적인 건축물 신축비용은 OOOO 주식회사에 도급을 주어 정상적으로 세금계산서 등 증빙을 수취할 수 있었으나, 조경공사 및 실내 인테리어공사, 조명공사 등 부수적인 공사를 하면서 대부분의 공사업자가 영세사업자로 세금계산서 등 증빙서류를 수취하지 못하였으며, 대금지불도 청구인이 보유하고 있던 현금으로 지급하였기 때문에 대금지급 증빙도 갖추지 못하여 취득가액으로 인정받지 못하였다. 청구인은 학원사업을 하였으며, 당시에는 지금처럼 신용카드가 활성화되어 있지 않아 청구인이 운영하는 학원사업의 수입금액은 대부분 현금이었고, 대금의 결제 또한 대부분 현금으로 이루어져 관련 증빙서류 등을 갖추지 못한 것이다. 따라서 위 내용과 같이 청구인이 장부상 계상한 쟁점부동산의 취득가액은 실제 지출한 비용과 서로 다르고, 실지 지출한 비용을 확인하기도 곤란하므로 소득세법제97조 및 제114조, 소득세법 시행령제176조의2 제2항의 규정에 의한 환산취득가액으로 결정하여야 하나, 실제 지출비용 중 확인되는 부분만 취득가액으로 하여 과세한 처분은 부당하며, 또한,국세기본법에서 정하는 실질과세원칙의 취지에 비추어 볼때 설령 납세자가 관련 증빙을 제시하지 못한다 하더라도 사실관계의존재가 인정된다면 이러한 사실의 존재를 인정하여야 할 것이며, 납세자의 재산권이 부당하게 침해되어서는 아니될 것이나, 청구인의 무지로 인하여 관련 증빙을 보관하고 있지 않다는 이유만으로 실지 내용보다 과다한 세금을 부과하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 조사당시 청구인이 제출한 장부(건물 및 건설중인 자산 계정) 및 건물신축 관련 지출증빙과 은행 대출시 은행에 제출한 도급계약서 등에 의하여 실지 지출된 금액을 건물취득가액으로 결정하였으며, 건물의 주요 부분인 신축도급금액 9,026,000,000원이 확인되었고, 나머지 토목공사(터파기), 설계비와 인테리어공사 등 건물의 부수적인 공사대금 등 대부분의 주요 건설공사비용이 확인되어 실지 취득가액에 의하여 과세한 당초 처분은 정당하며, 막연히 건물의 일부공사 등에 대한 증빙이 없다는 사유만으로 건물 취득가액을 환산취득가액으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액으로 계산하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

가.제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의기준시가

• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은제4항에도 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는그러하지 아니하다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의 2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의 2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

(3) 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점토지를 취득하여, 2004.9.16. 쟁점건물을 신축하여 보존등기한 후 청구인의 학원업(OOOO OOOOO) 사업장 등으로 사용하다가 쟁점부동산을 2010.1.5. OOO에게 44,250,000,000원에 매도한 후 양도소득세 예정신고를 하지 아니하였으며, 조사청에서는 2010.7.1.부터 2010.8.30.까지 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산의 양도가액 및 쟁점토지의 실지 취득가액과, 쟁점건물의 취득(신축)가액, 양도관련 수수료 등 필요경비를 확인하여 2010.10.4. 처분청에 양도소득세 결정결의서(안)을 통보하였고, 처분청은 통보받은 결정결의서(안)에 따라 2010.10.19. 청구인에게 양도소득세 7,444,425,190원을 결정·고지 하였음이 처분청에서 제출한 심리자료에 나타난다.

2. 청구인과 OOO(취득자) 간에 2009.12.4. 작성된 쟁점부동산의 매매계약서 상 양도가액은 44,250,000,000원(건물분 부가가치세 별도)이며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

3. 청구인이 쟁점토지 취득시인 2002.2.19. 작성한 매매계약서 특약사항에는 “임차인이 본 건 토지를 명도하지 않을 경우에는 매도인의 책임하에 명도하여야 한다”(OOOOOOOOOO) 또는 “매도인은 본 건 매매토지에 임차하고 있는 지상물을 잔금전에 비워주는 조건으로 한다”라고 기재되어 있다.

4. 2006.12.31. 현재 청구인의 장부에 의하여 작성된 대차대조표 상 토지는 6,062,340,000원으로, 건물은 12,827,110,222원(감가상각누계액 2,325,982,650원 포함)으로 나타나며, 쟁점건물 신축 후 계속하여 감가상각을 하여 온 것으로 나타난다. 5)조사청이 조사·확인한 쟁점건물의 총 취득가액(장부상 가액)은 아래<표>와 같으며, 합계금액 12,827백만원에서 감가상각누계액 2,326백만원을 차감한 10,501백만원을 이 건 쟁점건물 취득가액으로 계산하였음이 조사청의 조사내용에 나타난다. <표> OOOO O OOOO(OOOO O OOO)

6. 양도소득세 필요경비는 컨설팅업체인 주식회사 OOOOOO로부터 수취한 세금계산서 공급대가 486백만원 중 건물분 부가가치세 공제액 13백만원을 차감한 473백만원 등을 양도비로 하여 필요경비 공제하였음이 조사청의 조사종결보고서에 나타난다.

7. 위 사실관계 등을 종합하여 보면,쟁점토지 취득시 매매계약서에 의하면 청구인이 권리금 등을 보상하여야 할 의무가 없어 청구인이 권리금을 지급하였다는 주장은 받아들이기 어려워 보이고, 쟁점건물의 장부가액에는 청구인이 주장하는 인테리어 공사비용 및 전기공사 비용이 포함되어 있고, 조경공사의 경우 공사사실 여부 자체가 불분명하고청구인이 설계비부터 총 14개 항목에 이르는 쟁점건물 신축공사비를 장부에 계상하여 취득가액을 확정한 후 계속하여 감가상각하여 온 점 등으로 보아달리 장부상 쟁점건물의 취득가액이 사실과 다르다고보여지지 아니한다. 따라서 확인되는 장부가액 등을 실지 취득가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.