사실상 잔금청산이 완료되었을 때가 양도시기이고 감액 합의한 금액은 양도가액에서 제외하는 것임.

[주 문] OOO세무서장이 2011.1.10. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 청구인이 이OOO에게 양도한 강원도 OOO토지 및 그 지상건물의 양도가액을OOO으로 보아 그 과세표준과 세액을 경정한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2005.6.10. 강원도 OOO 2필지 토지 744.5㎡와 그 지상건물 1,520.44㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하였다가 2006.7.31. 쟁점부동산에 대하여 이OOO과 매매대금을 OOO으로 하여 매매계약을 체결한 후 매매대금 중 계약금OOO에 대하여는 강원도 OOO소재 상가 나동 9호를 청구인 명의로 소유권이전을 받는 것으로 대신하고, 나머지 매매대금에 대하여는 2회에 걸쳐 쟁점부동산을 담보로 제공하여 매수인과 매수인의 남편 명의로 금융기관으로부터 대출을 받아 이를 수령하였으나 매매대금 중 OOO을 지급받지 아니하였다는 이유로 소유권이전등기를 해 주지 아니하고 있다가 쟁점부동산이 2010.2.8.과 같은 해 10.18. 경락으로 인하여 제3자에게 소유권 이전등기가 경료되었지만 양도소득과세표준 신고는 하지 아니하였다.
• 나. 처분청이 청구인에 대하여 조사를 실시한 결과 청구인이 사실상 쟁점부동산의 매매대금을 2006.9.21. 모두 지급받았음에도 이에 대하여 양도소득과세표준신고를 하지 아니한 것으로 보고 쟁점부동산의 양도가액을 OOO으로, 취득가액을 OOO으로 각각 산정하여 2011.1.10. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.18. 이의신청을 거쳐 2011.5.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산에 대하여OOO을 매매대금으로 하여 매매계약을 체결한 후 계약금OOO은 매수인 명의로 다른 부동산에 대한 소유권을 이전받고 추후에 매수인이 이를 지급하면 소유권이전등기를 말소하기로 하였고, 나머지 매매대금은 쟁점부동산을 담보로 제공하여 2회에 걸쳐 매수인 명의로 대출을 받아 당해 대출금을 매매대금으로 지급받았는바, 2006.8.10. 1차로 매수인 명의로 안양상호저축은행으로부터 대출을 받아 OOO을 지급받았고, 2006.9.21. 2차로 대출금융기관인 OOO의 사무실에 청구인과 배우자, 매수인의 부 김OOO 및 대부업체 직원이 참석하여 매수인의 부 김OOO명의로 OOO을 대출받는 과정에서OOO은 수표로 청구인이 지급받았으며, OOO은 대출비용과 선이자로 OOO을 공제하여야 하는데 일단 채무자 명의로 OOO이 대출되었다는 증빙으로 채무자 명의의 입출금이 자유로운 예금통장을 요구하였으나 김OOO이 이를 소지하지 아니하여 우선 청구인의 배우자 김OOO 명의의 예금계좌로 나머지 대출금 OOO을 입금하고 그 중 대출비용 등 OOO, 담보권 설정비용OOO, 이OOO이 골프연습장을 신축하는 것과 관련한 건축비 OOO, 나머지 OOO은 김OOO의 예금계좌로 각각 입금한 사실이 입증되고 있으며, 이와 같이 총 매매대금(OOO) 중 OOO은 대출금으로 변제받고, OOO은 부동산으로 변제받음으로써 OOO의 잔금청산이 이루어지지 아니한 상태에서 쟁점부동산에 근저당권을 설정한 금융기관이 임의경매신청을 함에 따라 경락으로 인하여 제3자에게 소유권이전등기가 경료되었는 바, 청구인과 이OOO간에 잔금청산과 소유권이전등기가 이루어지지 아니한 상태에서 쟁점부동산이 제3자에게 경락되었으므로 이OOO과의 매매계약은 무효라 할 것이어서 청구인이 쟁점부동산을 양도한 시기는 경락으로 소유권 이전등기가 이루어진 시점으로 보아야 하고, 경락가액을 양도가액으로 보아야 할 것이며, 설사 청구인이 쟁점부동산을 이OOO에게 양도한 것으로 본다 하더라도 이OOO으로부터 잔금 OOO을 지급받지 못하였으므로 당해 금액은 양도가액에서 제외되어야 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산과 관련한 제세공과금으로 인하여 매수인에게 소유권 이전등기를 요구하였으나 매수인이 대출금 미상환으로 인하여 경락이 예상되고 등기이전비용 등으로 인하여 이에 응하지 아니하였다고 진술하고 있는 점, 2006년에 잔금을 지급하기로 하였음에도 2010년까지 이를 지급하지 아니할 특별한 이유가 없는 점, 매수인이 2006년부터 쟁점부동산의 모텔을 운영하고 있었고, 쟁점부동산 중 1필지 토지에 골프연습장을 신축하여 이를 담보로 대출을 받은 사실 등을 종합하면, 매수인이 잔금청산을 하였기 때문에 모텔영업과 건물신축을 할 수 있었다고 보이고, 매수인은 쟁점부동산을 담보로 하여 대출을 받아 청구인에게 매매대금을 지급하였는데, 청구인이 대출금 중OOO을 청구인 배우자 명의로 일시적으로 입금받았다가 이를 다시 대출이자 등으로 지급하였다는 것은 사회통념상 인정하기 어렵고, 오히려 매매대금을 회수하기 위하여 대출을 주도한 청구인의 배우자 김OOO이 양도대금을 수령한 후 자신의 계산하에 대출비용 등을 지출한 것으로 보여지며, 청구인이 쟁점부동산에 대한 재산세 등을 납부하였다고 주장하는 부분도 제세공과금이 연체될 경우 청구인의 배우자가 모텔영업창구에서 직접 영업대금을 수령하는 방법으로 이를 회수하였다고 청구인의 배우자 등이 진술한 점에서 청구인이 제세공과금을 부담하였다고 볼 수 없고, 매매대금을 일부 지급받지 못하였다면 제세공과금을 회수하는 것과 동일한 방법으로 이를 회수할 수도 있었다고 보여지는 점 등에서 청구인이 2006.9.21. 쟁점부동산을 매수인에게 양도하였음에도 등기 미이전을 이유로 양도소득과세표준신고를 하지 아니한 것으로 판단되므로, 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하고, 그 양도가액도 OOO으로 보는 것이 타당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도시기와 양도가액이 적정한지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

(2) 소득세법시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2006.7.31. 쟁점부동산에 대하여 이OOO과 체결한 매매계약의 내용은 다음과 같으며 매수인의 배우자 김OOO이 연대보증인으로 서명한 것으로 나타난다.

(2) 청구인의 배우자 김OOO은 위의 매매계약과 관련하여 2006.7.31. 김OOO과 강원도 OOO의 건물과 대지지분에 대하여 매매대금을 OOO으로 하여 매매계약을 체결하여 2006.8.11. 소유권 이전등기를 하였으며, 김OOO은 2009.4.8. 당해 부동산에 대하여 전OOO과 매매대금을 OOO으로 하여 매매계약을 체결하여 이를 매각한 것으로 매매계약서 및 부동산등기부에서 나타나며, 김OOO은 2009년 6월에 김OOO에게 위 부동산에 대하여 매매가격을OOO으로 하여 김OOO명의로 소유권을 이전하되 OOO신용협동조합의 피담보채무 67,600천원을 김OOO이 변제하기로 하고,OOO을 매매대금으로 인정하기로 약속하였는데 이를 서면으로 작성하여 줄 것을 요청하는 내용의 내용증명우편을 발송하였던 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 매매대금 수수와 관련한 증빙으로 제시한 금융자료 내역은 다음과 같다. (가) 청구인의 OOO중앙회 예금계좌OOO에 이OOO이 2006.8.10. 12회에 걸쳐 OOO을 입금하였고, 김OOO이 2006.8.17. 4회에 걸쳐 OOO을 입금한 것으로 나타난다. (나) 청구인의 배우자 김OOO의 OOO예금계좌OOO에 2006.9.21. 홍OOO으로부터 2회에 걸쳐 OOO이 입금되었다가 같은 날 OOO은 현금으로 인출되었고, OOO은 대체출금되었으며, 2006.9.27. 배OOO에게 OOO이 대체출금된 것으로 나타나며, 이와 관련한 대체전표 4매에는 김OOO에게OOO을, 김OOO에게OOO을, 배OOO에게 수표로 OOO을, 김OOO에게 OOO을 각각 송금한 것으로 기재되어 있고, 청구인은 이를OOO에 대한 대출수수료OOO, 근저당권 설정비(OOO), 골프연습장 건축비OOO를 지급한 것이라고 주장하고 있다.

(4) 김OOO은 2010.11.10. “2006.9.21. OOO(원주점)에서 대출을 받기 위하여 청구인 및 김OOO과 함께 방문하였는데 청구인은 담보제공서류만 해주고 먼저 가고 본인도 사무실에 급한 일이 있어 내일하자고 하니 OOO은 투자자들에게 오늘 돈이 나간다고 하며 이미 받아왔으므로 꼭 오늘 대출을 실행하여야 한다고 했고, OOO에서 소개수수료 OOO을 비공식으로 해야 되기에 OOO은 김OOO 통장으로 입금시켜 근거를 남기고 다시 돌려받아야 된다며 통장을 가져왔느냐고 물어 없다고 하니 옆에 있던 김OOO의 통장을 빌려 입금받았으며 OOO에서 OOO만 현금으로 준비한 것은 수수료와 이자 설정비용을 공제하려고 한다고 하였고, 김OOO의 통장으로 받은 OOO은 전부 자신이 받아 사용하였다.”는 내용의 확인서를 작성하였다.

(5) 김OOO은 2011.1.6. 쟁점부동산에 대하여 매매대금 중 OOO을 미지급하였다는 내용의 확인서를 작성하였다.

(6) 청구인은 쟁점부동산과 관련하여 2006년부터 2010년까지 재산세, 교통유발부담금, 환경개선부담금을 납부하였다는 증빙으로 각각의 부과현황표 등을 증빙으로 제시하고 있다.

(7) 김OOO이 2011.2.16. 사기로 인한 고소사건(고소인: 김OOO)으로 인하여 피의자로서 조사과정에서 진술한 내용을 보면, 실내골프연습장을 건축하기 위하여 홍OOO과 대부계약을 체결하여 OOO을 대출받아 이자 및 수수료로 OOO만을 공제하고 OOO은 김OOO에게 지급하였으며, 나머지 OOO은 실내골프연습장을 건축하는데 사용하였고, OOO저축은행에서 OOO을 대출받아 김OOO에게 지급하였으며, 잔금을 지급한 후 등기비용이 부족하여 소유권이전등기를 하지 아니하였다고 진술한 것으로 나타난다.

(8) 처분청이 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 뒤 작성한 조사종결복명서상 조사내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 2005.6.10. 쟁점부동산을OOO에 임의경매로 취득하였고, 2006.6.13. 최초 양도계약서를 작성하고, 같은 날 매수인 이OOO이 쟁점부동산의 모텔(상호 OOO) 사업자등록을 하였으며, 2006.7.31. 재차 양도계약서(양도가액OOO)를 변경하여 작성하였고, 2006.8.10. 이OOO 명의로 대출받아 매매대금 OOO을 지불하였으며, 2006.8.11. OOO 소재 상가를 김OOO 명의로 소유권 이전등기하면서 이를 OOO으로 산정하였고, 2006.9.21. 김OOO 명의로 OOO을 대출받아 김OOO이 OOO을 수표로 수령하고 잔금액을 초과하는 현금 OOO을 자신의 통장으로 송금받아 대부수수료 등을 지출하고 잔액 OOO을 김OOO에게 송금하는 것으로 김OOO에게 잔금청산하였다. (나) 김OOO은 2006.9.27. 쟁점부동산 중 강원도OOO 토지상에 골프연습장 신축공사에 착공하여 2007.5.9. 준공하였으며, 2010.1.19. 골프연습장 건물 및 토지는 임의경매로 매각되었고, 2010.8.9. 쟁점부동산 중 모텔건물과 부속토지 임의경매로 매각되었다. (다) 양도대금 지급현황은 아래〈표1〉와 같다. OOOOOOOOOOOO (OO: OO)

(9) OOOOO OOOO OOOO OOOO OOOOO, OOO을 상대로 제기한 소송(2007가합 춘천지방법원 원주지원)의 판결내용(2008.10.16. 선고)은 다음과 같다. OO OOO OO OOOO OOOO OO O OOO OOOOO

(10) 사업자이력조회에서 청구인은 쟁점부동산과 관련하여 2005.9.9. 숙박업으로 사업자등록을 하였다가 2006.6.13. 폐업하였고, 매수인인 이OOO이 2006.6.14. 숙박업으로 사업자등록을 하여 계속 사업을 영위하고 있는 것으로 나타난다.

(11) 이OOO은 2006.8.3. 골프연습장 신축을 위하여 배OOO과 공사기간을 2006년 8월부터 2006년 10월까지로, 공사금액을OOO으로 하여 공사계약을 체결하였고, 2006.8.23. 건축허가를 받아 공사에 착공하여 2007.5.9. 사용승인을 받은 것으로 공사계약서 및 건축물대장에 나타난다.

(12) 쟁점부동산 및 골프연습장과 관련한 근저당권 설정내역은 아래〈표2〉와 같다. OOOO OOOO OOOO

(13) 위의 사실관계를 근거로 청구주장에 대하여 차례로 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점부동산이 경락으로 양도되었으므로 경락시점을 양도시기로 하고 경락대금을 양도가액으로 보아야 한다는 주장에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산에 대하여 이OOO과 매매대금을 OOO으로 하여 매매계약을 체결하고 부동산과 현금 등으로 매매대금을 대부분을 지급받았으며, 경락이전에 매매계약을 해지하고 양도대금을 반환한 사실도 없고, 매수인이 쟁점부동산에 사업자등록을 하고 숙박업을 영위하는 한편, 일부 토지에는 골프연습장을 신축하는 등 사실상 소유권자로서의 권리를 행사한 사실, 매수인의 배우자 김OOO이 피의자신문조서를 작성할 당시 잔금을 지급하였으나 소유권 이전등기비용이 없어 이전등기를 하지 못하였다고 진술한 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 마지막으로 양도대금을 수령한 2006.9.21. 사실상 양도가 이루어졌다고 보는 것이 타당하다고 하겠으므로 이에 대한 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 양도대금 중 OOO을 지급받지 아니하였으므로 당해 금액을 양도가액에서 공제하여야 한다는 주장에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산에 대하여 매매대금을 OOO으로 하여 매매계약을 체결하고, 매매계약 당시 매수인의 배우자 소유의 부동산을 OOO으로 평가하여 소유권 이전등기를 하였고, 나머지 매매대금 중 OOO을 지급받은 사실에는 다툼이 없으나, 2006.9.21. 청구인의 배우자 예금계좌에 입금된OOO의 경우 대출수수료 등으로 즉시 인출된 사실이 확인되고 있는데 자금차입과 관련하여 대출수수료를 청구인이 부담하기로 한 약정이 없는 이상 채무자가 아닌 청구인이 이를 부담하여야 할 금액이라고 보기는 어려우며 나머지 인출금액도 건축업자 등에게 지급된 사실이 확인되므로 당해 금액을 청구인이 잔금으로 지급받은 것이라고 보기는 어렵고, 쟁점부동산의 매수인과 매도인이 잔금 OOO의 미지급 사실을 조세심판관회의시 시인하고 있는 점 등을 감안할 때, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실제로 받은 금액은 OOO으로 보이는 점이 있다. 이 경우, 청구인과 매수인이 당초 약정한 매매계약서상의 매매가액 OOO과의 실제로 받은OOO과의 차액 OOO도 매매가액이 아니라고 볼 수는 없다 하겠으나, 이 건의 경우 청구인이 2006.9.21. 이후 매수인에게 나머지 잔금의 지급을 독촉한 사실이 확인되지 아니한 점과 매수인도 미지급사실을 시인하고 있는 점 등으로 보아 위 OOO은 양도가액에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.