부동산의 실제가액에 대한 객관적인 증빙이 확인되지 않는 경우 취득가액으로 인정하지 아니함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.6.26. ○○○ ○○○ ○○○ ○○○ 117-4 외 2필지 토지 1,099㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 위 건물 209㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 정태우로부터 매매를 원인으로 소유권이전등기하였다가 2006.12.20. 김○○외 3인에게 양도한 후, 실지거래가액(양도가액 2,550백만원, 취득가액 2,046백만원)으로 2006년 귀속 양도소득세 131백만원을 신고·납부하였다.
• 나. ○○지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하고 쟁점부동산의 양도가액이 2,552백만원이고, 취득가액이 825백만 원이라는 과세자료를 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2011.2.11. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 485,849,910원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지에 대하여 전 소유자 정○○의 대리인인 오○○과 매매계약서(계약금액: 1,940백만원)를 작성하고 계약금 및 중도금을 지급하던 중 오○○이 사망하여 정○○에게 나머지 중도금과 잔금을 직접 지급하였으며, ○○지방국세청장이 정○○에게 쟁점토지의 거래가액을 860백만원으로 확인하였다고 하나, 이는 정○○가 고령 (1940년생)으로 거래사실을 정확히 기억하지 못하고 확인해 준 것으로 청구인이 정○○에게 재차 확인한 결과 취득가액 1,940백만원이 맞다는 정○○의 사실확인서 및 인감증명서를 조사 당시 제출한 사실이 있다. 또한, 처분청은 정○○의 ○○증권 펀드계좌에 입금된 금액이 880백만원인 점으로 보아 쟁점토지의 취득가액이 825백만원이라고 주장하나, 처분청이 주장하는 거래가액은 정○○가 수취한 매매대금의 사용내역에 따른 금액일 뿐이고 청구인이 정○○ 및 그 대리인인 오○○에게 지급한 금액은 1,240백만원이며, 쟁점 부동산의 매매계약서에서 확인되는 바와 같이 청구인이 쟁점토지의 담보 대출금 700백만원을 인수하였으므로 이를 취득가액에 포함하면 취득가액은 1,940백만원으로 확인되므로 쟁점부동산의 취득가액을 825백만원으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 실지 매매계약서로 주장하는 정○○의 대리인 오○○과 작성한 1,940백만원의 매매계약서를 보면, 계약서에 정○○의 성명 외에 인적사항이나 주소지 등이 기재되어 있지 아니하고, 정○○의 날인이 없으며, 계약금(200백만원)의 지급일이 2001.4.13.이나, 정○○로부터 확보한 계약금 영수증(150백만원)의 작성일자는 2002.10.29.으로 금액과 날짜가 다르고, 매수자가 청구인 외 1인으로 청구인과 청구인의 배우자 천○○이 공동으로 기재되어 있으나, 실제 소유권이전은 청구인 단독으로 되어 있어 사실과 다를 뿐만 아니라 특약사항에 “매매대금 중 최소 7-8억원은 은행융자로 승계처리한다”라고 기재되어 있으나, 정○○는 은행융자를 받은 사실이 없고 쟁점토지의 등기부등본에서 채무자는 김○○으로 확인되어 청구인이 제시한 계약서를 실지계약서로 보기 어렵다. 정○○는 쟁점토지를 2002.10.29. 797백만원(평당 2,500천원)에 매매 하였다고 2009.12.9. ○○지방국세청장의 조사당시 사실확인하였고, 유선통화시에도 평당 2,500천원에 거래한 것이 맞으며 총 매매가액 797백만원에 대하여는 당시 계약서는 보관하고 있지 않으나 청구인에게 319평을 양도하였다고 진술하였으며, 추가로 정○○에게 당시 매매대금의 사용처 및 입금내역을 확인할 수 있는 증빙을 요청한 바, 최초 입금계좌는 불분명하나 2002.12.2. - 2003.3.18. 기간동안 본인의 ○○증권 펀드계좌에 입금된 880백만원이 당시 매매대금에 본인 자금을 추가하여 입금한 것이라고 진술하며 해당 계좌 사본을 제출하였다. 한편, 이 건 조사기간 중인 2010년 8월에 청구인이 정○○로부터 수취하여 제시한 확인서에 총 매매가액이 1,940백만원으로 기재되어 있어 정○○에게 이를 재차 확인한 바, 정○○는 “쟁점토지(1,056㎡)가 분할되기 전의 총 면적 2,199㎡를 기준으로 매매가액을 잘못확인해 준 것이며 평당 2,500천원에 양도한 것이 맞다”라고 진술하였으므로 쟁점 토지의 취득가액을 825백만원으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 1,940백만원인지 아니면 825백만원인지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 처분청이 제출한 과세관련 심리자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2003.6.26. 쟁점부동산을 정○○로부터 매매를 원인으로 소유권이전등기하였다가 2006.12.20. 김○○외 3인에게 양도한 후, 양도가액을 2,550백만원으로 하고, 취득가액을 2,046백만원으로 하여 양도소득세를 신고 • 납부하였고, ○○지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산의 양도가액이 2,552백만원이고, 취득가액이 825백만원이라는 과세자료를 통보하였고, 이에 따라 처분청은 이 건 양도소득세를 과세하였다. (나) ○○지방국세청장의 청구인에 대한 조사종결보고서를 보면, 청구인은 취득가액 신고시 토지 1,916백만원, 건물 130백만원 총 2,046백만원으로 신고하였으나 첨부 계약서는 토지의 취득가액으로 2,046백만원으로 기재되어 있어 허위계약서로 확인되고, 전 소유자 정○○에게 거래가액에 대하여 확인한 바, 797백만원(평당 2,500천원)에 매매하였다고 회신하고, ○○증권 계좌에 입금된 880백만원은 청구인에게 수취한 매매대금이라고 주장하며 정○○의 영주증으로 2002.10.29. 계약금 150백만원, 2002.11.29. 중도금 510백만원, 2003.7.15. 잔금 200백만원 총 860백만원을 영수한 사실이 확인되는 등 양도인의 취득가액 860백만원으로 판단되며, ○○○ ○○○ ○○○ ○○○ 118-4에서 분할되어 2004.6.15. ○○시에 수용된 동 소 118-12의 35백만원을 제외한 825백만원을 취득가액으로 조사되어 있다. (다) 청구인이 제시한 부동산매매계약서(2001.4.13,) 내용은 아래와 같다. (라) 청구인과 처분청이 제출한 쟁점토지의 취득관련 영수증 등 내역 은 아래 <표1>과 같다.

• 주) : 청구인이 제시한 영수증(2002.5.10 - 2003.5.30)의 정○○ 도장과 정○○가 제시한 영수증의 정○○ 도장이 다르며, 정○○의 인감증명서의 도장은 처분청(정○○)이 제시한 영수증의 도장과 일치하다. (마) 처분청이 쟁점토지의 전 소유자 정○○로부터 받은 사실확인서 내용은 아래 <표2>와 같다. (바) 정○○는 쟁점토지를 포함하여 총 2,199㎡(117-3, 117-4, 118-1, 118-4)를 소유하던 중 청구인과 양○○ 등에게 각각 지분으로 양도하고 매매직후 분할하였으며 그 중 2003.3.27‘ 양○○이 1,100㎡를 998백만원(3.3㎡당 2,933천원)에 취득한 사실이 2003.2.27. 정○○가 양○○과 체결한 매매계약서에 의하여 확인된다. (사) 청구인은 쟁점토지를 전 소유자 정○○로부터 쟁점토지에 담보된 김○○의 ○○ 융자대금 7억원을 인수하는 조건으로 취득하였고, 융자대금 7억원에 대해서 고금리 부담을 변하고자 2004.2.9. 개인적으로 사채를 빌려서 김○○에 지급하였고, 김○○은 2004.3.3. 동 금액을 ○○협동조합에 상환완료하였으며, 2004.3.4. 근저당권 설정을 해지 하였다고 주장하나, 청구인이 ○○협동조합에 채무자로 변경된 사실이 확인되지 아니하고 청구인의 자금으로 쟁점토지에 설정된 근정당권을 변제한 사실이 금융자료 등에 의하여 명확히 확인되지는 않는다. (아) 쟁점토지의 전 소유자 정○○가 쟁점토지를 청구인에게 양도한 후 신고한 양도소득세 신고 내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 정○○의 양도소득세 신고 내역

(2) 위 사실관계를 근거로 쟁점토지의 취득가액이 1,940백만원인지 아니면 825백만원인지에 대하여 본다. (가) 청구인은 정○○ 및 그 대리인인 오○○에게 지급한 금액은 1,240백만원이며, 쟁점부동산의 매매계약서에서 확인되는 바와 같이 청구인이 쟁점토지의 담보 대출금 700백만원을 ‘인수하였으므로 이를 취득가액에 포함하면 취득가액은 1,940백만원으로 확인되므로 쟁점부동산의 취득가액을 825백만원으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. (나) 그러나, 청구인이 제시한 매매가액 1,940백만원의 부동산매매 계약서에는 매도인 정○○, 대리인 오○○으로 기재되어 있고, ○○건설 오○○의 도장이 날인되어 있는 반면, 정○○의 도장은 날인되어 있지 아니하여 정○○가 오○○에게 쟁점토지의 양도를 위임하였는지 여부를 확인할 수 없는 점, 청구인이 제시한 영수증의 정○○ 도장은 처분청이 제시한 영수증의 도장과 다르며, 이는 정○○의 인감도장과도 다른 점, 처분청이 제시한 정○○의 확인서에 의하면 쟁점토지는 3.3㎡당 2,500천원에 양도하였다고 기재되어 있고, 정○○가 양○○에게 양도한 인근 부동산매매계약서에는 토지가액이 3.3㎡당 2,999천원인 반면, 청구인의 주장에 따르면 쟁점토지는 3.3㎡당 5,843천원으로 인근토지의 시세와도 차이가 큰 점, 청구인이 ○○협동조합에 채무자 변경을 한 사실이 확인되지 아니하고 청구인의 자금으로 쟁점토지에 설정된 근정당권을 변제한 사실이 금융자료 등에 의하여 명확히 확인되지는 않는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점토지의 취득가액이 1,940백만원이라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.