부동산매매업을 영위하였다고 하나 1 부가가치세 과세기간동안 당해 토지만 취득하여 양도한 점을 고려할 때, 부동산매매업을 영위한 것으로 보기는 어려움, 또한 토목공사비와 수수료 등이 필요경비라고 주장하나, 실제 공사를 한 것인지 분명하지 않고, 수수료 또한 지급사실을 입증할 만한 객관적인 자료가 없으므로, 이를 인정하기 어려움
부동산매매업을 영위하였다고 하나 1 부가가치세 과세기간동안 당해 토지만 취득하여 양도한 점을 고려할 때, 부동산매매업을 영위한 것으로 보기는 어려움, 또한 토목공사비와 수수료 등이 필요경비라고 주장하나, 실제 공사를 한 것인지 분명하지 않고, 수수료 또한 지급사실을 입증할 만한 객관적인 자료가 없으므로, 이를 인정하기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
16. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 OOO을 결정․고지하였다.
(1) 청구인은 강OOO와 공동으로 개발행위허가를 받은 지목이 임야인 쟁점토지를 취득할 당시 당해 토지에서 거주하거나 장기간 소유할 목적이 있었던 것이 아니고, 개발부지를 원하는 자에게 그동안 투입된 개발비용에 일정금액의 이익을 가산하여 판매할 목적이었으므로 쟁점토지의 양도는 부동산매매업을 주업으로 하는 자의 토지매매로 보아 그로 인한 소득을 사업소득으로 하여 과세함이 타당함에도, 처분청이 양도소득세 과세대상인 미등기자산으로 보고 과세한 처분은 부당하다.
(2) 당초 임OOO이 OOO에 쟁점토지의 조성공사를 하기로 약정하고 시공하였으나, 인접한 토지의 소유자인 종친회가 묘지에 대한 민원을 강하게 제기함에 따라서 공사가 중단되었으며, 이에 청구인은 종친회와 연관 있는 유OOO에게 민원을 해결하는 비용은 별도로 하고 총 OOO에 도급을 주어 공사를 마무리 짓기로 하였으나, 그 후 옹벽공사 등에 OOO이 추가로 투입되어 합계 OOO,OOO,OOOO을 지급한 것이며, 청구인의 경우 토목공사와 관련한 세금계산서가 필요 없어 유OOO에게 교부할 것을 요청하지 아니하였으나, 쟁점토지를 매수한 이OOO이 쟁점공사비에 상당한 세금계산서를 요청함에 따라 유OOO이 OOO와 실제 공사한 중기업자들의 명의로 세금계산서를 발행하여 교부하였던 것이고, 쟁점수수료는 쟁점토지를 매입한 후에 쟁점공사비 등이 계속 투입됨에 따라 결국 자금부족으로 인하여 공사가 중단될 위기에 처하 게 되어 부동산중개업소에서 근무하던 김OOO의 소개로 이OOO에게 쟁점 토지를 양도하고 지급한 것이므로 쟁점공사비와 쟁점수수료 (OOO,OOO,OOOO) 중 청구인 지분에 해당하는 쟁점금액OOO은 필요경비로 공제하는 것이 타당하다.
(1) 청구인이 당초에 제출한 경위서에 따르면 쟁점토지를 취득하는 목적이 노후생활을 대비하려는 것이었으나, 자금의 여력이 없게 되자 이OOO에게 양도할 수밖에 없었다고 진술한 점과 부동산매매업에 해당되려면 계속성과 반복성이 있어서 사업성이 인정되어야 함에도 쟁점토지를 양도한 청구인은 부가가치세 과세기간 동안 쟁점토지만 취득하여 양도한 점을 고려할 때, 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보기는 어렵고, 설령, 부동산매매업으로 본다고 하더라도 미등기양도자산에 해당하여 70%의 양도소득세율이 적용되므로 청구실익이 없다.
(2) 청구인이 유OOO에게 쟁점토지에 대한 조성공사와 관련하여서 쟁점공사비를 지급한 것으로 인정할 만한 객관적인 증빙제시가 없고, 유OOO이 2010.10.14. 작성한 확인서에 의하면, 2004년 3월경에 청구인으로부터 OOO에 토목공사를 도급받아 공사를 진행하던 중에 쟁점토지가 매매되어서 본인은 약속대로 공사를 마무리하였으나 부가가치세는 지급받지 못하였고, 매수인인 이OOO이 추가공사비 및 부가가치세를 주어서 그에게 OOO의 세금계산서를 발행한 것으로 기재되어 있으며, 유OOO이 2004년 제1기와 제2기 부가가치세 신고당시 제출한 매출세금계산서합계표에 의하면, 쟁점공사비에 상당하는 세금 계산서를 이OOO에게 교부한 사실이 확인되지 아니하는 점 등에 비추 어 청구인이 이OOO에게 쟁점공사비를 지급한 것인지 여부가 불분명하고, 또한, 청구인은 쟁점수수료를 김OOO에게 지급하였다고 주장하며 김OOO의 사실확인서와 인감증명서를 증빙서류로서 제시하고 있으나, 김OOO은 부동산중개업 등으로 사업자등록을 한 사실이 없어서 쟁점금액을 지급받을 정도의 중개업무를 수행한 것으로는 보이지 아니하며, 김OOO의 사실확인서에 “...매매함에 있어서 중개수수료 OOO 중 본인은 OOO을 지급받았습니다.”라고 기재되어 있어서 청구주장과 상이하고, 김OOO이 청구인으로부터 쟁점수수료를 실제 수취한 것으로 인정할 만한 객관적인 증빙의 제시가 없어서 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
① 쟁점토지의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득이 아니라 부동산매매업에 의한 사업소득으로 보아 과세할 수 있는지 여부
② 쟁점금액을 청구인의 양도소득금액 계산시에 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
(1) 소득세법 제4조【소득의 구분】
① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.
자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 제19조【사업소득】
① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12조의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 제94조【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제34조【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류표상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매 하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정 에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 제163조【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 경기도 OOO 외 1필지의 등기부등본에 의하면, 2008.4.4. 종전의 지목인 임야에서 공장용지로 변경등기된 사실과 2001.8.31. 박OOO가 취득한 후 2004.5.19. 이OOO으로, 2008.4.17. 주식회사 OOO로 각각 소유권이전등기된 사실과 청구인이 강OOO와 공동으로 2004.3.13. OOO에 박OOO로부터 쟁점토지를 취득한 후에 미등기상태에서 2004.3.31. 이OOO에게 총 OOO,OOO,OOOOOOOOOO OOOO OOO,OOO,OOOO(OOO OOO OOO,OOO,OOOO, OOO OOO OOOOO O OOO OOO OO,OOO,OOOOO OOOO OOO,OOO,OOOO)O에 양도계약을 체결한 후 2004.5.19. 소유권이전등기한 사실이 각각 등재되어 있다. (나) 처분청이 제시한 강OOO에 대한 문답서에 의하면, 2004.3.31. 쟁점토지에 대하여 매도인인 박OOO, 매수인 이OOO, 매도인의 대리인 청구인과 강OOO, 매매대금 OOO, 불명의 부동산중개사 입회하에 체결된 매매계약서OOO를 처분청이 입수하여 이를 강OOO에게 제시하며 계약서의 진위 여부를 확인한 적이 있으며, 청구인과 강OOO가 2009.12.30. 작성한 사실확인서 등에 의하면, 2004.3.31. 계약금 OOO을, 2004.4.30. 1차 중도금 OOO,OOO,OOOO(OOO OOOO OOO, OO OO)을, 2004.5.31. 2차 중도금 OOO을, 2004.9.2. 잔금 OOO을 각각 지급받았고, 추가로 토목공사비인 OOO을 받은 것이라고 주장하고 있다. (다) 청구인 및 강OOO의 쟁점토지의 취득 및 양도 경위서 내용을 보면, 쟁점토지는 인가․허가업무가 완료된 것이라 하여 매수대금의 일부를 차용하여 노후생활을 영위할 생각으로 박OOO로부터 매수하였으며, 민원이 제기되고 인근 주민들이 반대하여 박OOO로부터 도움을 받아 토목공사를 하게 되었으나, 이후 자금부족으로 인하여 어려움에 처한 상태에서 이OOO이 쟁점토지를 양도하라고 제안함에 따라 추가로 투입될 공사비와 과다하게 요구하고 있는 묘지(21기) 이장비 문제로 양도할 수밖에 없다고 판단되어 OOO에 매매하게 된 것이며, 매매계약서와는 별도로 이OOO이 강OOO에게 추가로 공사할 것을 부탁하여 공사비 명목으로 OOO을 추가로 지급받은 사실이 경위서 및 강OOO가 2010.9.2. 작성한 문답서에 기재되어 있다. (라) 국세통합전산망에 의하여 청구인이 쟁점토지 외에 부동산을 취득하고 양도한 내역을 보면, 1988.1.27. 경기도 OOO OOO OOO OOO-O O OOO를 취득한 후 2004.12.4. 양도한 사실, 1997.11.20. 경기도 OOO를 취득한 후에 2004.5.6. 건물 159.68㎡를 신축하여 2004.5.10. 양도한 사실이 각각 확인되나, 청구인의 진술에 의하면 전자의 토지는 종중 소유의 것이며, 후자의 부동산은 토지만 양도하고 건물은 매수자가 신축한 것으로 주장하고 있다. (마)소득세법제4조 제1항에 양도소득은 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 규정하고 있고, 같은 법 제94조 제1항 제1호에서 양도소득의 범위에 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생한 소득을 규정하고 있으며, 같은 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득”을 ‘사업소득’으로 규정하면서 같은 법 시행령 제34조에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류표상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 기본통칙 19-7 제1항에서 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 ① 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상의 부동산을 취득하고 2회 이상을 판매하는 경우, ② 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여서 판매할 목적으로 건축 중인건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도하는 경우, ③ 토지를 개발하여 주택지 ․공업단지․상가․묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득하는 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우를 포함한다)로 정의하면서 제4항에서 “부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발”이라 함은 일정한 토지를 정지․분할․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리 적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위로 정의하고 있다. (바) 위의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인이 당초 제출한 경위서에 따르면, 쟁점토지를 취득한 목적이 노후생활을 대비하여 취득하였으나 추가로 공사비가 발생하고 묘지이장비를 지급하여야 하기 때문에 자금 여력이 없게 되어 이OOO에게 양도할 수밖에 없었다고 진술한 점, 설령, 쟁점토지를 취득하여 부지조성공사를 하였 다 하더라도 건물의 신축허가를 받은 이후에 동 공사만 완료한 상태에서 양도한 행위는 청구인의 자금사정에 따른 일시적․우발적인 것이므로 양도소득으로 보는 것이 타당한 점, 부동산매매업에 해당되려면 계속성 및 반복성이 있어 사업성이 인정되어야 함에도 청구인의 쟁점토지의 취득과 양도 행위를 보면 사업성이 없는 것으로 보이는 점 등을 감안하면, 처분청이 쟁점토지의 양도에 따른 소득을 사업소득이 아니라 양도소득으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인이 집안을 정리하던 중 발견하였다고 주장하는 제시하는 진실한 토목공사계약서에 의하면, 2004.4.27. 건축주는 청구인으로, 시공사는 OOO으로 하여 별첨 설계도와 시방서에 의하여 공사하는 것으로 계약을 체결한 사실과 도급금액으로 총 OOO,OOO,OOOO(OOOOOOOOOO OOOO OO,OOO,OOOOO, OOOOOOOOO OOO OO,OOO,OOOOO, OOOOOOOOOO OOO OO,OOO,OOOOO, OOO OOOO O OOOOOOO OOO OOO OO,OOO,OOOOO OOO)을 지급하기로 약정하였으나, 도급계약일이 양도계약일(2004.3.13.) 후인 2004.4.27.이고, 계약금은 체결일 전인 2004.4.20. OOO을 지급한다고 약정되어 있으며, 한편 공사착공일은 쟁점토지의 취득등기일 전인 2004.3.6.로 표시되어 있는 점 등을 감안하면, 일련의 사실관계가 불분명하며, 대금을 지급한 증빙으로 제시한 청구인의 OOO의 입․출금내역을 보면, 동 계좌에서 총 OO,OOO,OOOO(OOOOOOOOO OO,OOO,OOOO, OOOOO OOOOO OO,OOO,OOOO, OOOOOOOOOO OO,OOO,OOOO O OOOOOOOOOO OO,OOO,OOOO)이 출금된 것으로 나타나지만, 동 출금액이 쟁점공사비를 수령한 자라고 주장하는 유OOO에게 지급된 사실이 객관적으로 확인되지 아니한다. (나) 2010.10.14. 작성하였다는 유OOO 명의 사실확인서에 의하면, 유OOO은 2004년 3월경에 강OOO와 청구인으로부터 쟁점토지에 대한 토목공사를 OOO에 의뢰받아서 시공하다가 이OOO에게 동 토지가 매매되어 본인은 약속대로 공사를 마무리하였으나 부가가치세를 지급받지 못하였고, 이OOO이 추가 공사비 및 부가가치세를 주어서 그에게 OOO의 세금계산서를 교부한 사실을 확인하고 있으나(위 확인서에는 2010.9.6. 발급받은 인감증명서가 첨부되어 있음), 유OOO은 2004년 제1기 및 제2기 부가가치세 신고당시에 OOO의 사업과 관련된 부가가치세 외에 매출세금계산서합계표 상에 이OOO에게 교부한 쟁점공사비와 관련된 매출세금계산서를 신고 한 사실은 없음이 처분청의 답변서상에 나타나고 있으며, 이OOO이 양도소득세와 관련하여 제출한 과세전적부심사청구서의 청구이유를 보면, 쟁점공사비와 관련하여 유OOO으로부터 매입한 분에 대한 언급이 없고 매입세금계산서를 신고한 내역도 없는 것으로 나타난다. (다) 처분청이 과세근거로 제시하는 강OOO로부터 받은 문답서에 의하면, 강OOO는 2004.3.31. 쟁점토지에 대하여 매도인 박OOO, 매수인 이OOO, 매도인의 대리인 청구인과 강OOO, 신원불명 부동산중개사의 입회하에 매매대금 OOO에 매매계약을 체결하며 잔금 청산할 때 김OOO 등에게 중개수수료 OOO을 현금으로 지급하였으나, 영수증은 어디에 보관하는지 몰라서 제출할 수 없다고 진술한 것으로 나타나지만, 김OOO은 사업자등록을 한 사실이 없는 자로, OOO읍장이 2010.10.13. 작성한 김OOO에 대한 사실확인서에는 “쟁점토지를 매매함에 있어 OOO 중 본인은 OOO을 받았음”이라고 기재되어 있으나, 청구인으로부터 쟁점수수료를 실제 지급받은 것으로 볼 만한 객관적인 증빙의 제시는 없으며, 쟁점수수료에 대하여 처분청에 신고한 사실을 입증할 수 있는 증거자료도 제시하지 못하고 있다. (라) 위 사실관계를 종합하여 살피건대, 처분청이 제시하는 쟁점토지의 양도계약서에 의하면 계약일은 2004.3.31.임에도, 청구인이 제시하는 토목공사계약서상에는 계약일이 2004.4.27.이고 착공일은 그보다 빠른 날인 2004.3.6.로 기재되어 있고, 청구인이 주장하는 쟁점공사비가 OOO임에도 계약서상에는 도급금액이 OOO으로 표시되어 있으며, 공사 선급금으로 2004.4.20. OOO을 지급하였다고 주장하지만 이를 지출한 사실을 입증할 만한 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 강OOO와 공동으로 2004.3.13. 박OOO로부터 인가․허가가 완료된 상태인 쟁점토지를 OOO에 취득한 후 미등기상태에서 불과 18일만인 2004.3.31. 이OOO에게 OOO에 전매한 것으로 나타나는 점 등을 감안할 때 청구인이 쟁점공사비에 상당하는 토목공사를 한 것인지 분명하지 아니한 것으로 보이고, 쟁점수수료를 수령하였다는 김OOO은 사업자등록을 한 사실이 없는 자로, 김OOO이 2010.10.13. 작성하였다는 사실확인서에는 “본인은 쟁점수수료 가운데 OO,OOO,OOOO만을 받았다”고 기재되어 있으나, 어느 금액이든 김OOO이 청구인으로부터 쟁점수수료를 받은 사실을 증명할 만한 객관적인 증빙자료의 제시가 없는 점 등을 보면, 처분청이 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.