실시계획 인가 무렵 이미 지정된 지번(블록,롯트)을 기준으로 “개별공시지가 조사산정지침”에 따라 적법하게 산정된 개별공시지가를 적용하여 이 건 종합부동산세를 부과한 것이므로 개별공시지가 산정에 잘못이 있는 것으로 보기는 어려움.
실시계획 인가 무렵 이미 지정된 지번(블록,롯트)을 기준으로 “개별공시지가 조사산정지침”에 따라 적법하게 산정된 개별공시지가를 적용하여 이 건 종합부동산세를 부과한 것이므로 개별공시지가 산정에 잘못이 있는 것으로 보기는 어려움.
OOO세무서장이 2011.2.1. 청구법인에게 한 2008년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원, 2009년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원의 부과 처분 중
1. 쟁점토지(붙임1) 중 용도가 주차장, 공공청사, 학교, 문화집회시설용(75,657.6㎡ 중 60,990㎡)과 관련된 종합부동산세 및 농어촌특별세 심판청구는 이를 각하하고,
2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 분류함에 있어서, 일산동구청장의 통보내용에 따랐다는 것은 지방세법의 규정에 따랐다는 것과 아무런 관련이 없으며, 처분청은 종합부동산세를 과세함에 있어서 독자적인 판단에 따라 법령을 준수하여야 하는 것이고, 일산동구청장의 통보내용을 따랐다고 하여 처분청이 한 과세처분의 위법성이 소멸되는 것이 아니다. 일산동구청장이 행정자치부 해석(세정-4344, 2007.10.22.외)을 근거로 ‘기부채납이 예정된 공공시설 용지’만이 분리과세 대상이라고 해석하는 것은 자의적 해석에 지나지 않으며, 기부채납은 ‘도시개발사업의 조건’으로 규정된 것이지, ‘공공시설 용지의 조건’으로 규정된 것이 아니기 때문이고, 동 유권해석은 ‘비록 해당 공공시설 용지 자체가 기부채납이 되지 않은 것이라고 하더라도, 기부채납을 사업조건으로 하는 도시개발사업에서의 공공시설 용지는 분리과세 대상에 해당한다’는 의미임이 명백하므로 지방세법 시행령132조 제5항 제24호에서 규정한 ‘주택건설용 토지’란 주택건설을 위해 직접적으로 공여되는 주택용지 뿐만 아니라 도로, 주차장, 문화집회시설, 학교, 공공청사 등의 공공시설 용지를 포함한다고 보아야 할 것이며, 이는 대법원 판례(2010.2.11. 선고 2009두15760 판결)와도 일치하는 것이다. 쟁점토지 중 준주거용지는 주거기능을 위주로 하고 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역을 말하므로 그 주된 시설은 어디까지나 주택이라고 할 수 있는바, 국토해양부장관이 정한 2008년도, 2009년도 적용 각 개별공시지가 조사․산정지침(이하 “개별공시지가 조사․산정지침”이라 한다)을 보더라도 ‘주변의 토지이용상황이 주택지대로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 창고 등으로 이용되고 있는 토지’를 주거용 토지로 구분하도록 규정하고 있는 등 쟁점토지 중 준주거용지를 종합합산과세대상으로 분류한 것은 명백히 위법하다. 지방세법 시행령제132조 제5항 제24호 규정에서 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용토지’를 분리과세대상으로 규정한 입법취지는 도시개발사업의 시행자가 도시개발사업을 보다 효율적으로 수행할 수 있도록 하기 위하여 공익적인 목적으로 사용되는 토지를 종합합산과세대상에서 제외하여 예외적으로 저율의 분리과세를 함으로써 조세부담을 경감하여 주는데 있는 것이므로 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지’라 함은 주택부지만을 의미하는 것이 아니라 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 토지를 포함한다고 보아야 한다(서울고등법원 2012.4.18. 선고 2011누17976 판결과 같은 뜻임). 환지방식에 의한 도시개발사업에 있어 체비지 또는 보류지로 지정된 토지는 도시개발사업을 위한 필요경비의 조달, 규약․정관․시행규정․실시계획에서 정한 목적 등을 실행함에 있어 필수불가결하게 수반되는 토지이고, 나아가 도시개발법제70조 제4항에 의거 설령 체비지 또는 보류지를 조합이 처분하여 위에서 언급된 필요경비 등을 충당하고도 잔여금원이 있는 경우 이는 전액 지방자치단체에 귀속되도록 되어 있고, 이 건 종합부동산세가 부과된 토지의 경우 학교부지, 공공청사용지, 문화집회시설 용지, 주차장 용지로 분류되어 있으며, 주택신축이 가능한 준주거용지 등으로 분류되어 있는 바, 쟁점토지는 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지’로 보아 분리과세되어야 할 것이다.
(2) 측량․수로조사 및 지적에 관한 법령에서 ‘예정지번’의 경우에는 도시개발사업의 착수시점에서, ‘확정예정지번’의 경우에는 도시개발사업의 완료시점에서 각각 부여될 수 있는바, 블록․롯트의 부여와 확정예정지번의 부여를 동일시한다면 이는 확정예정지번의 부여시점을 기준으로 개별공시지가의 차이를 두고자 하는 개별공시지가 조사․산정지침 및 현황부과의 원칙을 위반하는 결과를 초래하게 된다. 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 산정함에 있어, 개별공시지가 조사․산정지침에 의하면 대규모 개발 사업지의 토지특성 조사방법은 확정예정지번(블럭, 롯트 포함)이 부여되기 전에는 종전의 이용 상황을 기준으로 기재하고, 이후에는 당해 사업목적의 나지로 기재하여야 하며, 그 지가산정방법의 경우에도 확정예정지번이 부여되기 전에는 종전의 이용 상황을 기준으로 지가를 산정하고, 이후에는 당해 사업목적의 나지로 상정하여 지가를 산정하여야 하나, 쟁점토지의 경우 2008년 2009년의 개별공시지가 산정당시에는 확정예정지번이 부여되지 않았으므로 종전의 이용 상황에 의하여 토지상황이 조사되고 그 개별공시지가가 산정되어야 함에도 종전 토지이용 상황이 아닌 실시 계획서상의 도면 등을 기준으로 지가를 산정하여 개별공시지가 조사․산정지침을 위반하였다. 쟁점토지의 도시개발 실시계획은 2006.5.11. 경기도 고양시 제2006-5069호로 최초 인가된 이후 수차례 변경이 있었으므로 개별공시지가를 산정함에 있어 변경된 사업목적의 나지를 상정하여 현황을 파악하고 개별공시지가를 산정하여야 하나, 쟁점토지에 대한 개별공시지가 산정시 수차에 거쳐 변경된 이용목적을 무시한 채 쟁점토지의 이용현황을 파악하고 지가를 산정한 후 이를 토대로 과세하였는바, 이는 위법한 처분으로 취소되어야 한다.
(2) 개별공시지가 산정의 적정성 여부를 판단함에 있어서도 청구법인에 대한 재산세 과세처분을 일산동구청장이 한 만큼, 선행적으로 부과된 재산세 과세자료에 따라 후행적으로 인별․물건지별로 합산과 세하는 것에 지나지 않는 종합부동산세를 부과하는 처분청은 개별공시 지가 산정의 적법 여부에 대한 판단을 할 수 있는 위치에 있지 아니한다.
① 도시개발사업지구내 체비지와 보류지로서 용도가 주차장, 공공청사, 학교, 문화집회시설, 준주거용지, 상업용지인 쟁점토지를종합 부동산세법에 의한 종합합산과세대상에 포함하여 과세한 처분의 당부
② 현황부과원칙 및 개별공시지가 조사․산정지침을 위반하여 개별공시지가가 산정되었다는 청구주장의 당부
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 일산동구청장은 이 건 도시개발구역에 대한 2006.5.11. 경기도 고시 제2006-5069호로 인가된 도시개발 실시계획서상의 연립주택용지, 단독주택용지 및 위 실시계획인가부터 기부채납이 예정되어 있는 토지 208,887.8㎡에 대하여만 이를 지방세법 시행령제132조 제5항 제24호에서 정한 ‘주택건설용 토지’로 보아 분리과세대상으로, 이에 해당하지 않는 쟁점토지에 대하여는 종합합산과세대상으로 분 류하였음이 청구법인이 제출한 수시과세내역서 등에 의하여 나타난다. (나) 처분청은 일산동구청장으로부터 쟁점토지가 종합부동산세 과세기준일 현재 종합합산과세대상 토지로 통보됨에 따라 이 건 결정․고지하였으며, 쟁점토지의 필지별 내역은 붙임1과 같음이 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하여 나타난다. (다) 종합부동산세법제11조에서는 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법제182조 제1항 제1호의 규정에 의한 종합합산과세대상과 같은 법 제182조 제1항 제2호의 규정에 의한 별도합산과세대상으로 구분하여 과세한다고 규정하고 있으며, 지방세법 시행령제132조 제5항 제24호에서는 도시개발법제11조에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지를 말한다)를 분리과세대상토지로 열거하고 있다. (라) 청구법인이 일산동구청장을 상대로 제기한 이 건과 쟁점이 동일한 “재산세등과세처분취소” 소송에서 1심(의정부지방법원)에서는 쟁점토지 모두를 재산세 분리과세대상인 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지’에 해당한다고 판결(2011.4.26. 선고 2010구합3362 판결)하였고, 2심(서울고등법원)에서는 쟁점토지 중 용도가 주차장, 공공청사, 학교, 문화집회시설인 부분은 분리과세대상토지로 판단하고, 준주거용지와 상업용지 부분은 종합합산과세대상으로 판단 (2012.4.18. 선고 2011누17976 판결) 하였으며, 대법원에서 2심과 동일하게 확정판결(2012.6.13. 선고, 2012두10086)하였다. 처분청은 대법원 판결에 의하여 쟁점토지(붙임1) 중 용도가 주차장, 공공청사, 학교, 문화집회시설용 토지(75,657.6㎡ 중 60,990㎡)와 관련된 종합부동산세 및 농어촌특별세를 경정감하여 2013.7.8. 환급결의하였다. (마) 살피건대, 쟁점토지 중 용도가 주차장, 공공청사, 학교, 문화집회시설인 부분(준주거용지, 상업용지 제외)은 모두 공익목적을 위하여 제공된 것으로서 그 용도에 따라 학교부지, 공공청사용지 등으로 이용될 예정이어서 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지로써 재산세 분리과세 대상에 해당하는 것으로 대법원에서 확정판결(대법원 2013.6.13. 선고 2012두10086 판결 같은 뜻)되어, 처분청에서 대법원 판결에 따라 쟁점토지(붙임1) 중 용도가 주차장, 공공청사, 학교, 문화집회시설용 토지(75,657.6㎡ 중 60,990㎡)와 관련된 종합부동산세 및 농어촌특별세를 결정취소하여 다툼의 대상이 없어 심리대상에서 제외하고, 쟁점토지 중 준주거용지, 상업용지는 체비지 또는 보류지라 하더라도 공공시설 내지 기반시설에 해당한다고 볼 수 없어 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지로 보기 어려운 점 등을 고려할 때 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다(대법원 2013.6.13. 선고 2012두10086 판결 같은 뜻)
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 쟁점토지에 대하여 이 건 과세기준일 이전인 실시계획인가 무렵 이미 블록․롯트 지번이 부여되어 있었으며, 일산동구청장은 개별공시지가 조사․산정지침을 적용하여 쟁점토지에 대한 확정예정지번이 부여된 것으로 보아 당해 사업목적의 나지를 기준으로 그 현황을 조사하였고, 도시개발사업의 시공사인 주식회사 신OOO가 2007년 11월경 사업시행자에게 도시개발사업과 관련한 착공신고서를 제출하였던 것으로 서울고등법원의 판결문(2012.4.18. 선고 2011누17976)에 나타난다. (나) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제16조에서 국토해양부장관은 개별공시지가의 조사․산정지침을 정하여 시장․군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장․군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사․산정하여야 한다고 규정하고 있으며, 국토해양부장관이 정한 2009년도 적용 개별공시지가 조사․산정지침(2008년 11월)에 의하면 ‘택지개발사업지구 또는 주거환경정비사업지구 기타 대규모 개발사업지구내의 토지로서 확정예정지번(블록․롯트 포함) 부여되기 전의 토지는 종전의 이용상황을 기준으로 기재하고, 확정예정지번이 부여된 토지의 이용상황은 당해 사업목적의 나지를 기준으로 기재하며, 기타 토지특성도 확정예정지번이 부여된 도면 등에 의해 조사하여 기재한다’라고 규정하고 있다. (다) 살피건대, 청구법인은 현황부과원칙 및 개별공시지가 조사․산정지침을 위반하여 개별공시지가가 산정되었다고 주장하고 있으나, 쟁점토지에 대하여 이 건 과세기준일 이전인 실시계획인가 무렵 이미 블록․롯트 지번이 부여되어 있었던 점, 일산동구청장은 개별공시지가 조사․산정지침을 적용하여 쟁점토지에 대한 확정예정지번이 부여된 것으로 보아 당해 사업목적의 나지를 기준으로 그 현황을 조사하였던 점, 도시개발사업의 시공사인 주식회사 신OOO가 2007년 11월경 사업시행자에게 도시개발사업과 관련한 착공신고서를 제출한 바 있는 점 등에 비추어 쟁점토지에 대한 개별공시지가 산정에 잘못이 있는 것으로 보기 어려운 것으로 판단된다(대법원 2013.6.13. 선고 2012두10086 판결 같은 뜻)
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 적법하지 아니하거나 이유 없으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제1호, 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <붙임1> 종합합산과세 내역(쟁점토지) 소재지 지 목 과세면적 (㎡) 용 도 본번 부번 합 계 75,657.6 43
• 대지 869.5 D3블록 준주거용지 44 2 대지 450.3 D4블록 2롯트 준주거용지 45 6 대지 450.3 D5블록 6롯트 준주거용지 46 1 대지 540.9 D6블록 1롯트 준주거용지 49 1 대지 908.8 D9블록 1롯트 준주거용지 49 4 대지 599.9 D9블록 4롯트 준주거용지 58 5 대지 508.8 E8블록 5롯트 상업용지 59 1 대지 656.7 E9블록 1롯트 상업용지 59 2 대지 725.3 E9블록 2롯트 상업용지 59 3 대지 725.3 E9블록 3롯트 상업용지 59 4 대지 716.3 E9블록 4롯트 상업용지 59 5 대지 716.3 E9블록 5롯트 상업용지 59 6 대지 725.3 E9블록 6롯트 상업용지 59 7 대지 827.0 E9블록 7롯트 상업용지 59 8 대지 725.3 E9블록 8롯트 상업용지 61
• 주차장 2,238.0 주1블록 주차장 63
• 주차장 1,351.0 주3블록 주차장 65
• 주차장 827.0 주5블록 주차장 71
• 대지 830.0 공1블록 공공청사 72
• 대지 1,200.2 공2블록 공공청사 83
• 학교용지 12,013.1 초3블록 학교 초등학교(기부채납예정 토지 아님) 84
• 학교용지 12,000.0 중1블록 학교 중학교(기부채납예정 토지 아님) 85
• 학교용지 12,000.0 중2블록 학교 중학교(기부채납예정 토지 아님) 86
• 학교용지 14,000.0 고3블록 학교 고등학교(기부채납예정 토지 아님) 91
• 대지 4,530.7 문1블록 문화집회시설 410 2 대지 553.2 D10블록 2롯트 준주거용지 410 3 대지 536.8 D10블록 3롯트 준주거용지 410 5 대지 479.0 D10블록 5롯트 준주거용지 410 6 대지 471.2 D10블록 6롯트 준주거용지 410 7 대지 471.2 D10블록 7롯트 준주거용지 410 8 대지 479.0 D10블록 8롯트 준주거용지 410 9 대지 479.0 D10블록 9롯트 준주거용지 410 12 대지 508.0 D10블록 12롯트 준주거용지 410 15 대지 544.2 D10블록 15롯트 준주거용지 410 15 대지 544.2 D10블록 15롯트 준주거용지 <붙임2> 관련법령
(1) 종합부동산세법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
9. “공시가격”이라 함은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 동법에 따라 공시된 가액을 말한다. 다만, 동법에 따라 가격이 공시되지 아니한 경우에는 지방세법제111조 제2항 제1호 단서 및 제2호의 규정에 의한 가액으로 한다. 제11조【과세방법】토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제182조 제1항 제1호 의 규정에 의한 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상” 이라 한다)과 동법 제182조 제1항 제2호의 규정에 의한 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 제13조【과세표준】① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 제13조【과세표준】종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 당해 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액에서 3억원을 공제한 금액으로 한다.(2008.12.26. 법률 제9273호로 개정되기 전의 것)
(2) 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것) 제182조【과세대상의 구분】① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종 합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각목의 1에 해당하는 토지
24. 도시개발법제11조에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지를 말한다)와 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 제9조 에 따른 경제자유구역사업의 시행자가 그 경제자유구역개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지를 말한다). 다만, 다음 각 목의 기간 동안만 해당한다.
(4) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조【개별공시지가의 결정ㆍ공시 등】③ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.
⑦ 제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정ㆍ검증ㆍ결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(5) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제16조 【개별공시지가의 산정】국토해양부장관은 법 제11조 제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사․산정지침을 정하여 시장․군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장․군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사․산정하여야 한다.
(6) 도시개발법 제34조【체비지 등】① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
② 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 주택법에 따른 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에 따른 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 정하게 할 수 있다. 제70조【수익금 등의 사용 제한 등】① 제66조 제1항에 따라 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지의 시행자에게 귀속되는 토지로서 용도가 폐지된 토지를 처분하여 생긴 수익금은 해당 개발계획으로 정하여진 목적 외의 목적으로 사용할 수 없다.
② 시행자는 제44조에 따른 체비지의 매각 대금과 제46조에 따른 청 산금의 징수금, 제56조ㆍ제57조 및 제59조에 따른 부담금과 보조금 등을 해당 도시개발사업의 목적이 아닌 다른 목적으로 사용할 수 없다.
③ 제1항과 제2항에 따라 수익금 등을 도시개발사업의 목적으로 사용한 후 집행 잔액이 있으면 그 집행 잔액과, 지방자치단체가 제21조에 따른 수용 또는 사용 방식으로 도시개발사업을 시행하여 발생한 수익금은 해당 지방자치단체에 설치된 특별회계에 귀속된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.