제시한 감정가액은 상속기준일부터 6월 이내의 가액이지만 1개의 감정가액에 불과하고 평가목적이 금융기관이 담보 취득을 위한 것이어서 인정하기 어렵고, 다른 감정평가액은 평가기준일부터 1년 7개월이 지난 시점에 본인이 의뢰하여 평가한 소급감정가액이므로 이들 가액의 평균액을 상속토지의 취득가액으로 보기는 어려움
제시한 감정가액은 상속기준일부터 6월 이내의 가액이지만 1개의 감정가액에 불과하고 평가목적이 금융기관이 담보 취득을 위한 것이어서 인정하기 어렵고, 다른 감정평가액은 평가기준일부터 1년 7개월이 지난 시점에 본인이 의뢰하여 평가한 소급감정가액이므로 이들 가액의 평균액을 상속토지의 취득가액으로 보기는 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 주위적 청구 관련 쟁점토지에 대하여 상속개시일부터 약 2개월이 경과한 시점에 금융기관이 주식회사 OOO감정평가법인(이하 “OOO감정평가법인”이라 한다)에 의뢰하여 감정한 감정평가액이 존재하고 청구인이 이를 보완하기 위하여 상속개시일부터 6개월이 경과한 시점에 주식회사 OOO감정평가법인(이하 “OOO감정평가법인”이라 한다)에 의하여 소급감정을 실시하였으며, 대법원 판례 및 심판결정례에서 정당한 감정가액이라면 그것이 소급감정가액이라고 하더라도 시가로 인정하고 있는 바, 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 두 개의 감정가액의 평균액(1㎡당 54,000원)으로 계산하여 기납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 한 것에 대하여 처분청이 거부통지한 처분은 취소되어야 한다.
(2) 예비적 청구 관련 청구인이 상속개시 후 2개월이 지난 시점에 금융기관이 청구인에게 대출을 시행하면서 채권확보를 목적으로 감정평가기관에 의뢰하여 감정한 가액(1㎡당 51,000원)은 그것이 비록 1개의 감정평가기관이 한 감정평가액이라고 하더라도 이를 시가로 볼 수 있다는 다수의 판례 및 선결정례가 있는 바, 경정청구 거부처분과 관련한 주위적 청구를 인용할 수 없다면 상속개시일부터 6개월 이내에 평가한 가액(1㎡당 51,000원)으로 취득가액을 계산하여 양도소득과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다.
(1) 주위적 청구: 상속받은 부동산의 취득가액을 상속개시일부터 6개월 이내의 감정평가액(1㎡당 51,000원)과 6개월이 경과한 시점에 한 소급감정가액(1㎡당 57,000원)의 평균액으로 할 수 있는지 여부
(2) 예비적 청구: 상속받은 부동산의 취득가액을 상속개시일부터 6개월 이내에 평가한 1개의 감정가액(1㎡당 51,000원)으로 할 수 있는지 여부
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)
(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등 】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(배율방법)으로 평가한 가액으로 한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은경우에는 그러하지 아니하다.
(3) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 2009.9.10. 금융기관에서 채권최고액 금 3억원으로 근저당권을 설정한 것으로 나타나고, OOO감정평가법인의 감정평가서에 의하면, 금융기관이 청구인에 대한 대출의 담보취득을 목적으로 2009.8.25.을 가격시점으로 하여 감정평가한 것으로 나타난다.
(4) OOO감정평가법인의 감정평가서를 보면, 평가방법은 비교표준지 공시지가를 기준으로 지가변동률을 참작하고, 표준지와 쟁점토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 지역요인 및 개별요인 등을 종합적으로 참작하여 평가하는 비교방식에 따랐고, 평가가격은 51,000원/1㎡로 나타나며, 청구인이 감정평가를 의뢰한 OOO감정평가법인의 감정평가서를 보면, 평가목적은 일반거래(세무서 제출용 및 시가참고용), 가격시점은 이전 평가와 같은 2009.8.25., 평가방법은 비교표준지 공시지가를 기준으로 지가변동률을 참작하고, 표준지와 쟁점토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 지역요인 및 개별요인 등을 종합적으로 참작하여 평가하는 비교방식, 평가전례로 OOO감정평가법인이 쟁점토지에 대하여 평가한 51,000원/1㎡ 외에 쟁점토지 소재지 같은 리 877-18 소재 답에 대한 사례단가(54,000원/1㎡) 및 쟁점토지 소재지 같은 면 OOO리 산55에 대한 사례단가(63,000원/1㎡)가 있으며, 이를 토대로 평가한 가격은 57,000원/1㎡로 나타난다. (5)소득세법제97조 제1항은 토지의 양도차익 계산시 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하도록 규정하였고, 같은 법 시행령 제163조 제9항은 상속받은 재산의 실지거래가액은 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하였으며,상속세 및 증여세법제60조 제1항 본문은 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하도록 규정하고, 같은 법 제60조 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하는 것으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 동항제2호는 같은 법 제60조 제2항에서 수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부 외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”을 들고 있으며, 같은 법 제61조 제1항 제1호는 토지의 경우부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가에 의하여 평가하도록 규정하고 있다.
(6) 관련 법령 및 사실관계를 종합하여 살피건대, 주위적 청구와 예비적 청구를 아울러 보면, 청구인이 제시한 OOO감정평가법인의 감정평가액은 평가기준일부터 6개월 이내의 가액이지만 1개의 감정가액에 불과하고 그 평가목적이 금융기관이 담보취득을 위한 것이었으며, 다른 OOO감정평가법인의 감정평가액은 평가기준일부터 1년 7개월이 지난 시점에 청구인 본인이 의뢰하여 평가한 소급감정가액인 바, 이들 가액의 평균액(51,000원/1㎡)은 2이상의 감정기관이 상속세의 납부목적에 적합하게 평가한 가액으로 인정하기 어려우므로 동 평균액을 상속개시일 현재 쟁점토지의 감정평가액으로 인정하여 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액으로 적용하기는 어려운 것으로 보인다. 그렇다면 쟁점토지의 취득가액은 매매사례가액 또는 감정가액 등의 시가가 없는 경우이므로 동 취득가액 즉 쟁점토지의 취득당시의 시가는상속세 및 증여세법및 같은 법 시행령에서 규정하는 보충적 평가방법에 따라 개별공시지가에 의하여 평가하여 계산된 금액으로 하 여야 하는 바, 처분청이소득세법제97조 제1항, 같은 법 시행령 제163조 제9항 및상속세 및 증여세법제61조 제1항에 따라 청구인이 당초 개별공시지가를 기준으로 계산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고․납부한 것이 타당하다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.