양도신고시 취득가액은 임의로 작성한 매매계약서상 거래가액인 점, 부동산을 사업용 자산으로 장부에 기장하고 감가상각비를 필요경비에 산입하여 종합소득세를 신고한 점 등을 고려할 때, 장부가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 정당함
양도신고시 취득가액은 임의로 작성한 매매계약서상 거래가액인 점, 부동산을 사업용 자산으로 장부에 기장하고 감가상각비를 필요경비에 산입하여 종합소득세를 신고한 점 등을 고려할 때, 장부가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 1994년부터 쟁점부동산을 윤OO으로부터 4,000만원에 임차하여 가구 임가공 제조업을 운영하여 오던 중, 1999년 10월경 윤OO으로부터 쟁점부동산을 매수하라는 제의를 받고, 협의끝에 계약금으로 2억원을 지급하고, 중도금은 윤OO의 중소기업은행 채무 1억원을 대위변제하기로 하며, 잔금은 현금 1억원을 지급하고 임차보증금 4,000만원과 상계하는 것으로 하여 총 매매대금 4억 4,000만원의 매매계약을 체결하고, 1999.10.25. 청구인의 계좌에서 2억원을 수표로 출금하여 계약금을 지급한 후, 1999.12.2.에는 윤OO의 OOOO 채무 1억원을 청구인이 직접 청구인의 계좌에서 출금하여 OOOO에 대위변제하는 것으로 하여 증도금을 지급하였고, 잔금은 1999.12.7. 청구인의 계좌에서 출금한 1억 2,500만원 중 1억원을 지급하였으나 바로 소유권 이전등기가 불가능하여 1999.12.8. 가등기하였다가 1999.12.16. 본등기로 청구인 명의로 소유권 이전등기 하였으며, 2007년초 화재로 쟁점부동산의 건물이 전소되어 청구인은 2007.7.31. 건물을 다시 건축하였고, 2007.9.17. 쟁점부동산을 양도하였다.
(2) 2007년초의 화재로 쟁점부동산의 취득(매매대금, 차입금 대위변제, 임차보증금 상계, 가등기이행 등)과 관련된 서류가 멸실되었으나 청구인이 주장하는 대금지급내역은 틀림없는 사실로 청구인의 대금출금 계좌사본을 보면 알 수 있으며, 소득세법제97조는 취득가액을 자산취득에 소요된 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있고, 장부에 기장되는 자산취득가액은 제증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한하여 실지거래가액으로 인정될 수 있는데도 처분청이 청구인이 제출한 증빙을 무시하고 관련증빙도 없이 청구인의 종합소득세 신고시 기장 한 대차대조표상의 장부가액을 취득가액으로 보아 과세함은 부당하다.
(3) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 취득관련 계약서는 청구인이 임의로 작성한 것은 사실이나, 2007.3.8. 발생한 화재로 쟁점부동산 취득 당시의 관련 증빙자료가 모두 소실되어 쟁점부동산 양도와 관련한 양도소득세 신고를 작성하는 과정에 계약서가 필요하다 하여 부득이 취득당시의 매매가액대로 작성한 것이고, 전 소유주 윤OO이 조사과정에서 진술한 매매대금과 청구인이 주장하는 매매대금 4억 4,000만원 사이에 1억원 정도의 차이가 발생하는 것은 세무공무원이 청구인의 종합소득세 신고시 첨부된 장부가액에 대해 윤OO에게 확인을 요청하자 윤OO이 장부에 기재된 가액이면 맞을 것이라고 진술한 것일 뿐이며, 윤OO이 중도금 1억원을 OOOO에 자신이 직접 상환하였다는 진술도 OOOO에 확인해 본 결과 1999.12.2.청구인의 계좌에서 1억원을 출금하여 대위변제한 것으로 확인되는 등 당시의 정확한 거래상황을 잘 기억하지 못하는 윤OO의 진술에는 신빙성이 없으며, 처분청이 대금지급과 관련하여 청구인이 제시한 금융거래내역을 OOOO에 직접 조회하면 확인할 수 있는데도 이를 확인하지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 자신이 임차하여 사업장으로 사용하던 공장을 1999년 임대인으로부터 취득하여 2007년 양도하고 양도소득세를 신고하면서 청구인이 제출한 계약서를 근거로 취득가액을 산정하였는바, 제출된 계약서는 중개인이나 입회인이 없고, 목도장으로 전소유자의 날인이 되어 있는 등 거래당시 거래당사자가 동석하여 작성한 계약서가 아니라 청구인이 임의로 작성한 계약서이고, 전소유자인 윤OO은 청구인이 제시한 계약서의 작성사실을 부인하면서 계약서상 거래금액은 실제 거래금액과 1억원 정도의 차이가 있다고 주장하고 있으며, 처분청의 조사 당시에는 제출된 계약서가 거래 당시 작성된 계약서가 아니고 내용도 사실과 다르다는 점을 거래 당사자가 대체로 인정하는 상황이었다.
(2) 거래당사자 모두 실지거래가액을 확인할 수 있는 대금지급관련 증빙자료를 보관하고 있지 않아 실거래가액이 객관적인 증빙에 의해 확인이 되지 아니하는 상황에서 청구인이 쟁점부동산을 사업용 고정자산으로 사용하면서 장부에 계상한 가액이 전소유자가 진술한 실지거래가액과 일치하고, 객관적인 증빙자료의 제시없이 쟁점부동산의 장부상 가액이 과소계상되었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다는 점에서 비록 뚜렷한 입증서류가 없으나 청구인의 장부상 기재금액을 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
(1) 청구인이 제출한 양도소득세 신고서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 양도한 것에 대하여 양도가액 10억원에서 취득가액 6억 9,000만원(토지 4억 4,000만원, 공장신축비 2억 5,000만원), 기타 필요경비 46,975,060원을 공제하고 양도차익을 263,024,940원으로 산정하여 2007.11.30. 양도소득세 예정신고를 한 것으로 나타난다.
(2) 처분청이 제출한 양도소득세 경정결의서에 의하면, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 10억원에서 취득가액 310,028,000원, 건물 소실로 인한 복구비용을 포함한 필요경비 296,975,060원을 차감하여 양도차익을 392,996,940원으로 산정한 것으로 나타난다.
(3) 쟁점부동산의 양도와 관련하여 청구인은 2007.9.5. 주식회사OOOOOOOOOO와 매매대금 10억원에 쟁점부동산을 매매하기로 계약하였음이 청구인이 제출한 공장․창고용지 매매계약서에 나타난
(5) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인은 1999.11.8. 매매를 원인으로 1999.12.16. 쟁점부동산의 소유권의 취득하였다가 2007.9.5. 계약을 원인으로 2007.9.17. 주식회사OOOOOOOOOOOOOOO에게 소유권을 이전한 것으로 나타난다.
(6) 청구인이 제출한 청구인의 OOOO OO(OOOO-OO-OOOO-OOO)의 요구불 거래내역 조회서에 의하면, 동 계좌에서 1999.10.25. 1억 6,000만원과 4,000만원, 1999.12.2. 1억원, 1999.12.7. 1억 2,500만원이 각 출금된 것으로 나타나는바, 청구인은 1999.10.25. 출금한 2억원으로 계약금을 지급하였고, 1999.12.2. 출금한 1억원으로 윤OOO OOOO 채무를 대위변제하여 중도금을 지급하는 것으로 하였고, 1999.12.7. 출금한 1억 2,500만원 중 1억원으로 잔금을 지급하였다고 주장하고 있다.
(7) 청구인이 운영하던 OOOO의 13기(2007.1.1.～2007.12.31.) 대차대조표에 의하면, 토지계정의 잔액은 1억원, 건물계정의 잔액은 210,028,000원(취득가액 259,000,000원 - 감가상각누계액 48,972,000원)이고, 계정별 원장의 토지계정에는 2001.1.1. 1억원이 계상되어 있고, 건물계정에는 같은 날 2억 4,400만원이 계상된 것으로 나타난다.
(8) 2010.6.17. 처분청 조사공무원이 윤OO과 통화한 내용을 기록한 비망록에 의하면, 윤OO은 양도가액이 3억 4,000만원 정도이고, 4억원 이상은 아닌 것으로 기억하고 있으며, 중개업자는 없었고, 쌍방합의에 의하여 한사람이 쓴 것으로 기억하고 있으며, 매매계약서 작성시 절대 막도장을 찍지 아니하고 인감을 사용하였으며, 기억이 확실하지는 않으나 당시 융자를 안고 사는 것으로 특약을 체결하였다고 진술한 것으로 기록하고 있다.
(9) 쟁점부동산의 토지 공시지가는 1999.1.1. 기준으로 ㎡당 51,100원으로 이를 전체면적으로 환산하면 89,118,400원인 것으로 확인된다.
(10) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 청구인이 제시한 매매계약서상 매매대금인 4억 4,000만원이 쟁점부동산의 실제 취득가액이라 주장하나, 청구인 본인도 인정하는 바와 같이 청구인이 제시한 매매계약서는 거래당시 작성된 것이 아니라 양도소득세 신고시 사후에 임의로 작성된 것이고, 동 계약서상 거래금액을 입증할 객관적인 증빙자료도 없으며, 청구인이 제시한 금융거래자료는 해당 금융계좌에서 자금이 출금된 사실을 나타낼 뿐 출금된 자금이 쟁점부동산의 취득자금으로 지급되었음이 증명되지 않을 뿐만 아니라, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 양도할 때까지 사업용 자산으로 사용하면서 장부가액을 3억 4,400만원으로 하여 장부에 기장하고, 동 금액을 기초로 산정한 감가상각비를 필요경비에 산입하여 종합소득세를 신고해온 점 등을 감안할 때, 청구인의 장부에 계상된 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 봄이 타당한 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 청구인의 장부에 계상된 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.