취득가액을 21.5억원으로 보아 과세한 처분은 정당함

• 가. 청구인은 2003.5.20. 노OOO으로부터 OOO동 194-2 대지 856㎡, 건물 1,611.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 2007.9.6. 주식회사 OOO에 양도하고 2007.11.30. 처분청에 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고 및 세액 OOO원을 자진납부하였다. 나. OOO국세청장(이하 “조사관서”라 한다)은 세무조사를 실시하여 쟁점부동산의 실지취득가액이 OOO만원 임을 확인하고 그 과세자료를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 OOO원으로 하여 2011.1.17. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 노OOO으로부터 OOO원의 채권을 변제하는 대신 취득한 것이므로 청구인의 취득가액은 OOO원이고, 청구인이 OOO의 사해행위 취소소송시 손해배상가액을 줄이기 위해 작성하여 제출한 이중매매계약서를 근거로 처분청이 취득가액을 OOO원으로 보아 양도차익을 계산하는 것은 부당하며, OOO지청은 청구인에 대한 특정범죄가중처벌 등에 관한 법률 위반(조세) 사건과 관련하여 피의사실을 인정할 만한 자료가 없고, 증거불충분으로 혐의가 없다 하여 불기소결정하였는 바, 검찰수사 결과 조사관서의 조사내용과는 달리 쟁점부동산의 취득가액이 OOO임이 확인되었으므로 그 확인된 가액 OOO원을 취득가액으로 보아 양도차익을 산정하여야 한다. 또한 청구인이 감정가액 OOO원인 쟁점부동산을 OOO원에 대물변제 받을 수밖에 없었던 불가피한 사유에 대하여 보면, 이 건의 경우와 같이 채무자가 부도 직전이고 쟁점부동산 외에 다른 재산이 없는 무자력자인 경우, 채권자(청구인)는 당해 부동산을 취득함으로써 자기 채권의 일부라도 회수할 방편으로 그 채권금액을 전부 포기해서라도 대물변제 받는 방법에 의하여 쟁점부동산의 소유권을 넘겨 받기를 원하며, 설령, 쟁점부동산에 대한 근저당권 등 다른 채권금액이 많아 향후 채권을 전혀 회수하지 못하게 될지라도 채무자 소유의 유일한 부동산이라면 채권자 입장에서는 그 방법을 선택할 수밖에 없는 것인 바, 청구인과 노OOO은 쟁점부동산에 설정되어 있던 다른 채권 금액과 청구인의 노OOO에 대한 채권금액 등을 합쳐 그 합계액 OOO원을 쟁점부동산의 매매금액으로 정하여 대물변제방법으로 거래하였으므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 양도인 노OOO은 당초 쟁점부동산을 처분하려 하였으나 시세가 OOO원에 불과하여 어려움을 겪어 오다가 2003. 4.9. 청구인에게 OOO원에 쟁점부동산을 양도하고 매매대금은 양도인의 OOO은행 담보대출금 OOO원과 OOO은행 신용대출금 OOO원을 양수인이 상환하고, 양도인이 차입한 주식회사 OOO 발행 배서어음 OOO원을 상계한 후 나머지 금액 OOO원은 계좌 또는 현금으로 수령한 것으로 경찰 수사과정에서 진술하였으며, 중개업자 이OOO의 확인서에 의하면, “쟁점부동산 거래를 중개하였으며 거래가액은 OOO원임을 확인한다. 부동산 거래사실확인서를 작성․교부한 사실이 없으며 부동산거래사실 확인서상에 매매가액 OOO원은 전혀 모르는 거래금액임을 확인한다”고 진술하였으며, OOO이 청구인을 상대로 제기한 구상금 등 청구소송에 의하면, 청구인은 항소시 피고 주장에서 “피고는 노OOO과 사이에 이 건 부동산을 시가보다 높은 가격인 OOO원에 매수하기로 계약을 체결하였고……”라고 기재되어 있다. 또한 청구인은 양도소득세 신고시 취득가액에 대하여는 매매계약서를 첨부하지 아니하고 부동산거래사실확인서를 첨부하여 신고하였으며, 양도소득세 실지조사시 취득계약서를 제출하지 않았고 심판청구시 매매대금 OOO원이 기재된 매매계약서를 첨부하였으나, 계약일자 및 중개업자 없이 작성된 계약서를 실지매매계약서로 보기 어려우며, 조사관서에서 매매계약서의 진위를 가리고자 청구인에게 매매계약서 원본의 제출을 요구하였으나, 청구인은 이를 제출하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때, 쟁점부동산 의 실지 취득가액을 OOO원으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산을 청구인이 OOO원에 취득하여 OOO원에 양도한 것으로 보아 과세 후 검찰에 고발하였으나, 검찰에서 취득가액 OOO원이 설득력 있다고 보아 불기소결정한 경우 취득가액을 OOO원으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 노OOO (양도인) 으로부터 쟁점부동산을 취득하여 주식회사 OOO에 양도하고 처분청에 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고 및 자진납부하였으며, 조사관서에서 세무조사 후, 쟁점부동산의 실지취득가액을 OOO원으로 확인하고 그 과세자료를 처분청에 통보함에 따라 처분청은 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세를 경정․고지하였다.

(2) 청구인은 노OOO으로부터 OOO원의 채권을 변제하는 조건으로 쟁점부동산을 취득한 것이므로 청구인의 취득가액은 OOO원이며, 청구인이 OOO의 사해행위 취소소송시 손해배상가액을 줄이기 위해 제출한 이중매매계약서를 근거로 처분청이 취득가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하면서, 양도인 계좌의 입금내역, 대위변제증서 등을 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 본인이 대표자로 있는 OOO(주)의 계좌 등에서 2001.3.15.～4.9.까지 노OOO의 계좌로 22회에 걸쳐 OOO원을 송금하였고, 2001.6.7.～2002.8.12.까지 노OOO이 대표자로 있는 주식회사 OOO 계좌로 5회에 걸쳐 OOO원을 송금하였음을 주장하면서 노OOO 계좌의 입금내역을 제출하고 있는 바, 청구인은 위 송금액이 노OOO에 대한 대여금 임을 주장하나, 이를 입증할 수 있는 채권채무계약서 및 이자지급 내역에 대한 증빙을 제출하지 못하고 있으며, 장기간인 27회에 걸쳐 일방적으로 입금된 금액만 있을 뿐, 회수 된 금액은 확인되지 아니한다. (나) 청구인은 노OOO과 군대 동료로서 사업자금을 빌려주는 관계를 유지해 오다가 노OOO이 자금난 등을 겪게 되면서 청구인에게 자신이 경영하던 3개 업체OOO 중 주식회사 OOO의 대표이사를 맡아 줄 것을 요청함에 따라 2001년 7월경 대표이사 취임과 동시에 동 법인에 대한 은행대출을 주선 및 보증을 서 주었고, 결과적으로 2003.9.9.～11.27. 기간동안 아래 <표1>과 같이 5회에 걸쳐 OOO 등의 채무 OOO원을 변제하였음을 주장하고 있으나, 그 채무변제내역이 법인(채무자)의 장부 등에 의하여 확인되지는 아니한다. (다) 청구인은 2003년 5월경 노OOO이 운영하던 주식회사 OOO이 발행한 약속어음을 융통해 주기로 하고, OOO원을 대여한 후 지급기일이 2003.6.18.인 약속어음OOO을 교부받았음을 주장하면서 아래 <표2>와 같이 약속어음 사본을 제출하였다. (라) 청구인은 심판청구시 실지계약서임을 주장하면서 아래 <표3>과 같이 취득당시 매매계약서를 제출하고 있으나, 동 계약서에는 계약일자가 표기되어 있지 아니하며, 중개인이 없는 “당사자 합의”로 기재되어 있다. (마) 쟁점부동산의 중개인 이OOO은 2010.11.16. 자 확인서에서 본인은 쟁점부동산의 거래를 중개하였고 거래가액은 OOO원이며, 부동산 거래 중개시 부동산거래사실확인서를 작성․교부한 사실이 없고, “부동산거래사실확인서”상의 매매가액 OOO원은 본인이 전혀모르는 거래금액임을 확인하고 있다. (바) 청구인은 OOO이 청구인을 상대로 구상금 등의 소송을 제기하였고, OOO의 판결 후, 청구인이 항소하였으나, OOO은 이를 기각결정하였음을 주장하면서 OOO 판결문(OOO 2004나24733, 2005.2.3., 재16민사부)을 제출하고 있 는 바, 동 판결문에 의하면, 󰡒이 사건 변론종결일에 가까운 2003.8.4. 을 기준으로 이 사건 부동산의 시가는 OOO원 상당이므로 특별한 사정이 없는 한 이 사건 변론종결일까지도 위 시가상당액이라고 봄이 상당하고,………󰡓로 판결하였는 바, 동 판결문에 의한 쟁점부동산의 취득당시 시가는 OOO 원으로 나타난다.

(3) 한편, 검찰의 불기소결정서OOO에 의하면, 피의자는 윤OOO(청구인), 죄명은 특정범죄가중처벌등에 관한 법률 위반(조세)이고 피의사실과 불기소 이유를 보면, 노OOO은 경찰에서는 OOO원에 이 사건 부동산을 매도하였다는 취지로 진술하였다가 검찰에 이르러서는 OOO원에 매도한 것이 맞다는 취지로 그 진술을 번복하였고, 검찰에서는 피의자가 노OOO에게 15억원 이상의 채권을 가지고 있었던 것으로 보이는 점, 쟁점부동산과 관련하여 피의자가 노OOO의 채무를 대위변제한 금액이 OOO원에 이르는 점 등으로 보아 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 피의자의 주장에 설득력이 있다고 판단하였다.

(4) 살피건대, 청구인은 양도인 노OOO이 경찰조사에서는 OOO원으로 진술하였다가 검찰에서는 OOO원으로 진술을 번복하였으므로 그 취득가액 OOO원을 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 주장이나, 청구인은 당초 취득가액OOO원과 검찰조사시 번복한 취득가액 OOO원과의 차액 OOO원에 대하여는 대여금과 상계하였다고 주장만 할 뿐, 그 사실을 입증할 수 있는 채권채무 계약서 등의 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있고, 장기간 27회에 걸쳐 일방적으로 입금된 금액에 대하여도 회수된 금액이 전혀 확인되지 않으며, 대부분 입금자가 청구인 개인명의가 아닌, 법인임에도 장부 등에 의하여 입출금내역이 확인되지 아니하는 점 등으로 보아 대여금의 상계로 보기는 어려운 것으로 보인다. 또한 취득당시 매매계약서에 의하면, 계약일자가 표기되어 있지 아니하며, 중개인 없이 “당사자 합의”로 기재되어 있는 점, 기술신용보증기금이 청구인을 상대로 제기한 구상금 등 소송에 대한 항소심 판결에서 2003.8.4.현재 쟁점부동산의 시가가 OOO원 상당이므로 특별한 사정이 없는 한 변론종결일까지도 위 시가상당액이라고 봄이 상당하다”라고 판단한 점, 쟁점부동산의 중개업자 이OOO이 확인서에서 “부동산 거래사실확인서를 작성․교부 한 사실이 없으며 부동산거래사실확인서상의 부동산 매매가액 OOO원은 전혀 모르는 거래금액임을 확인한다”고 진술한 점 등으로 보아 당초 취득가액 OOO원과 검찰조사시 번복한 취득가액 OOO원의 차액 OOO원을 청구인의 주장과 같이 대여금의 상계로 보기는 어려운 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한