취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산가액에다 개산공제액을 필요경비에 가산하여 계산하는 것임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1970.6.13. 취득한 서울특별시 ○○○ 5필지 위의 토지와 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2006.10.23. 양도하기로 하는 매매계약을 신○○○(이하 “양수인”이라 한다)와 체결하면서 6개월 이내에 임차인이 퇴거한 후 양수인에게 쟁점부동산을 인도하기로 약정한 다음, 청구인은 2007.2.27. 임차인에게 쟁점부동산의 명도에 따른 소송화해금으로 2억3,000만원을 지급하고 2007.4.30. 양도소득과세표준 예정신고당시 양도가액은 실지거래가액인 47억9,687만원으로 하며, 취득가액은 환산한 가액인 8억5,649만원으로 하고 동 소송화해금을 양도와 관련된 비용으로 보아 필요경비에 산입하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도에 대하여 환산취득가액으로 신고하여 필요경비에 포함한 소송화해금을 제외하고 개산공제(100분의 3)만을 적용하여서 양도차익을 산정하여 2010.9.15. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 73,644,350원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.14. 이의신청을 거쳐 2011.4.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 환산취득가액도 취득당시 실지거래가액의 범위에 포함됨에도 불구하고 실제 발생한 비용을 제외하고 일률적으로 개산공제를 적용하는 것은 논리적 타당성이 결여된 것이며, 양도당시의 실지거래가액에 준하여 취득가액을 환산하면서 그에 따른 필요경비 산정당시에는 개산공제만을 적용함은 납세자에게 현저히 불리하므로 소송화해금을 필요경비로 인정하는 것이 공평과세의 원칙에 부합되는 만큼, 실제 발생한 소송화해금을 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령제176조의2 제3항에 의하여 환산가액으로 취득가액을 산정하는 경우, 같은 영 제163조 제6항에 따라 취득당시 기준시가에 개산공제율을 적용하여 필요경비를 공제하는 것이 적법·타당하므로 이와 다른 청구주장은 법적 근거가 없는 것이라 이유 없다.

• 가. 쟁 점 취득가액을 환산가액으로 산정하는 경우 개산공제 외에 실제 지급한 소송화해금을 추가로 필요경비에 산입할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 조에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전일까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 해당 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)，제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우에는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 제176조의2【추계결정 및 경정】

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(3) 소득세법 부칙(1994.12.22. 법률 제4803호로 개정된 것)제8조【양도자산의 취득시기에 관한 의제】 제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 환산가액을 적용하여 취득가액을 산정하는 경우에도 실제 발생한 비용(소송화해금 2억3,000만원)은 필요경비에 포함하는 것이 공평과세원칙에 부합된다고 주장하면서 부동산매매계약서, 소송화해금 지급영수증 등을 그에 대한 증거자료로 제출하고 있다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명하여 소득세법 시행령제176조의2 제3항에 규정된 환산가액을 적용하여 취득가액을 산정하는 경우, 같은 영 제163조 제6항에 따라 개산공제율(3%)을 적용하여 필요경비를 공제하는 것이고, 청구인이 신고한 소송화해금은 양도비용에 산입할 수 없다고 보아 부인한 사실이 심리자료에 나타난다. (3)소득세법제97조 제3항 제2호, 같은 법 시행령 제163조 제6항에서 양도가액에서 공제할 필요경비를 계산함에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 같은 영 제176조의2에 따라 계산한 환산가액에다 같은 영 제163조 제6항에서 규정한 개산공제액을 필요경비에 가산하는 것으로 규정하고 있는 만큼, 처분청이 환산가액을 취득가액으로 산정하고 소송화해금을 제외한 후에 개산공제액을 필요경비에 산입하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2010부2693, 2010.12.30. 다수 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.