증여받은 쟁점부동산의 증여재산가액을 매매사례가액 적용함

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인의 처 ○○○은 ○○○(처분청은○○○이 자신의 지분 1/2을 청구인의 동생인 ○○○에게 명의신탁한 것으로 보았다)와 공동명의로 등기된 ○○○ 대 444㎡, 건물 2,067.04㎡(상가주택을 취득하여 모텔을 신축한 것이고, 이하 “양도부동산”이라 한다)를 2007.8.2. ○○○에게 28억 5,000만원에 양도하였고, 청구인은 같은 날 ○○○로부터 ○○○ 전 4,239㎡ 및 같은 곳 80-4 대 362㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 8억 5,000만원(○○○는 이를 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다)에 취득하는 것으로 매매계약을 체결하고, 쟁점부동산의 소유권을 이전등기하였다.
• 나. 처분청은 ○○○가 대출금 19억 4,000만원을 승계하고 쟁점부동산을 양도부동산 양도대금으로 교환지급한 내용을 조사하여, 청구인이 ○○○으로부터 쟁점부동산을 증여받은 것으로 보아 증여재산가액을 8억 5,000만원으로 하여 2011.1.12. 청구인에게 2007.8.2. 증여분 증여세 162,414,000원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 양도부동산의 양도가액을 28억 5,000만원으로 하고, 당해 부동산에 담보된 대출금 19억 4,000만원을 ○○○가 승계하며, ○○○ 소유의 쟁점부동산을 현금거래없이 8억 5,000만원으로 인수하고 잔금조로 ○○○가 1억 1천만원을○○○에게 지급하는 교환거래를 하였는바, 처분청은 매매계약서에 기재된 8억 5,000만원을 시가로 보아 증여세를 부과하였으나, 이는 교환과정에서 합의된 현금거래가 없는 임의의 교환가액에 불과하며, 교환거래의 경우 교환대상 목적물의 금전적 가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 그 목적물에 대하여 시가감정을 하여 감정가액과의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그러하지 아니한 단순한 교환거래인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 보아야 할 것인바(대법원 1998두19841, 1999.11.26. 참고), 쟁점부동산의 경우 시가감정없이 임의의 교환가액으로 합의하여 매매계약서를 작성한 것이므로 매매계약서에 기재된 8억 5,000만원을 시가로 볼 수 없으므로, 개별공시지가에 의하여 증여세를 부과하여야 한다.
• 나. 처분청 의견

○○○가 대출을 신청하여 하나은행에서 의뢰하여 양도부동산에 대하여 매매계약일과 잔금청산일 사이에 감정평가를 한 결과, 양도부동산의 감정가액이 29억 7,500만원으로 산정되었는바, ○○○과 ○○○가 양도부동산에 대하여 실지거래가액으로 자진신고하였고, 쟁점부동산의 취득가액이 등기부등본에 기재된 가액과 동일하며, 양도부동산의 실지거래가액과 감정가액이 큰 차이가 없으므로 쟁점부동산의 실지거래가액 8억 5,000만원을 증여재산으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 배우자로부터 증여받은 쟁점부동산의 증여재산가액을 개별공시지가에 의하여 평가하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 처 ○○○이 2007.7.13. ○○○와 작성한 양도부동산 매매계약서에는 매매대금이 28억 5,000만원, 잔금지급일이 2007.8.2.(인도일)로 되어 있고, 특약사항으로 “현 시설 상태의 매매계약임, 근저당권(채권최고액 23억 7,800만원, ○○○, 채무자 청구인)설정 상태로서 잔금시 매도인이 상환 말소하는 조건임, 부가가치세는 별도로서 매수인 부담이며, 사업포괄 양수도계약임, 잔금일은 매수인의 대출일정과 상황에 따라 조정할 수 있음, 기타 사항은 잔금시까지 상호 협의하여 처리하고, 부동산 매매 법률 및 관례에 따르기로 함”이라고 기재되어 있다.

(2) 양도부동산 부동산거래 신고필증에는 매매가액 28억 5,000만원, 잔금지급일이 2007.8.2.로 되어 있다.

(3) 양도부동산 등기부등본에 의하면, 양도부동산은 지하 1층, 지상 7층의 숙박시설이고, 2003.12.19. ○○○과 ○○○가 각 1/2의 공동지분으로 소유권 보존등기를 하였다가, 2007.8.2. ○○○에게 소유권이 이전되었으며, 다음 <표>와 같이 근저당권이 설정된 것으로 나타난다. <표> 근저당권 설정 내역○○○

(4) 삼창감정평가법인의 양도부동산에 대한 감정평가서(2007.7.20.)에는 ○○○의 담보물이고, 가격시점은 2007.7.19.이며, 감정가액은 2,975,726,960원(토지 1,021,200,000원, 건물 1,954,526,960원)으로 나타난다.

(5) ○○○은 양도부동산 양도가액을 28억 5,000만원으로 하여 2010.11.4. 양도소득세 과세표준 신고서를 제출하고 68,315,733원을 납부한 것으로 심리자료에 나타난다.

(6) ○○○에서 발급한 채무자별 보증/담보현황표에 의하면, 청구인이 양도부동산을 담보로 제공하고 대출한 금액은 2건 19억 4천만원(2003.7.4. 5억원, 2004.1.13. 14억 4,000만원)으로 나타난다.

(7) 양도부동산 및 쟁점부동산 양수도 거래의 대금정산에 관하여 관련인들이 소명한 내용은 다음과 같다. (가) ○○○은 청구인 명의의 대출금 19억원을 ○○○가 승계하고, ○○○이 1억 1,000만원을 ○○○에게 지급하였으며, 나머지 잔금으로 쟁점부동산을 8억 5,000만원(현금거래 없음)에 인수(교환거래)하는 것으로 거래하였다. (나) ○○○는 계약금 1억원을 현금지급하고, 대출금 19억원을 인수하였으며, 쟁점부동산을 8억 5,000만원에 양도하는 조건으로 거래하였다. (다) ○○○의 세무대리인(○○○)은 2011.5.26. 우리 원 조사담당자의 유선확인시, “양도부동산(모텔)이 노후화되어 ○○○가 이의를 제기하였고, 이에 ○○○으로부터 대금을 감액하여 1억 1,000만원을 지급받았다”라고 답변하였다. (라) 양도부동산 및 쟁점부동산 교환거래를 중개하였다는 ○○○이 2011.2.25. 작성한 사실확인서에는, “양도부동산 및 쟁점부동산 교환거래를 중개한 사실이 있고, 감정을 하여 교환가액을 정한 것이 아니며, 서로 합의한 가격에 청구인이 ○○○에게 1억 1천만원을 추가지급하고, ○○○가 부동산 대출금 잔액을 승계하는 조건으로 거래가 성사된 것이며, 매매계약서상의 가액 28억 5천만원과 8억 5천만원은 교환조건에 따른 상호 합의하에 정한 금액이다”라고 되어 있다.

(8) 청구인이 2007.7.13. ○○○와 작성한 쟁점부동산 매매계약서에는 매매대금이 8억 5,000만원, 잔금일자가 2007.8.2.로 되어 있고, 쟁점부동산 등기부등본에는 2007.8.6. 청구인이 매매를 원인으로 소유권을 이전받은 것으로 되어 있으며, 같은 날 채무자 청구인, 근저당권자○○○, 채권최고액 3억 9,000만원의 근저당권이 설정된 것으로 나타난다.

(9) 대한감정평가법인이 쟁점부동산을 감정(가격시점 등이 표시되어 있지 아니하나, 처분청의 조회의뢰에 따라 ○○○에서 회보한 것으로 2007.8.6. 근저당권 설정과 관련된 것으로 보인다)한 내역을 보면, 쟁점부동산의 감정가액은 614,476,000원(○○○: 564,796,000원, ○○○: 50,680,000원)으로 되어 있다.

(10) 쟁점부동산의 2007.1.1. 기준 개별공시지가는 214,904,000원(○○○: 194,994,000원, ○○○: 19,910,000원)으로 심리자료에 나타난다.

(11) 심리자료로 제시된 영수증(2007.8.2.) 사본 2매에는, 쟁점부동산 매도잔금(계약금 등 일체 포함)으로 ○○○가 청구인으로부터 8억 5,000만원을 수령하고, 쟁점부동산 매도잔금 중 일부인 1억 1,000만원을 ○○○가 ○○○·○○○로부터 수령한 것으로 되어 있다.

(12) 살피건대, 부동산을 교환함에 있어 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고, 교환대상 부동산 간의 평가차액에 대하여 정산이 이루어졌다면 교환거래당시 양 당사자 간에 합의된 평가액을 기준으로 실거래가액을 산정하는 것이 타당하다 할 것인바(조심 2009전3416, 2009.12.9. 참고),

○○○과 ○○○는 양도부동산을 28억 5,000만원, 쟁점부동산을 8억 5,000만원으로 평가하여 거래하였고, 양도부동산의 감정가액 29억 7,572만원과 거래가액 28억 5,000만원은 큰 차이가 없으며, 청구인이 쟁점부동산에 대하여 매매가액 8억 5,000만원으로 부동산 거래신고를 하고 소유권이전등기를 경료한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 시가를 8억 5,000만원으로 보는 것이 타당하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.