하나의 감정가액이라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 시가로 볼 수 있는 것임.

OOO세무서장이 2011.3.16. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은, 2009.1.15. 청구인이 의료법인인 OOO제2층 건물 483.82㎡ 및 대지권 1,726.2분의79.45에 대한 청구인 지분양도가액(채무액)은 청구인 지분 채무액O,OOO,OOO,OOO원에 토지 및 건물평가액(O,OOO,OOO,OOOO)이 총출연재산가액OOO에서 차지하는 비율로 곱하여 재계산하고, 동 부동산의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하며, 나머지 청구는 이를 기각한다.

• 가. 처분청은 OOO세무서장의 과세자료통보에 따라 청구인이 OOO동 832-7,8,9,11 OOO빌딩 제2층 건물 483.82㎡ 및 대지권 1,726.2분의 79.45(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 공동소유자인 홍OOO와 함께 의료법인 OOO재단(이하 “OOO”이라 한다)에 증여하면서 근저당권설정의 해지 후 사실상 기존대출금 OOO이 상환이 되지 아니한 상황에서 2009.1.15. 증여등기한 것에 대하여 동 채무액인 OOO원 상당액(이하 “쟁점부담부증여가액”이라 한다)을 부담부증여로 보고, 쟁점부동산의 시가는OOOO국세청 비상장주식평가심의위원회의 자문(2010.12.31.)을 거쳐 2008.7.10. 주식회사 OOO 감정평가법인 1개 기관의 감정평가액 OOO원(이하 “쟁점감정평가액”이라 하며, 청구인 지분은 그 반인 OOO원임)으로, 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)으로 각각 보아 2011.3.16. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 2008.7.10. 감정평가서에 기재된 쟁점감정평가액은 증여일 전 3개월 이전의 감정가액이고, 의료법인의 관련 규정을 충족시키기 위해 증액 평가한 것이며, 2008.7.10.이후 증여출연시점 사이에는 지가변동이 하락세(2008년 4/4분기 △6.78%)인 점에서 이를 시가로 보는 것은 불합리하므로 보충적평가액인 기준시가 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다.

(2) 처분청은 부담부증여 해당 채무액 전부를 쟁점부담부증여가액으로 보았으나, 출연총액OOO 중에는 의료장비 및 비품가액OOO 포함되어 있으므로 쟁점부담부증여가액은 청구인지분 재산출연총액 중 양도소득세 과세대상이 되는 토지·건물만의 해당비율로 안분한 금액 OOO원을 부담부증여가액으로 보아야 한다.

(3) 2004.12.17. 쟁점부동산 취득시 청구인을 포함한 4인 공동으로 취득한 가액이 OOO원으로 이 중 청구인 지분은 OOO원이고, 2006.7.18. 권OOO지분 취득분 OOO원 및 2006.9.28. 윤OOO지분 취득분 OOO원과 자본적 지출 등 OOO원 등 합계 OOO원이 청구인 지분 취득가액이다.

• 나. 처분청 의견

(1) OOO국세청 비상장주식평가심의위원회 자문(2010.12.21.)에서 쟁점부동산은 평가기준일 전 6월 5일 이내 기간인 2008.7.10. 을 작성일로 한 감정가액인 OOO원에 대하여 감정평가서 작성일로부터 평가기준일까지의 기간 중 일반상업지역내 업무시설로 사용되는 등 재산의 형태·이용현황·주변의 환경변화가 없고, 2009사업연도 OOO원으로 공시한 점 등에서 시가로 인정한바 있으므로 쟁점부동산의 증여당시 시가는 OOO원이다.

(2) OOO은행의 근저당채무인 쟁점부담부증여가액 상당의 근저당권설정이 증여일 전일 해제되고 증여 당일 OOO재산에 승계 설정된 점에서 OOO 채무는 쟁점부동산에 담보된 채무로서 안분계산대상이 아니며, OOO이 의료기구 비품 등 동산에 대하여 담보권을 행사한 사실이 없으므로 근저당채무 전액을 부담부증여로 보아야 한다.

(3) 당초 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원에 매매계약이 이루어졌다는 매매계약서가 없고 전 소유자인 송OOO은 2004년 양도소득세 신고시 OOO원으로 신고한 점에서 청구인 지분 취득가액은OOO원이다.

• 가. 쟁점 ⓛ쟁점부동산에 대한 감정평가액OOOO,OOOO원을 양도당시의 시가로 볼 수 있는지 여부

② 쟁점부동산의 양도가액(채무액)은 담보된 채무액 OOO원에 청구인 지분 총출연재산가액에서 양도소득세 과세대상인 재산(토지, 건물)의 비율로 안분하여야 한다는 청구주장의 당부

③ 쟁점부동산 중 청구인 지분 취득가액은 OOO원이 아니라 OOO원이라는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세법 및 증여세법제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에의한다. 6.양도자가 양도당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(2005.12.31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각호의자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2) 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정된 것) ⓛ 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

② 제1항을 적용할 때양도소득세과세대상에 해당하는 자산과 해당하지 아니하는 자산을 함께 부담부 증여하는 경우로서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 채무액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 채무액 = 총 채무액 × 과세대상재산가액/총 증여재산가액

(3) 상속세법 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다)현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(4) 상속세법 및 증여세법 시행령 제56조의2 【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각 호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조에서 “납세자”라 한다)가 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 만료 4월전(증여의 경우에는 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준신고기한 만료 70일전)까지 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 제2항의 규정에 따른 국세청평가심의위원회 또는 제8항의 규정에 따른 지방청평가심의위원회(이하 이 조에서 “평가심의위원회”라 한다)에 신청하는 경우에는 제54조 내지 제56조의 규정에 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 동 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)쟁점ⓛ에 대하여 본다. (가)출연재산에 대한 증여계약서(2009.1.6.)를 보면, 청구인과 홍OOO는 2009.1.15. 공동으로 소유·운영하던 방사선과의원의 자산(쟁점부동산) 일체를 아래 <표1>과 같이 OOO에게 현물출연하면서 출연재산에 포함된 채무액OOO을 인계한 것으로 나타난다. OOOOOOOOOO OOOO (OO: OO) (나) 여신기간별 거래내역, 계정별 원장 등의 자료에 의해 채무담보변경, 채무자의 변경 및 채무상환 등을 보면, OOO은 2009.1.15. 쟁점부동산을 수증하면서 OOO에 근저당담보를 제공하고 OOO원의 대출을 받아 전일(2009.1.14.) 청구인과 홍OOO원을 대환의 방법으로 변제하였으므로 청구인 지분 부담부증여가액은 OOO임을 알 수 있다. (다)처분청은 쟁점부동산을평가함에 있어 OOO국세청 비상장주식평가심의위원회의 자문을 통해감정평가서 작성일(2008.7.10.)부터 평가기준일(2009.1.15.)까지급격한 가격하락 요인이 없다고 본 점, 청구인이 OOO원으로 평가하였는바, 청구인 지분(1/2) 출연재산은 OOO원이고, 이 중부담부증여가액은 OOO원으로 보아 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다. (라)청구인은 2008.7.10. 감정평가서에 기재된 쟁점감정평가액은 증여일(2009.1.15.) 전 3개월 이전의 1개 기관의 감정가액이고, 의료법인의 관련 규정을 충족시키기 위해 증액 평가한 것이며, 2008.7.10.이후 증여출연시점 사이에는 지가변동이 하락세(2008년 4/4분기 △6.78%, 아래 <표2>와 같이 개별공시지가 OOO원으로 0.48% 하락)인 점에서 이를 시가로 보는 것은 불합리하므로 아래 <표3>과 같이 보충적평가액인 기준시가인 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다고 주장한다. OOOOOOOOOO OOO OOOO (OO: OOO) (바) 살피건대,상속재산 및 증여재산의 평가에 있어서 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념이므로 공신력이 있는 감정평가기관의 감정평가액은 시가로 볼 수 있다 할 것OOO인바, 이 건의 경우 비상장주식평가위원회의자문을 통하여 결정한 것으로 감정평가서 작성일로부터 평가기준일까지의 기간 중 쟁점부동산은 같은 기간의 공시된 개별공시지가도 ㎡당 O,OOOO원으로 변동이 없어 가격변동의 특별한 사정이 없다고 볼 수 있는점 및 쟁점부동산을 증여받은 OOO이 쟁점부동산의 장부가액을 쟁점감정가액으로 계상한 점 등에 비추어 처분청이쟁점부동산의 증여당시 시가를 1개의 감정평가기관의 감정가액인 OOO원으로 보아 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다. (2)쟁점②에대하여 본다. (가)처분청은 증여일 현재의 현물출연재산의 부담부증여 해당채무를 쟁점부담부증여가액으로 보았으나, 청구인은 청구인 지분 출연총액 OOO원 중에는 의료장비 및 비품가액인 OOO원(<표3> 참조)이 포함되어 있으므로 청구인 지분 채무액은 쟁점부담부증여가액 중 양도소득세 과세대상이 되는 토지·건물만의 해당비율로 안분한 금액OOO만을 부담부증여로 보아 재계산하여야 한다고 주장하였다. (나) 처분청은 OOO의 쟁점부담부증여가액 상당의 근저당권설정이 증여일 전일 해제되고 증여 당일 OOO에 승계 설정된 점에서 OOO 채무는 쟁점부동산에 담보된 채무로서 안분계산대상이 아니며, OOO이 의료기구 비품 등 동산에 대하여 담보권을 행사한 사실이 없으므로 쟁점부담부증여가액이 증여일 현재의 청구인 지분 채무(양도가액)라는 의견이다. (다) 살피건대, 소득세법 시행령제159조 제2항에서 양도소득세 과세대상에 해당하는 자산과 해당하지 아니하는 자산을 함께 부담부증여하는 경우 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 채무액은 산식(채무액 = 총채무액 × 과세대상재산가액/총증여재산가액)에 따르도록 규정한 점, 처분청이 쟁점③에서 취득가액 산정시 토지·건물만의 평가액OOO을 사용하여 산정한 점 등에 비추어 쟁점부동산에 담보된 청구인 지분 채무액(양도가액)은 총 채무액 중 양도소득세 과세대상인 재산(토지, 건물)에 상당하는 채무액만을 부담부증여채무로 봄이 타당하므로청구인 지분 부담부증여 채무액(O,OOO,OOO,OOOO)에토지 및 건물평가액(O,OOO,OOO,OOOO)이 총출연재산가액OOO에서 차지하는 비율로 곱하여 재계산한 가액으로 하여야 할 것으로 판단된다.

(3) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 처분청은 청구주장의 OOO원에 매매계약이 이루어졌다는 매매계약서가 없고 전소유자 송OOO가 2004년 양도소득세 신고시 검인계약서상 OOO원으로 신고한바, 2004.2.13. 송OO O OOO으로부터 지분 20%에 해당(OOOOO OOO)OO OOO, OOOOOOOOOOOOOO OO(OOO)O OOOO OOO,OOOOO, OOOOOOOOOOO OOOOO(OOO)O OOOO OOO,OOOO원에 취득하는 등 쟁점부동산의 취득가액은OOO,OOOOO이고,이를 각 취득시점별 양도가액에 대응하는 부담부증여분에 해당하는 취득가액을 안분하여 OOO원을 취득가액으로 계산하여 양도소득세를 경정한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2004.12.17. 송OOO지분 취득에 대한 계약서를 분실했으나, 쟁점부동산 취득시 청구인을 포함한 4인(청구인 및 홍OOO 20%) 공동으로 취득한 가액이 아래 <표4>와 같이 OOO원으로 이중 청구인 지분(20%)은OOO지분(20%) 취득분 OOO원(<표5>자본적지출 등 OOO원 포함)이 쟁점부동산의 취득가액이라며, 계약금 영수증(김OOO 및 청구인 금융대체내역, 융자금대체내역, 보증금임대차계약서, 김OOO 명의 지급내역, 제세공과금 및 기타취득비용지급내역 등을 제출하였다. OOOOOOOOOO OOOO OOOO (OO: OO) (다) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 중2004.2.13. 거래된 청구인 지분(4/20)이 OOO,OOOO원에 거래된 것이라고 주장하는 바,2005.7.18.거래된 같은 지분(권OOO 지분)이 OOO원에 거래된 것(처분청과 청구인 이견없음)과 비교해 보면 사실과 맞지 않는 면이 있으나, 당초 취득시 위 <표4>와 <표5>에서 보듯이 청구인을 포함한 4인OOO이 공동으로 취득한 OOO원과 자본적 지출액 등 OOO원에 대한 금융증빙, 임대차계약서 및 각종 영수증 등에 의해 대금지급 및 거래사실이 구체적으로 나타나는 것으로 보인다. 따라서 처분청은 위 취득가액에 대한 사실관계를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.