분양대행수수료가 과다하며 중개인의 실제 중개여부 등이 불분명하여 필요경비로 인정할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.5.10. 경기도 ○○○소재 ○○○상가 138호, 141호, 144호, 150호, 151호, 152호의 분양권(이하 “쟁점①분양권”이라 한다)을 양도하고, 같은 해 10.10. 같은 상가 125호, 160호, 161호, 162호의 분양권(이하 “쟁점②분양권”이라 하고, 쟁점①분양권과 합하여 이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 양도한 다음, 2007.12.24. 양도소득 과세표준예정신고 당시에 문○○○(이하 “쟁점중개인”이라 한다)에게 지급한 332,200,000원(이하 “쟁점수수료”라 한다)을 양도관련 필요경비로 하여 양도소득금액을 11,846,458원, 산출세액을 13,944,006원으로 하였다.
• 나. 처분청은 2010년 5월 2007년 귀속 양도소득세 정기조사를 실시하여, 부동산매매업을 주업으로 영위하는 ○○○의 주주(지분: 25%)인 청구인이 친인척 등 지인에게 쟁점분양권을 양도하며 쟁점중개인에게 거액의 수수료를 지급함은 이례적이고, 실제 지급한 내역도 불확실하다고 보아 쟁점수수료를 양도와 관련된 필요경비에서 부인하여, 2010.9.13. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 178,896,340원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.3. 이의신청을 거쳐 2011.3.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 국외거주자로 국내 부동산시장에 대한 정확한 정보가 없었고 쟁점분양권을 관리하기가 어려운 상황에서 급히 투자금액을 회수하게 된 불가피한 사정으로 인하여 쟁점분양권의 매매를 소개하는 경우 전체 매매대금의 9% 정도를 지급한다고 약정하였던 점, 쟁점중개인에게 쟁점수수료를 지급하면서 원천징수를 하여 납부하고 지급조서를 작성하여 제출하였던 점, 쟁점중개인도 종합소득세 신고 당시 쟁점수수료를 수입금액에 포함한 점 등을 종합하였을 때, 쟁점수수료를 쟁점분양권의 양도와 관련된 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 비록 국외거주자라고는 하나 부동산매매업을 주업으로 하는 ○○○건설의 지분 25%를 보유한 주주로서 국내의 부동산시장에 대한 정보가 없다고 보기는 어려운 점, 청구인으로부터 쟁점①분양권을 양수한 김○○○은 청구인이 각각 25%의 지분을 보유한 ○○○의 발행주식총수 중 25%를 보유한 주주이고 쟁점②분양권을 양수한 김○○○은 청구인과 친인척관계(동서)에 있는 점, 쟁점수수료 지급과 관련하여 제출된 예금통장사본 등의 출금내역과 제시하는 지급조서상의 금액도 일치하지 아니하는 점, 쟁점분양권 분양대금 중 75%가 납입되지 아니한 상황에서 매매대금의 9%를 수수료로 지급하는 것은 이례적인 점 등을 고려하였을 때, 쟁점수수료를 쟁점분양권의 양도와 관련된 필요경비로 인정하여서는 아니된다.

• 가. 쟁 점 분양대금의 9% 수준이고 청구인이 쟁점분양권을 친인척 등에게 양도하는 과정에서 지급한 쟁점수수료를 쟁점분양권 양도와 관련된 필요경비로 인정하여 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법률 (1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 청구인의 사업자등록내역에 의하면 청구인은 2003.5.9.부터 이 건 과세 당시까지 인천광역시 ○○○를 사업장으로 하여 “○○○”라는 상호로 “부동산분양대행업”을 영위하였으며, 그 외에도 상가임대업○○○, 의류·잡화 도소매업(상호: ○○○프라자)으로 사업자등록을 한 것으로 나타난다.

(2) 청구인의 2007년 출입국 내역조회에 의하면 청구인은 아래의 <표1>과 같이 합계 72일을 해외에서 체류한 것으로 나타난다.

(3) 처분청이 세무조사를 실시한 내역에 의하면 쟁점①분양권의 양수인 김○○○은 부동산매매업 등을 영위하고 있는 ○○○건설의 발행주식총수 중 25%를 보유하고 있는데, 청구인도 마찬가지로 ○○○의 발행주식총수 중 25%를 보유하고 있으며, 쟁점②분양권의 양수인인 김○○○은 청구인의 동서로서 친인척에 해당되는 사실관계 등이 조사되어 있다.

(4) 쟁점중개인이 2007년 귀속 종합소득세를 신고한 내역에 의하면 쟁점중개인 모두 2007년 중 쟁점수수료 외에는 다른 매매대행업과 관련된 수입금액이 발생한 사실이 없고, 그 중 마○○○은 보험설계업 으로 인한 일부의 수입금액(1,295,113원)이 있으며, 문○○○은 다단계판매업에 따른 소액의 수입금액(35,000원)을 신고하였다.

(5) 청구인이 제시하는 매매대행계약서의 내용은 청구인이 쟁점중개인과 아래 <표2>와 같이 매매대행계약을 체결하였다는 것인데, 체결기간을 제외하면 각 계약서의 내용 및 양식이 매우 유사하다.

(6) 청구인이 제시하는 증빙서류인 원천징수영수증, 사업소득지급조서, 쟁점중개인의 종합소득세 신고서 등에 의하면 청구인은 아래 <표3>과 같이 쟁점중개인에게 쟁점수수료를 지급하면서 사업소득으로 보아 원천징수하여 신고·납부하였고, 쟁점중개인 또한 2007년 귀속 종합소득세 신고당시 쟁점수수료를 사업소득으로 분류하였다.

(7) 위와 같은 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인은 국내에서 부동산분양대행업, 부동산임대업 등을 영위하였고 2007년에는 해외보다는 국내에서 더 오래 거주하였던바, 국내 부동산의 거래와 관련하여 정보가 부족하였다고 보기는 어려운 점, 청구인은 친척 내지 인척 등에게 쟁점분양권을 양도하였는데 쟁점중개인이 실제로 매매대행을 하였는지 여부도 불분명할 뿐만 아니라, 이러한 친인척에게 양도를 하면서 쟁점분양권 분양가액(3,535,951천원)의 9%에 달하는 3억3,220만원을 대행수수료로 지급함은 이례적인 점, 쟁점중개인은 2007년에 쟁점수수료에 대하여만 매매대행업과 관련된 수입금액으로 신고하였으며, 일부는 보험설계업 및 다단계판매업을 영위하였던바, 실제 부동산 매매대행업을 영위하였는지 여부도 불명확한 점, 지급조서상의 사업소득금액과 증빙서류(입금증, 영수증)에 나타나는 지급금액이 일부 일치하지 아니하는 점 등을 종합하였을 때, 쟁점중개인이 실제 매매대행용역을 제공하였는지 여부가 불분명한 만큼, 청구인이 쟁점중개인에게 쟁점분양권의 매매대행에 대한 대가로 쟁점수수료를 지급하였다고 인정하기는 사실상 어렵다 할 것이다.

(8) 따라서, 쟁점수수료가 쟁점분양권의 양도와 관련된 필요경비에 해당하지 아니한다고 본 이 건 과세처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.