분양권 양도가액에 대하여 동일한 계약서가 있는 경우 금융증빙 등에 의해 확인이 되는 계약서상의 금액을 양도가액으로 과세처분한 것은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.10.10. 취득한 경기도 OOO OOO O O O OOO OOOOOOOOO OOOOOOO(전용면적 59.63㎡로서 이하 “쟁점아파트”라 한다) 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 2002.3.29. 김OO (이하 “후소유자”라 한다)에게 양도하고 양도가액을 57,500,000원으로 하여 양도소득세 과세표준 △2,000,000원을 신고하였다.
• 나. 후소유자를 관할하는 구로세무서장은 처분청에 쟁점분양권 양도 가액이 123,000,000원이라는 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2011.1.21. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 35,486,150원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 전소유자 장OO이 쟁점분양권의 권리금을 150만원으로 이미 신고하였고, 청구인은 100만원의 웃돈을 받고 양도하였는데, 거기에 계약금 및 불입금 총 5회분 합계 5,500만원을 더한 57,500,000원으로 쟁점분양권 양도가액을 신고하였던 바, 쟁점분양권은 아파트 공급가액이 80,484, 000원이지만 융자금과 미불입 중도금 및 입주시 지급할 잔금 등이 남아서 이를 공제할 경우 쟁점분양권 양도가액인 57,500,000원이 되며, 이는 당시의 시세인 6천만원과 일치하는데, 처분청과 같이 양도가액을 123,000,000원으로 할 경우 청구인이 4 개월 남짓 보유하였음에도 6천만원이나 오르게 되어 어불성설이다. 청구인은 소지한 양도가액 57,500,000원의 계약서가 사실이고, 후소유자가 제출하였다고 하는 양도가액 123,000,000원의 계약서는 전혀 본일이 없는 바, 동 계약서는 김OO이 본인의 양도소득세를 줄이기 위하여 임의로 작성한 것이고, 이를 위하여 계약서상 잔금 지급일자인 2002.3.29. 일부러 수표로 6천만원을 인출함으로써 짐짓 잔금으로 6천만원을 청구인에게 지급한 것으로 꾸민 것일뿐 수표 인출내역만으로 그 돈이 청구인에게 건네진 것이라고 단정할 수 없다. 아들의 집을 한 채 마련해 주려고 쟁점분양권을 매수하였다가 아들이 실직하여 불입금을 낼 수 없게 되고 은행에 지급할 이자도 부담이 되어 부득이 100만원만 웃돈을 받고 팔았을 뿐임에도 과도한 과세를 한 것이므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 구로세무서장으로부터 통보된 자료를 검토한 결과, 쟁점분양권과 동일 평형의 매매사례가액이 116,000천원으로 확인되고 양도 당시최초 고시된 아파트 기준시가가 79,000천원으로 확인되므로 양도가액이 57,500천원이라는 주장은 신빙성이 없으며, 청구인이 신고 당시 제출한 양도가액 57,500천원의 검인계약서와 후소유자가 제출한 양도가액 123,000천원의 계약서를 대사한 바, 두 계약서는 동일한 계약서 용지에 동일 날짜, 동일 필체로 작성되어 있으나, 검인계약서에는 별다른 특약사항이 없음에도 후소유자가 제출한 계약서에는 매매시 통상적으로 발생할 수 있는 국민주택기금융자금 상환 및 연체료, 제세공과금 지급의무 등 권리․의무 청산조건이 구체적으로 기재되어 있어 후소유자가 제출한 계약서를 실제계약서라 보는 것이 타당하고, 청구인은 후소유자가 2002.3.29. 대출을 받아 수표발행하여 지급하였다고 주장하는 89,985천원 중 60,000천원을 받은 사실이 없다고 주장하여 금융조회(수표추적)를 하였으며 금융자료 보존기간 만료로 추적이 불가능하지만 수표발행일이 쟁점부동산 양도일과 동일한 점 등으로 보아 매수대금으로 사용되었을 가능성이 높으므로 쟁점분양권 양도가액을 123,000천원으로 하여 과세한 처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점분양권 양도가액이 청구인이 당초 신고한 57,500,000 원인지 후소유자가 취득가액으로 신고한 123,000,000원 인지 여부
• 나. 관련 법률

(1) 소득세법(2002.12.18 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트 분양계약서, 계약사실증명원, 부동산등기부등본, 입주금납부확인서, 양도소득세 경정결의서 등에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점분양권은 장OO이 1999.4.19. 최초로 취득하였다가 2001.10.10. 청구인이 이를 승계 취득한 후 2002.3.29. 후소유자에게 양도하였는데, 후소자가 쟁점분양권을 취득하기 전인 2001.10.16. 쟁점아파트는 사용승인되어서 후소유자가 2002.3.29. 쟁점아파트에 대한 소유권이전등기를 경료하고 2007.1.16. 이를 185,000,000원에 양도하였다. (나) 쟁점아파트는 아래 <표1>과 같이 분양가액 80,484,000원으로서 그 대금은 계약금 11,000,000원 외에 입주금으로 57,484,000원을 더 지급하고 차액은 융자금 12,000,000원으로 대체하게 되어 있었다. <표1> OOOOO OO O OOOO(OO O OO) (다) 청구인은 쟁점분양권을 57,500,000원에 양도(양도차익: 1,000,000원) 한 것으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 구로세무서장이 2차례에 걸친 쟁점분양권 양도가액이 123,000,000원이라는 과세자료 통보(세원관리2과-2106, 2007.3.23., 재산세과-2008, 2010.5.13.)에 따라 양도가액 및 취득가액을 경정 (양도차익: 42,516,000원)하여 과세하였는데, 그 내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> OOOO OO O OOOO OOOO(OO O O)

(2) 쟁점분양권 양도가액과 관련하여 처분청과 청구인이 제출하는 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인과 후소유자가 제기한 쟁점분양권 계약서는 아래 <표 3>과 같은데, 두 계약서는 같은 양식의 계약서에 같은 날, 같은 필치로 작성되었으나, 매매대금과 특약사항․중개인 기재 등에서 차이가 있다. <표3> OOOO OOOO OO OOOOO OOO (나) 후소유자의 OO은행 예금계좌(423-910018-54***)의 거래내역은 아래 <표4>와 같고, 이에 의하면 계약서상 잔금약정일인 2002.3.29. 97,781,790원이 대출되었다가 동 금액이 같은 날 수표 및 현금으로 출금되었는데, 청구인은 이 중 17,985,000원과 12,000,000원의 수표만을 받았다는 주장이고, 후소유자를 관할하는 구로세무서장은 수표출금된 89,985,000원의 실제 지급처를 조회 (재산세과-1621, 2010.4.26.)하였으나 OO은행(업무지원부)은 처리 수표 보관기관(처리일로부터 5년)이 경과하여 폐기되었다 회신하였다. <표4> OOOO OOOO OOOO OOOO(OO O O) (다) 당시 주택공사의 입주대금확인원에 위하면, 아래 <표5>와 같이 쟁점아파트 입주금 전액(분양대금 80,484,000원에서 융자금 12,000,000원을 제외한 금액 68,484,000원)이 납입된 것으로 나타나는데, 청구인이 쟁점분양권을 양도할 당시 잔금 상당액이 납부되었다. <표5> OOOOO OOOO OOOO(OO O O) (라) 한편, 구로세무서장이 조사한 바 쟁점분양권 양수자는 쟁점아파트를 2002.2.22. 123,000,000원에 매매하는 계약을 체결하고 계약금 10,000,000원을 지급한 후 2002.3.29. 나머지 잔금 113,000,000원을 지급하였는데, 계약서는 2부 작성되었으나 123,000,000원에 거래된 계약서가 실제 계약서라는 확인서를 제출하였으며, 쟁점아파트와 같은 평형의 경기도 OOO OOO OOO OOOOOOO OO OOOOOOO (전용면적: 59.97㎡) 가 2002.2.7. 116,000,000원에 매매계약된 사실도 나타나고 있는데, 이에 대하여 청구인은 층(4층/20층, 13층/18층), 방향(북향, 남향), 2002년 기준시가(73,000천원, 85,000천원) 등이 상이하여 쟁점아파트의 시가를 나타내는 사례로 볼 수 없다는 주장이다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점분양권을 57,500,000 원에 양도하였다는 주장이고, 처분청은 후소유자가 신고한 취득가액 123,000,000원에 청구인이 이를 양도하였다는 의견인 바, (가) 청구인과 후소유자가 제출한 쟁점분양권 양도계약서를 보면, 두 계약서는 같은 양식의 계약서에 같은 날, 같은 필치로 작성되었으나, 후소유자가 제출한 계약서는 특약사항으로 세부적 사항이 기재되어 있으며 중개인의 성명이 기재되어 있는 반면, 청구인이 제시한 계약 서는 그 기재내용이 간략하여 전자가 진실한 계약서인 것으로 보이며, (나) 이는 청구인이 분양권을 양도할 당시 분양가가 80,484,000원인 쟁점아파트는 이미 완공이 되어 있는 상황이었고, 쟁점아파트와 같은 평형의 아파트가 2002.2.7. 116,000,000원에 거래되었으며, 후소유자가 쟁점분양권을 123,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 제출한 금융증빙에 의해서도 계약서상 잔금일에 청구인이 주장하는 양도대금 이상이 출금된 사실이 나타나는 사실 등에 의해서도 인정할 수 있다. (다) 따라서, 처분청에서 청구인이 쟁점분양권을 123,000,000원에 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.