시가 감정 없이 교환거래로 취득・양도하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 기준시가로 양도차익을 산정할 수 있음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.8.20. 청구인 소유의 전 1,000㎡(2003.5.14. 취득, 이하 “쟁점①부동산”이라 한다)와 임야”라 한다)를 대지 24.65㎡ 건물 117.62㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 한다)를 교환하고 쟁점②부동산에 담보되어 있는 은행융자 OOO원을 청구인이 승계하고 교환차액 OOO원을 OOO에게 지급하는 내용의 교환계약(이하 “1차 교환계약 또는 교환거래”이라 한다)에 의하여 쟁점①부동산을 양도하고, 쟁점①부동산 양도에 따른 양도소득세 신고 시 양도가액을 OOO원으로 하였다.
• 나. 또한, 청구인은 OOO(“OOO임야”라 한다) 및 OOO(”OOO임야“라 한다) 및 1차 교환거래를 통해 청구인이 취득한 쟁점②부동산(은행융자금 OOO원)과 대지 331㎡,건물 815.88㎡ 동소 대지 43㎡(이하 “쟁점③부동산”이라 하며, 쟁점①․②․③부동산을 “쟁점부동산”이라 한다)을 교환하고 쟁점②부동산과 쟁점③부동산이 떠안고 있는 융자금과 임대보증금을 서로 인계․인수하기로 하고 교환차액 OOO원은 계약 시, 중도금 OOO원은 2004.11.12. 지급)하기로 하는 내용의 교환계약을 2004.10.12. 청구인과 OOO 간에 체결하고(이하 “2차 교환계약 또는 교환거래”이라 한다), 2005.3.23. 쟁점②부동산 양도에 따른 양도소득세 신고 시 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고하였다.
• 다. 처분청은 쟁점②부동산 교환 양도가액의 실지거래가액이 불분명한 것으로 판단하여 기준시가로 청구인의 양도차익을 산정하여 2010.9.13. 2004년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.23. 이의신청을 거쳐 2011.3.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점②부동산의 취득시점과 양도시점에 다음과 같이 쟁점부동산을 합리적이고 객관적으로 평가하였고 교환거래 시 평가차액에 대하여는 현금으로 정산이 이루어졌으므로 당초 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 것이 타당하고 기준시가로 경정한 양도소득세 부과처분은 취소하여야 한다.

• 가) 청구인은 부동산중개업자인 OOO으로부터 청구인 소유 쟁점①부동산과 교환할 부동산을 소개받고 2003.8.13. 1차 교환거래를 통해 쟁점②부동산을 취득하였는데, 각 부동산의 평가액은 쟁점①부동산은 OOO원으로 각각 평가하고, 청구인이 쟁점②부동산의 융자금 OOO원을 승계하기로 하고 교환으로 인한 차액 OOO원을 쟁점②부동산 소유자인 OOO에게 지급하였다.
• 나) 쟁점②부동산 취득 후 쟁점②부동산의 임차인 중 OOO으로부터 월세 OOO원을 받지 못하면서 융자금 OOO원에 대한 이자를 매달 지급하기가 힘들어 당초 1차 교환거래를 소개한 부동산중개인 OOO에게 불평을 제기하자 OOO이 OOO에 있는 쟁점③부동산을 소개하여 2004.10.12. 2차 교환계약을 체결하였는데, 쟁점③부동산의 평가액은 2003.10.13. OO감정평가법인에서 감정한 OOO원(대 OOO원, 건물 OOO원)에서 토지에 대한 공시지가는 감정평가시점과 교환시점에 대한 변동이 없으므로 고려하지 않고, 건물에 대한 감가상각분 OOO원 차감한 OOO원으로 평가하였고, 쟁점②부동산의 평가액은 취득시 평가액 OOO원에서 토지의 공시지가 상승분 OOO원 및 건물의 감가상각과 월세감소분 총 OOO원 가감하여 OOO원으로 평가하였다.
• 다) 2차 교환거래 시 쟁점②부동산의 소유주인 청구인의 은행융자 및 임대보증금과 쟁점③부동산의 소유주 OOO의 은행융자 및 임대보증금을 각각 승계하고, 교환차액 OOO원을 추가로 OOO에게 지불하였다.

(2) OOO세무서 양도소득세조사종결보고서에 따르면 양도인 OOO이 양도한 쟁점②부동산에 대하여 양수인 OOO의 취득시기를 2005.1.3.로 하였으나, 처분청에서는 양도일을 2004.11.12.로 고지․결정하였으며, 따라서 OOO세무서로부터 파생된 자료를 단순히 처리하면서 양도일을 2004.11.12.로 하는 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 제출한 쟁점부동산 교환양도 및 교환취득계약서 상 실지거래가액이 명시되어 있지 아니하고, 실지 계약서 여부의 확인이 불가능하며, 청구인이 주장하는 1차 교환거래 시 쟁점②부동산의 융자금 OOO원 및 교환차액으로 지급한 OOO이라고 주장하고 있지만, 청구인이 쟁점②부동산의 전소유자 OOO원의 대금지급이 실제로 이루어졌는지 확인이 불가능하여 청구인이 주장한 교환취득가액을 인정할 수 없으며, 청구인은 쟁점②부동산의 취득가액 OOO원을 가산하고, 감가상각비 및 월세감소분 OOO원을 차감하여 쟁점②부동산의 교환양도가액을 OOO원이라고 주장하나, 이는 감정평가법인에서 평가한 것이 아닌 임으로 평가한 것으로 실지거래가액으로 인정할 수 없다.

(2) 청구인이 제출한 양도소득세 확정신고 시 제출한 부동산 교환계약서에 잔금청산일이 2004.11.12.이므로 양도시기가 2004.11.12.이다.

• 가. 쟁 점

① 교환계약서가 시가 감정없이 임의로 작성되었으므로 실지거래가액이 아닌 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

② 교환계약서에 의한 교환차액 잔금청산일을 양도일로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제80조 【결정과 경정】 제94조 [양도소득의 범위] ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조 [양도가액] ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제98조 [양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제100조 [양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다 (2) 소득세법 시행령 제162조 [양도 또는 취득의 시기]

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 OOO과 쟁점②부동산 등과 쟁점③부동산을 교환하고 쟁점②부동산 양도에 따른 양도소득세 신고 및 처분청의 경정결정 내용은 아래 <표 1>과 같다.

(2) 1차 교환거래에 대한 사실관계는 다음과 같다.

• 가) 청구인은 쟁점①부동산을 2003.5.14. 취득하고 2003.8.20. 1차 교환거래를 통하여 쟁점①부동산을 양도하고, 쟁점②부동산을 취득한 사실이 청구인이 제출한 교환계약서에 나타나며, 청구인은 쟁점①부동산의 양도에 따른 양도소득세 신고 시에 양도가액 OOO원으로 신고하였다.
• 나) 1차 교환거래 시 부동산 교환계약서에 기재된 주요내용은 아래와 같이 나타난다.
• 다) 1차 부동산 교환계약서에 기재된 OOO㎡(2003.6.30. 공시일 현재 개별공시지가는 ㎡당 OOO의 토지등기부상 소유권이전 현황은 다음 <표 2>와 같으며, 교환계약일 당시의 소유자는 OOO으로 나타나며, 중개업자 OOO이 교환거래를 성립시키기 위해 교환계약서에 함께 기재하였으나, 동 물건은 가액이 미미하고 별개의 거래로서 쟁점①․②부동산 평가 시 반영하지 아니하였다고 중개업자 조중훈은 주장하고 있다.
• 라) 청구인과 OOO는 2003.8.20. 1차 교환거래 시 쟁점①부동산을 OOO원으로 각각 평가하고, 쟁점②부동산평가액 OOO원으로 각각 평가하고, 쟁점②부동산평가액 OOO원을 차감한 OOO원을 물물교환차액으로 청구인의 계좌를 통하여 지급하고 증빙자료로 청구인의 은행계좌 금융거래내역을 제출하였다. 그 내용은 <표 3>과 같다.
• 마) 청구인은 청구인의 은행계좌 금융거래 내역을 근거로 2003.8.13. 1,000만원을 계약금으로 부동산중개업자 OOO에게 송금하였고, 부동산 교환 계약서상의 교환차액 지급일(2003.8.14.)에 OOO에게 지급하였다고 주장하고 있다.
• 바) 청구인은 1차 교환거래에 대한 거래사실 확인을 위해 중개업자 OOO이 작성한 거래사실확인서를 제출하고 있고, 그 내용을 보면, 쟁점②부동산과 쟁점①부동산간의 교환거래를 중개하였으며 거래 당시 쟁점①부동산은 OOO 포함)으로 평가하여 차액을 지급하기로 거래당사자와 합의하여 거래가 이루어졌다고 확인하고 있다.

(3) 2차 교환거래에 대한 사실관계는 다음과 같다.

• 가) 청구인은 쟁점②부동산을 2003.8.20. 교환거래로 취득하였고 2004.10.12. OOO과 2차 교환계약을 체결하여 2004.12.10. 쟁점③부동산을 취득등기한 사실이 2차 부동산 교환계약서 및 부동산등기부등본에 나타나며 내용은 다음과 같다.
• 나) 2차 교환거래 시 부동산 교환계약서에 기재된 OO임야는 교환계약 당시 등기부등본상 청구인 소유가 아니며 소유권 변동내역은 다음과 같다.
• 다) OO임야 및 OO임야의 2004년 개별 공시지가는 다음과 같다.
• 라) 청구인과 OOO은 2차 교환거래 시 쟁점②부동산을 취득 시 평가액 OOO원에서 증가요인으로 토지의 공시지가 상승분 OOO원, 감소요인으로는 건물에 대한 감가상각과 월세 감소분 OOO원으로 계산하여 OOO원으로 평가하고, 쟁점③부동산을 2003.10.13. 쟁점③부동산에 대하여 OO감정법인에서 감정한 가액 OOO원에서 토지에 대한 공시지가는 평가 당시와 교환 당시 변동이 없어 감정가액에서 건물에 대한 감가상각분 OOO원을 차감하여 OOO원으로 각각 평가하고, 쟁점②, ③부동산의 융자금 및 임대보증금 등을 감안하여 청구인이 OOO에게 OOO원을 물물교환차액으로 지급하였다고 주장하며, 증빙자료로 청구인의 은행계좌 금융거래내역을 제출하고 있고, 그 내용은 다음 <표 4>와 같다.
• 마) 청구인은 2004.10.12. 2차 교환계약을 체결하면서 물물교환차액 OOO원은 2004.11.12. 지급하기로 계약하였으나, 청구인은 2004.10.12. “OOO원을 지급하였다며 이에 대한 증빙자료로 OOO이 수기로 작성한 영수증을 제출하고 있다.
• 바) 중개업자 OOO이 작성한 거래사실 확인서를 보면, 쟁점②부동산과 쟁점③부동산의 교환거래를 중개하였으며 거래 당시 쟁점③부동산은 2003.10.13. OO감정법인에서 감정한 감정평가액을 기준으로 감가상각을 차감하여 OOO원 평가하였고, 쟁점②부동산은 취득가액에서 기준시가 상승분, 감가상각액, 월세감소 등을 가감하여 OOO원으로 각각 평가하여 평가액으로 교환하면서 평가차액 OOO원을 지급하기로 거래 당사자와 합의하여 거래가 이루어졌다고 확인하였으며, 2차 교환거래에 대한 중개수수료와 관련하여 청구인으로부터 2004.10.12. OOO원 2004.12.3. OOO원을 지급받았다고 확인하고 있다.

(4) 2004.10.12. 쟁점②부동산을 쟁점③부동산과 2차 교환계약을 체결하고, 교환계약서상 교환차액의 잔금지급일을 2004.11.12.로 기재되어 있으나, 잔금지급액이 OOO원인지 확실하지는 않으나 지급일은 2004.11.30.에 지급한 것으로 보이고 등기부등본 상 쟁점②부동산의 양도등기 접수일은 2005.1.3.로 나타난다.

(5) 위의 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점②부동산의 취득시점과 양도시점에 합리적이고 객관적으로 가액을 평가하였음이 나타나고, 평가가액의 차액에 대하여는 현금으로 정산이 이루어졌으므로, 기준시가로 경정한 양도소득세 부과처분은 취소하고 실지거래가액으로 경정하여야 한다고 주장하나, 양도소득세를 산출하는 기초가 되는 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액이고, 교환거래의 경우에는 교환대상 목적물의 금전적 가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대하여 시가감정을 하여 그 감정가액과의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그러하지 아니한 단순한 교환거래인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것인바, 이 건의 경우에는 1, 2차 부동산 교환계약서를 살펴보면 쟁점부동산의 평가액 및 총매매대금이 기재가 되어 있지 아니한 점, 1․2차 교환거래 시 쟁점②․③부동산 평가에 있어서 시가 감정을 통한 감정가액이 아닌 당사자간 임의대로 평가한 점, 1․2차 교환계약서에 포항 임야, 순천 임야, 영월 임야가 교환 물건에 포함되어 있는 점, 동 부동산의 공시지가가 각각OOO 쟁점부동산 평가에 반영되었는지 불분명한 점을 종합하여 보면, 1, 2차 교환거래를 통하여 취득․양도한 쟁점②부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 보충적평가방법인 기준시가로 양도차익을 산정하여 고지한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다고 판단되고, 교환하는 자산의 양도 또는 취득시기는 교환가액에 차이가 없는 경우 교환성립일, 차액의 정산이 필요한 경우 차액을 정산한 날로 보아야 함으로 쟁점②부동산의 양도일은 교환계약서에 기재된 잔금청산일인 2004.11.12. 또는 실지로 잔금이 지급된 것으로 보이는 2004.11.30.로 보아야 함으로 당초 처분청에서 쟁점②부동산의 양도일을 2004.11.12.로 적용하여 양도소득세를 계산한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.