쟁점토지를 취득함으로써 비로서 쟁점조합의 조합원 지위를 얻게 된 것일 뿐, 사업시행자의 지위를 확보하지 못한 것으로 확인되므로, 조특법 제85조의 과세특례를 적용하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려움
쟁점토지를 취득함으로써 비로서 쟁점조합의 조합원 지위를 얻게 된 것일 뿐, 사업시행자의 지위를 확보하지 못한 것으로 확인되므로, 조특법 제85조의 과세특례를 적용하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려움
(1) 청구외법인은 실질적인 사업시행자에 해당하므로 조세특례제한법제85조를 적용하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다. (가) 쟁점도시개발사업은 환지방식으로 진행되므로 쟁점조합원 중 개발사업에 참여하는 자는 토지를 양도할 필요없이 그대로 소유하고 있다가 사업 종료 후 환지된 토지를 배정받으면 되지만, 개발사업에 참여하기 원하지 않는 자는 사업시행자에게 토지를 양도하여야 한다. 그런데, 쟁점조합은 토지를 매수할 자금여력이 없었기 때문에 조합원 자격이 있고 임직원들이 조합의 운영에 참여하고 있는 OOOO(주) 등 민간건설업체 5개사를 사업시행자로 하여 사업을 진행하도록 하였으며, 이후 2006.11.13.에는 주택건설사업자인 청구외법인을 사업시행자에 추가로 참여하도록 하였고, 청구외법인은 쟁점토지를 취득함으로써 조합원의 자격을 얻게 되었다. 청구인은 쟁점토지 위에 공장을 짓고서 28년간 금박제조업을 영위하던 자로서 쟁점도시개발사업이 진행되면 더 이상 제조업 공장을 운영할 수 없게 되기에 동 사업에 동의하지 아니하였고, 이에 따라 2006.11.27. 쟁점토지를 청구외법인에게 양도하였다. 환지방식에 있어 사업시행자는 원칙적으로 토지소유자이며 이들이 조합을 구성하였다고 하여 사업시행자의 지위를 상실하는 것은 아니고, 토지소유자로서 조합원인 공동주택건설사업자가 주도적으로 조합을 설립·운영하며 실제적으로 도시개발사업을 시행하였으므로 공동주택건설사업자에게 사업시행자의 지위를 인정함이 타당하며, 청구외법인을 포함한 공동주택사업자들은 단지 쟁점조합의 사업시행에 참여하는 업체가 아니라 실질적인 쟁점도시개발사업의 시행자로서 역할을 한 사업시행자에 해당한다. 위와 같이 쟁점조합은 사업시행구역 내 토지들을 확보할 자금이 없어 동 조합이 지정한 청구외법인 등으로 하여금 매수할 수 있도록 승인한 것이므로 실질과세원칙에 따라 쟁점조합에 대한 사업시행자 지정은 최종 조합원으로서 공동주택용지의 개발을 시행할 청구외법인 등 민간건설업체에 대한 시행자 지정을 포함하고 있는 것으로 보아야 한다. (나) 쟁점토지는 조세특례제한법제85조의 규정에 의한 공익사업용 부동산이며, 청구외법인은 주택건설사업계획 승인을 얻은 주택건설사업자이므로 사업시행자에 해당한다. 조세특례제한법제85조에서 “ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도하는 경우”에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 있다고 규정하고 있고,공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제4조 제5호에서는 “국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도를 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업”을 공익사업으로 규정하고 있으며, 조세특례제한법 시행령별표7 제15호에서도 “주택법제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 날”을 기준시가 과세기준일로 규정하고 있는 점 등을 보더라도주택법상의 사업시행자에게 양도하는 토지는 공익사업용 부동산에 해당하는 것이고, 주택건설사업계획승인을 얻은 주택건설사업자인 청구외법인은 사업시행자에 해당하는 것이다. 청구외법인은 쟁점토지를 취득한 이후인 2007.11.1. 주택건설사업계획 승인을 받았는데, 이는 주택법제16조에 따라 주택건설사업계획 승인을 얻고자 하는 자는 주택건설대지의 소유권을 우선 확보하여야 한다고 규정하고 있기 때문에 부득이 한 것이며, 이러한 사정을 감안하여 2010.12.27. 개정된 조세특례제한법 제77조 【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면】에서는 사업시행자의 범위를 확대하여, 양도시에는 사업시행자로 지정되지 아니하였으나 동일사업지역내 최종 양도자의 양도일로부터 3년이내에 사업시행자로 지정된 자도 사업시행자에 포함시키도록 개정한 것이다. (다) 위와 같이 청구인은조세특례제한법제85조에서 규정한 사업시행자의 지위에 있는 청구외법인에게 쟁점토지를 양도한 것이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한 것은 정당하다.
(2) 쟁점토지 중 농지는 청구인이 8년이상 경작한 농지이다. 쟁점토지 중에는 신봉동 349-2 전 7,531㎡, 동소 278 답 3,762㎡, 동소 284-2 답 1,123㎡, 동소 286 전 4,086㎡, 합계 16,502㎡(이하 “쟁점농지”라 한다)가 포함되어 있는바, 청구인은 경기도 OOOO OOO에 소재한 OOOOOOO(주)대표이사이며, 쟁점토지 중 OOO OOOOO에 소재한 OOOOOOOO를 1973년부터 운영해 온 자로서, 1987.11월부터 2007.1월까지 약 20년간 공장소재지인 OOO OOOOO에서 거주하였다. 위와 같이 쟁점농지가 청구인의 근무지 및 주거지와 바로 연접하여 있고, 대표자로서 사무실에만 있지 않아도 되므로 평일에도 농작업을 수행하면서 경작하였으며, 이러한 사실은 농지원부, 비료 등을 구입한 영수증, 사진, 인우증명서에 의하여 확인되는 것이다.
(1) 조세특례제한법제85조를 적용함에 있어 도시개발사업의 시행자는 도시개발구역지정권자가도시개발법제11조의 규정에 의해 지정한 자를 말하는 것으로, OOOOO는도시개발법제3조 및 제4조의 규정에 의하여 OOOOOOOOOOOO 및 개발계획을 승인하고, 쟁점조합을 도시개발사업 시행자로 지정(OOO OO OOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO)하였는바, 쟁점조합은 사업의 원활한 진행을 위하여 OOOO(주) 등 5개사로 하여금 우선적으로 사업지구내 토지를 매수하도록 하였고, 후발참여업체인 청구외법인은 쟁점토지를 매수한 후 조합원의 자격을 얻게 되고 쟁점도시개발사업에 참여하게 된 사실을 감안하여 볼 때, 청구외법인은 동 사업에 참여한 아파트건설시행사에 불과한 것이고조세특례제한법제85조에서 규정한 사업시행자로 볼 수는 없다.
(2) 청구인은 1989.7.10 설립한 OOOOOOO(주)의 대표이사이며, 1973.3.28. 개업한 OOOOOOOO를 운영하고 있는 사업자로서 청구인이 그 업무에 전적으로 종사하였다고 보는 것이 타당한 것이며, 5,000평이나 되는 쟁점농지의 규모로 보아 농기계에 의한 농작업이 필수적이라 할 것임에도 청구인이 농기계를 보유한 사실이 없고, 영농에 관한 객관적인 증빙이 없이 사인간의 확인서, 간이영수증 등만을 제출하고 있으므로 쟁점농지를 청구인이 직접 경작한 것으로 인정할 수 없다.
① 지정지역내에 소재한 쟁점토지가 공익사업시행자에게 양도되지 아니한 것으로 보아조세특례제한법제85조에 의한 양도소득세 과세특례 적용(기준시가 과세)을 부인한 처분의 당부
② 쟁점농지가 8년이상 자경농지에 해당하는지 여부
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 7.제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우
(2) 조세특례제한법(2006.12.30. 법률 제8146호로 개정되기 전의 것)제85조【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 거주자가 소득세법제104조의2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제104조의2 제1항 의 규정에 의한 지정지역 지정후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다)전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 소득세법제104조의2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 소득세법 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.
5. 제1호 내지 제4호외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구·지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날 (2) 조세특례제한법 시행령(2005.2.19. 대통령령 제18704호로 개정된 것) 제79조의2 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】
① 법 제85조 제5호에서 “그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날”이라 함은 별표7의 기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다. 〔별표7〕기준시가과세일
15. 주택법제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 날
(4) 도시개발법(2005.12.7. 법률 제7715호로 개정된 것) 제3조【도시개발구역의 지정 등】
① 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에는 도시개발구역을 지정할 수 있다. 이 경우 지정하고자 하는 도시개발구역의 면적이 대통령령이 정하는 규모 이상인 때에는 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다. 제11조【시행자 등】
① 도시개발사업의 시행자(이하 "시행자"라 한다)는 다음 각호의 자중에서 지정권자가 이를 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 제4호의 토지소유자 또는 조합을 시행자로 지정한다.
2. 대통령령이 정하는 정부투자기관
3. 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사
4. 도시개발구역안의 토지소유자(제20조의 규정에 의한 수용 또는 사용방식의 경우에는 도시개발구역안의 국ㆍ공유지를 제외한 토지면적의 3분의2 이상을 소유한 자를 말하며, 공유수면매립법 제9조 의 규정에 의하여 면허를 받은 자를 당해 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본다) 또는 이들이 도시개발을 위하여 설립한 조합(이하 "조합"이라 한다)
5. 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 수도권외의 지역으로 이전하는 법인중 과밀억제권역안의 사업기간 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 법인
6. 건설산업기본법에 의한 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 적합하게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 자
7. 제1호 내지 제6호에 해당하는 자 2 이상이 도시개발사업을 시행할 목적으로 출자하여 설립한 법인 (5) 도시개발법 시행령(2006.6.29. 대통령령 제19576호로 개정된 것)제15조【시행자 지정신청】
① 법 제11조 제1항의 규정에 의하여 시행자로 지정받고자 하는 자는 다음 각호의 사항을 기재한 사업시행자지정신청서를 시장ㆍ군수 또는 구청장을 거쳐 지정권자에게 제출하여야 한다. 다만, 지정권자가 도시개발사업을 직접 시행하는 경우에는 그러하지 아니하며, 건설교통부장관이 지정권자인 경우에는 건설교통부장관에게 직접 제출할 수 있다. 1.신청인의 성명(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 대표자의 성명)ㆍ주소
7. “사업주체”란 제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 다음 각 목의 자를 말한다.
② 제1항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다 (7) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 【공익사업】
5. 국가·지방자치단체·정부투자기관·지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도를 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업” (8) 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 농업기반공사 및 농지관리기금법에 의한 농업기반공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령이 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 당해 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 "주거지역등"이라 한다)에 편입되거나 도시개발법그 밖의 법률에 의하여 환지처분전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령이 정하는 소득에 한하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (9) 조세특례제한법시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제69조 제1항 본문에서 "농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자"라 함은 8년[제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사(이하 이 조에서 "한국농어촌공사"라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자를 말한다.
1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구안의 지역
3. 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역
⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법 시행령제162조의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다.
⑫ 법 제69조 제1항에서 "직접 경작"이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.
(2) 쟁점②관련 (가) 청구인 및 배우자의 주민등록현황은 다음과 같다. (나) 경기도 OOO OOOOO이 2006.6.30. 발급한 농지원부는 다음과 같다. (다) 쟁점농지의 인근지역인 경기도 OOO OOO OOO OOOOO에 거주하는 OOOOO이 작성한 확인서를 보면, 청구인이 1987년부터 2007년까지 20여년동안 쟁점농지를 직접 경작하였음을 확인한다는 내용이 기재되어 있다. (라) 청구인은 비료·농약과 포대 등 농작업에 필요한 장비를 구입한 증빙으로 2000년부터 2006년까지 OOOOOOO, OOOOOOOOO, OOOOOO, OOOOOO, OOOOOO 등이 발급한 간이영수증을 제출하였으며, 청구인이 가족과 함께 농작업을 하고 있는 사진도 제출하였다. (마) 청구인은 쟁점농지가 8년이상 자경한 농지라고 주장하고 있다. 살피건대,조세특례제한법제69조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】는 자경농민에게 예외적으로 양도소득세를 부과하지 아니하도록 조세정책상 특혜를 주는 규정으로서 감면요건을 엄격하게 적용하여야 하는 것이며, 쟁점농지가 조세특례제한법과 같은 법 시행령에서 규정하는 8년이상 자경농지에 해당하기 위해서는 청구인이 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 직접 경작하여야 하는 것인바, 청구인이 제시한 농지원부, 경작사실확인서, 비료 및 농약구입영수증 등의 증빙만으로는 청구인이 쟁점농지를 8년이상 직접 경작하였는지 여부가 불분명하다 할 것이고, 청구인이 1989년에 설립한 OOOOOOO(주)의 대표이사이며, 1973년에 개업한 OOOOOOOO를 운영하고 있는 사업자인 점을 감안하여 볼 때, 청구인이 농작업의 2분의 1이상을 자기노동력을 직접 투입하였다고 보기는 어렵다 할 것이므로, 처분청이 쟁점농지에 대하여 8년 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용을 배제하고 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.