쟁점주택이 공부상 주택이나 실제로는 학원으로 사용하였으므로 1세대 2주택 비과세 판정시 주택수 산입에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 OOOOO OO OOO OOO OOOOO OOOO OOOOO(32평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1995.12.6. 취득한 후 2008.6.20. 김OO에게 220백만원에 양도하였는데, 양도 당시 청구인은 OOO OOO OOO OOOOO OO OO O,OOOOOOO(1층～5층은 상가 1,003.85㎡, 6층은 주택 165.02㎡, 이하 전체건물을 “쟁점건물”이라 하고, 그 중 6층의 주택을 “쟁점주택”이라 한다)을 보유한 상태이었다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시 쟁점주택을 보유하고 있다는 사유로 1세대 2주택자로 보아 2010.12.8. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 87,906,850원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점건물은 2002.12.5. 신축되었으나 6층의 쟁점주택은 임대되지 않고 공가상태로 있다가, 2005.4.27. 최OO에게 학원용으로 임대하였으며, 최OO는 그 이후 계속하여 학원으로만 사용하였다. 이와 같이 쟁점주택은 공부상 주택이나, 실제로는 학원으로 사용되었으므로 사실상의 용도에 따라 주택으로 볼 수 없는 것이며, 따라서 쟁점아파트의 양도당시 청구인은 다른 주택을 보유한 사실이 없으므로 쟁점아파트는 1세대 1주택에 해당한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 임차인인 최OO는 관할교육청에 개인과외교습자등록만 하였을 뿐 관할세무서에 사업자등록을 한 사실이 없고, 주민등록상 최OO가 2004년부터 2009년까지 쟁점주택에서 거주한 것으로 확인되며, 쟁점주택의 임대차계약서상 임대목적물이 주택으로 표기되어 있는 사실 등으로 보아 쟁점주택을 학원으로 볼 수는 없다. 또한, 쟁점주택을 촬영한 사진에 의하면 주방 및 거실, 방이 있어 상시주거용으로 사용가능한 상태인바, 설령 쟁점주택을 개인과외교습장소로 사용하였다고 하더라도 구조 변경없이 언제든지 주거용으로 사용할 수 있으므로 주택으로 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시 보유한 쟁점주택은 공부상 주택이나 실제로는 학원으로 사용하였으므로 쟁점아파트는 1세대 1주택에 해당한다는 주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조 (비과세양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

(3) 학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. 학원이라 함은 사인이 대통령령이 정하는 수 이상의 학습자에게 30일이상 교습과정에 따라 지식·기술·예능을 교습하거나 30일 이상 학습장소로 제공되는 시설로서 다음 각 목의 1에 해당하지 아니하는 시설을 말한다.

2. “교습소”라 함은 제4호의 규정에 의한 과외교습을 하는 시설로서 학원이 아닌 시설을 말한다.

3. “개인과외교습자”라 함은 학원 또는 교습소 이외의 장소에서 교습료를 받고 과외교습을 하는 자를 말한다.

4. “과외교습”이라 함은 초·중·고등학교 또는 이에 준하는 학교의 학생이나 학교입학 또는 학력인정에 관한 검정을 위한 수험준비생에게 지식·기술·예능을 교습하는 행위를 말한다. (4)학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률시행령 제2조(정의 등)

② 법 제2조 제1호에서 “대통령령이 정하는 수 이상”이라 함은 같은 시간에 교습을 받거나 학습장소로 이용할 수 있는 인원이 10인 이상인 경우를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인과 최OO가 2007.3.15. 작성한 쟁점주택에 대한 임대차계약서의 주요내용은 다음과 같다.

○임대물건: OOO OOO OOO OOOOO 6층 주택(약 45평)

○ 임대보증금: 40,000,000원

○ 임대기간: 2007.4.15.부터 2009.4.15까지

(2) OOO OOOOOOOO이 2005.4.27. 발급한 개인과외교습자 신고필증에 의하면, 임차인 최OO는 쟁점주택을 교습장소로 하여학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률제14조의1 제1항 및 동법 시행령 제16조의2 제1항의 규정에 의하여 개인과외교습자로 신고한 사실이 나타난다.

(3) 처분청이 작성한 과세쟁점사실조사서를 보면, 최OO는 학원 또는 개인과외사업자로 관할세무서에 사업자등록을 한 사실이 없으며, 조사담당자가 쟁점주택을 현지확인하여 촬영한 사진에 의하면 쟁점주택은 주방 및 거실, 방이 있어 상시주거용으로 사용가능하고 도시가스요금 고지서도 주택취사난방용으로 분류되어 있음이 나타난다.

(4) 쟁점주택의 임차인인 최OO와 배우자인 박OO의 주민등록현황은 <표1> 및 <표2>와 같다. OOOOOOOOOO OOOO OOOOOO

(5) 청구인은 쟁점아파트를 양도할 당시 보유한 쟁점주택은 공부상 주택이나 실제로는 임차인인 최OO가 학원으로 사용하였으므로 쟁점아파트는 1세대 1주택에 해당한다고 주장하고 있다. 살피건대, 최OO가 2005.4.27. OOO OOOOOOOO으로부터 교부받은 신고필증은 일정한 교육시설을 필요로 하는 학원이나 교습소에 대한 것이 아니라 단순한 개인과외교습에 대한 신고필증인 점, 청구인과 최OO가 2007.3.15. 작성한 쟁점주택에 대한 임대차계약서상 임대물건이 ‘주택’으로 기재된 점, 최OO의 배우자인 박OO가 주민등록상 2004.3.25.부터 2009.3.25.까지 쟁점주택에서 거주한 것으로 확인되는 점, 처분청에서 쟁점주택을 현지확인하여 촬영한 사진에 의하면 주방 및 거실, 방이 있어 상시주거용으로 사용가능한 것으로 확인된 점 등으로 보아 쟁점주택은 실제 주택으로 사용된 것으로 보이므로 청구주장을 받아들일 수 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.