청구인이 쟁점토지를 8년 이상 자경하였다고 보기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1998.4.23. 취득한 경기도 OOO OOO OOO OOOO O,OOOO(이하 “전체토지”라 한다)에서 분할된 OOO OOOOO O OOOO 및 같은 동 26-14 전 112㎡, 합계 481㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2009.8.26. 교환을 원인으로 오OO에게 소유권이전등기하고 양도소득세 신고시 쟁점토지가조세특례제한법제69조의 규정에 따른 자경농지에 해당한다고 하여 양도소득세 감면신청을 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 위 소유권이전등기일로 보고, 쟁점토지 양도당시 농지가 아닌 대지라고 판단하여 자경농지에 대한 감면신청을 부인하고 2011.1.12. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 59,968,220원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인과 가족들은 이웃주민의 도움으로 전체토지상에 채소류 등을 재배하다가 2006.3.20. 오OO, 정OO 등 전체토지 주변 소유자들 소유인 OOO OOO OOO OOOO, OOOO, OO, OO, OOO 등 토지(이하 “공동개발토지”라 함)를 공동개발하여 주택을 신축하기 위한 토지분할측량허가를 받았고, 청구인은 2007.4.1. 쟁점토지를 오OO의 소유인 OOO OOO OOO OOOO, OOOO, OOOO, OOOO, OOOO 등 5필지 총 481㎡(이하 “교환대상토지”라 한다)와 교환하는 부동산분할 및 교환계약(이하 “쟁점계약”이라 함)을 체결한 후, 2007.4.4. OOOOO(OOO)과 토목공사를 체결하여 2007.12.1. 토지 분할신고를 하고 토지대장을 정리하였으며, 2009.7.2. 주택준공 전인 2009.6.15. 부동산교환 검인계약체결 후 2009.8.26. 청구인의 쟁점토지와 오OO의 교환토지를 쌍방교환을 원인으로 하여 소유권이전등기가 이루어졌는바, 교환계약에 의한 부동산양도의 대금청산에 대하여 OOO(OOOOOOO)에서 교환대상 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨받기 전이라 하더라도 교환계약의 당사자가 언제든지 상대방의 요구에 따라 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있고, 적어도 위 당사자 사이에서는 그 교환대상 목적물에 대한 실질적인 처분권을 취득한 것으로 인정되는 때에는 대금청산이 이루어진 것으로 볼 수 있다고 하였는바, 청구인과 이웃 주민들간에 공동개발토지의 개발에 따른 분쟁을 방지하기 위하여 쟁점계약을 체결하고 토지를 분할하였으며, 청구인과 오OO은 쟁점계약에 따라 각 쌍방이 토지사용을 승낙하여 건축허가 등 재산권 행사에 적극 협조하였으므로 쟁점계약일을 쟁점토지의 양도시기로 보아 양도당시 농지에 따른 자경농지 감면대상으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 전체토지에 대하여 쟁점계약 체결 후인 2007.12.14. 쟁점토지 등 4필지로 분할등기하고, 2009.6.15. 오OO과 검인계약을 체결한 후 2009.8.26. 소유권이전등기를 하였으며, 쟁점토지의 후 취득자 오OO은 쟁점토지 중 OOO OOOOOO OOOOOOOOOO 근저당 1억원을 설정(근저당권자 청구인)하고, OOO OOOOOO OOOOOOOOOO 같은 동 26-10에 합병등기를 하였는바, 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조 규정에서 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기일을 양도 또는 취득시기로 규정하고 있으므로, 쟁점계약은 쟁점토지가 분할되기 전으로서 쟁점토지의 지번이 확정되지 않은 상태의 계약이므로 실제 쟁점계약일에 작성된 교환계약서라고 인정하기 어려우며, 교환당사자인 오OO도 쟁점토지의 소유권이전등기일 이후에 근저당설정 및 다른 토지와 합병하는 등 실질적인 사용을 하였으므로 쟁점계약일을 양도시기로 인정할 수 없어 소유권이전등기일을 쟁점토지의 양도시기로 보아야 할 것이며, 항공촬영사진에서 양도당시 농지가 아닌 것으로 나타나므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 8년 이상 자경농지를 주택신축공사 이전에 교환․양도하였으므로 양도당시 농지로 보아 양도소득세 감면대상으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

○ 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상(중간 생략) 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.(단서 생략)

○ 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제69조 제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자”라 함은 8년(중간 생략)이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역

④ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(중간 생략) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. (이하 생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법 시행령제162조의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. (단서 생략)

⑫ 법 제69조 제1항에서 “직접 경작”이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성(多年性) 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 현지확인종결 보고서(2010년 11월)를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 청구인은 당초 양도소득세 신고시 교환계약서(검인)상 교환일자를 2009.6.15.로 하고, 양도가액 258백만원, 취득가액 17백만원으로 신고하였다. (나) 청구인의 쟁점토지 재촌․보유기간은 11년 4개월(OOO OOO OOO O OO)이다. (다) 실제 경작여부와 관련하여 2009년까지 밭농사를 직접 경작하였다고 주장하면서 농지원부만을 제출하였고, 객관적인 자경입증 관련 증빙자료는 미제출하였다. (라) 2009년 5월 촬영된 쟁점토지의 항공사진에 의하면 양도당시 주택을 신축중인 것으로 확인되었다. (마) 조사자 의견에서 직접 자경여부의 입증이 불충분하고, 양도당시 농지로 볼 수 없어 자경농지에 대한 감면을 부인하였다.

(2) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 부동산교환계약서(검인)를 보면, 작성일 2009.6.15., 계약내용은 쟁점토지와 오OO 소유 교환대상토지를 아무런 대가없이 동일지적으로 교환하는 것으로 하였고, 경기도 OOO OOOOO의 검인일이 2009.6.23.로 되어 있다.

(3) 2007.4.1. 청구인과 오OO간에 체결하였다고 하며 제출한 쟁점계약(부동산 분할 및 교환계약) 내역을 보면, 청구인의 쟁점토지(2필지 총 481㎡)와 오OO 소유인 교환대상토지(5필지 총 481㎡)를 분할측량성과도에 따라 토지분할하고 대가없이 동일지적으로 교환하며, 소유권이전등기비는 각 소유자별로 부담하고, 교환될 토지를 분할측량하여 주택단지를 조성하며 쌍방이 건축허가 및 준공 등 제반 업무에 지장이 없도록 한다고 되어 있다.

(4) 토지분할측량성과도 작성일은 2006.3.20.(OOO OOOOO)이고, 토지분할에 따른 등기일자는 2007.12.1.이다.

(5) 2007.4.4. 청구인과 오OO 등 6인간의 합의서(인증서) 내용을 보면, 전체토지와 OOO OOOO 일대의 도로사용 및 도로지하 하수관 등 시설물 사용, 토목공사 등의 토지 개발에 대하여 상호 협력한다고 되어 있다.

(6) 청구인과 오OO간의 대지 및 도로사용승낙서 작성내용을 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 오OO은 2008.3.5. 오OO의 교환대상토지인 OOO OOOO, OOOO OOOO, OOO OOOO 외 10필지 1,391㎡를 청구인이 건축허가를 득하는데 대지 및 도로사용을 승낙한다고 되어 있다. (나) 청구인은 2008년 6월 청구인의 전체토지 중 분할된 OOO OOOOO OOO, OOOO O OOOOO OOOO를 오OO의 단독주택 신축 및 진입도로로의 사용을 승낙한다고 되어 있다.

(7) 법무사 한OO 외 1인의 쟁점토지 및 교환대상토지의 소유권이전등기경료 관련 사실확인서(2010.11.23.) 내용을 보면, 2007.12.10. 분할측량성과도에 따라 각자 면적을 쌍방이 교환하기로 합의하고 토지를 분할완료하였으나, 개발허가 및 토목공사의 지연 등으로 2009.6.15. 부동산교환계약서를 작성하고 청구인의 쟁점토지 및 오OO의 교환대상토지 각 합계 481㎡에 대하여 2009.8.26. 소유권이전등기를 경료하였다고 되어 있다.

(8) 전체토지의 농지원부(작성일 2002.8.19.)를 보면, 2007.1.9. 현재 채소를 자경하는 것으로 되어 있고, 전체토지 인근 거주자 이OO의 경작 사실확인서(2010년 11월)를 보면, 본인은 OOO OOO에 거주하면서 주로 논과 밭농사를 짓고 있으며, 2007년 4월까지 전체토지에 흙갈이와 파종과 수확을 도와주었고, 청구인은 전체토지에서 채소류 등을 재배하였다고 되어 있다.

(9) 처분청이 제출한 청구인의 사업내역을 보면, 2004.1.5.부터 2006.12.28.까지 OOO OOO OOO OOOOOO에서 부동산임대사업을 하였으며, 연도별 총 수입금액은 2004년 24,110천원, 2005년 26,731천원, 2006년 17,857천원으로 나타난다.

(10) 살피건대, 부동산을 서로 교환하는 계약에 의해 자산의 양도가 이루어진 경우 양도인이 양도대가로 취득할 교환대상 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨받기 전이라 하더라도, 교환계약의 당사자가 언제든지 상대방의 요구에 따라 소유권이전등기를 마쳐 줄 의무가 있고, 적어도 위 당사자 사이에서는 그 교환대상 목적물에 대한 실질적인 처분권을 취득한 것으로 인정되는 때에는 대금의 청산이 이루어진 것으로 볼 수 있다고 하겠고(OOO OOOOOOOOOO OO, OOOOOOO OO), 소득세법제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항 제1호의 규정에 의하면 매매대금의 청산일이 분명하지 않는 경우에는 그 소유권 이전등기 접수일을 취득 및 양도시기로 보도록 하고 있어 토지를 상호 교환하는 경우 자산의 취득 및 양도시기는 잔금청산일에 갈음하는 교환성립일이 되는 것이나 교환성립일이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 볼 수 있다 할 것인바, 쟁점계약시점(2007.4.1.)이 전체토지 및 오OO 등의 소유토지상에 공동으로 주택을 신축하기 위한 토목공사 이전에 이루어졌고, 쟁점계약 체결일 이후인 2007.12.1.에 토지분할 등기가 되어 쟁점계약이 쟁점토지 등의 지번이 확정되지 않은 상태에서 이루어진 것으로 나타나는 점, 쟁점계약이 쌍방계약으로 되어 있는 점, 쟁점계약체결 이후인 2008년 3월 및 2008년 6월에 쟁점토지와 오OO의 교환대상토지에 대하여 쌍방이 대지사용승락서를 작성하여 준 점, 법무사 한OO 외 1인의 쟁점토지 및 교환대상토지의 소유권이전등기경료 관련 사실확인 내용에서 2007.12.10. 분할측량성과도에 따라 각자 면적을 쌍방이 교환하기로 합의하고 토지를 분할완료하였으나, 개발허가 및 토목공사의 지연 등으로 2009.6.15. 부동산교환계약서를 작성하였다고 되어 있는 점, 2009.8.26. 소유권이전등기일에 쟁점토지(OOO OOOOO)상에 근저당권을 설정한 점 등을 미루어 보면, 쟁점계약일을 쟁점토지의 양도시기로 인정하기는 어렵다고 하겠고, 또한, 청구인이 쟁점토지를 직접 자경한 사실을 인정할 수 있는 객관적인 증빙자료가 제출되지 아니한 점을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점토지에 대하여 자경농지에 대한 감면을 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.