상증법에 따라 평가심의위원회의 자문을 거쳐 부동산 취득가액을 증여일 현재 시가로 평가하였고, 매매사례부동산이 당해부동산과 면적, 위치, 용도, 층수 등이 거의 일치하고 있어 당해부동산과 매매사례부동산을 유사물건으로 본 것에 대하여 잘못이 없는 것으로 판단됨
상증법에 따라 평가심의위원회의 자문을 거쳐 부동산 취득가액을 증여일 현재 시가로 평가하였고, 매매사례부동산이 당해부동산과 면적, 위치, 용도, 층수 등이 거의 일치하고 있어 당해부동산과 매매사례부동산을 유사물건으로 본 것에 대하여 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류‧규모‧거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도‧면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택‧오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류‧규모‧거래상황‧위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정‧고시한 가액으로 평가한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매‧감정‧수용‧경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적‧위치‧용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제56조의2【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각 호에 모두 해당하는 법인이 발생한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이조에서 “납세자”라 한다)가 법 제67조의 규정에 의한 상속세 과세표준신고 기한 만료 4월전(증여의 경우에는 법 제68조의 규정에 의한 증여과세세 표준신고기한 만료 2월전)까지 제54조 내지 제56조의 규정에 의한 증여세과세표준신고기한 만료 2월전)까지 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 신청하는 경우에는 제54조 내지 제56조의 규정에 불구하고 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 동 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다.
⑦ 평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장‧지방국세청장 또는 관할 세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다.
(3) 비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정 제22조【시가인정 자문 등】① 지방청평가심의위원회는 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장의 자문에 응할 수 있다.
1. 영 제49조 제1항 본문에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(상속개시일 전 6개월 이내의 기간 및 증여일 전 3개월 이내의 기간을 제외한다) 중에 매매‧감정‧수용‧경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 경우.
② 제1항 제1호를 적용함에 있어 납세지관할세무서장 및 지방국세청장은 다음 각 호의 사항을 입증하여야 하고, 지방청평가심의위원회는 입증내용의 신빙성 및 객관적 교환가치 등을 감안하여 시가 인정 여부에 대한 자문에 응하여야 한다.
1. 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점
2. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점
3. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 없다는 점
4. 기타 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점
(1) 이 건 처분청이 제출한 과세관련 심리자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2006.1.19. 아버지 박OOO로부터 쟁점부동산을 증여받고 2006.4.18. 증여재산가액을 기준시가(737,500천원)로 산정하여 증여세를 신고․납부하였고, 처분청은 중부지방국세청 ‘비상장주식평가위원회’의 증여재산평가 자문신청 결과에 따라 매매사례가액으로 인정된 동일단지 내에 있는 같은 평형인 매매사례부동산의 2005.8.8. 매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세하였다. (나) 처분청의 증여재산 매매사례가액에 대한 검토서를 보면 ‘쟁점부동산은 OOO 출구에서 약 5분 거리에 위치하였으며 OOO 등에 걸쳐 있고, 한쪽은 1동부터 10까지, 다른 한쪽은 11동부터 13동이 위치하고 있으며, 1동～3동, 6동～8동, 11동～13동은 65평이며 4동, 5동, 9동, 10동은 45평이며, 쟁점부동산은 1동부터 10동 사이 한 가운데 위치하고 있어 상대적으로 좋은 위치에 있고, 매매사례부동산은 1동부터 10동과는 조금 떨어진 다른 한쪽으로 3동만 위치한 곳에 있고, 쟁점부동산은 정면으로 바라 보고 있으나, 매매사례부동산은 약간 비스듬히 위치하고 있고, 위치방향으로 시세차이가 있을 정도는 아니며, 매매사례부동산의 양도인에게 탐문한 바, 2005년～2006년 당시 65평 거래금액은 17억원～18억원이었고, 집이 낡아 도배, 장판을 한 사실은 있으나 리모델링을 한 사실이 없다고 답변하였으며, 인근에 위치하고 있는 부동산중개소에 탐문한 바, 2006년도 당시 약 17억원～18억원에 거래되었다고 진술하였다고 기재되어 있다 (다) 쟁점부동산과와 매매사례의 부동산의 위치, 면적, 기준시가 공동주택 적정가격 등은 아래 <표2>․<표3>․<표4>와 같다. (라) 쟁점부동산 단지(OOO연립) 2005년～2006년 거래분 내역은 아래 <표5>와 같다. (마) 처분청이 2010.4.1. 중부지방국세청장에게 증여재산(쟁점부동산)의 매매사례가액에 대하여 자문을 요청하자 중부지방국세청장은 2010.6.14. 매매사례가액(매매사례부동산 양도가액 1,720,000천원)을 인정하는 자문결과를 통보한 사실이 확인된다. (바) 2005.8.8. 중개업자 없이 박○○과 조○○의 쌍방합의에 의하여 작성된 매매사례부동산의 매매계약서 사본에 의하면 매매대금 1,720,000천원(계약시 170,000천원, 2005.8.23. 380,000천원, 2005.10.11. 410,000천원, 2005.12.2. 400,000천원, 2005.12.9. 360,000천원)으로 계약한 것으로 나타나고 다른 특약조건은 확인되지 않는다. (사) 청구인은 재정경제부‧행정자치부‧건설교통부‧금융감독위원회 2005.8.31. 보도자료 ‘서민주거 안정과 부동산투기 억제를 위한 부동산제도 개혁방안’, 건설교통부 2005.9.30. 보도자료 ‘8.31 부동산제도 개혁방안 후 한 달 최근 주택시장 동향 및 후속조치 추진상황’ 및 2005.7.8. OOO ‘투기지역 집값 상승률 비투기지역 4배 달해’, 2005.10.31. OOO ‘8.31대책 한 달 집값 하락세 확산… 더 떨어진다’ 라는 제목의 기사내용 등을 제출하였다
(2) 청구인은 매매사례부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분은 아래와 같은 이유로 부당하다고 주장하고 있다. (가) 쟁점부동산은 아파트가 아닌 연립주택으로 청구인은 국토해양부의 매매거래가격을 확인할 수 없을 뿐만 아니라 쟁점부동산의 단지는 아파트단지와는 달리 규모가 작고(전체 13개동, 총 78호로 이중 65평형은 54개이고 나머지 24개는 45평형), 매매거래가 빈번히 발생하는 것도 아니어서 불특정 다수간의 유의성 있는 표본을 통한 통상적인 가격을 추정하는 것도 어렵기 때문에 국세청장이 결정‧고시한 공시가격으로 신고‧납부한 것은 달리 잘못이 없다. (나) 매매사례부동산의 매매사례가액을 시가로 적용하기 위해서는 쟁점부동산 증여일로부터 3월 이내에 발생한 거래가액만을 적용할 수 있도록상속세 및 증여세법시행령제49조에 명백하게 규정되어 있고 국세청 해석 및 불복사례에서도 증여일 전․후 3월 이내에 발생한 유사한 재산의 매매가액 등을 시가로 적용할 수 있다고 기간기준을 일관되게 해석(조심2008서864, 2008.7.25., 조심2009중12 2009.7.23., 국심2007서1666 2007.8.3.)하고 있는 바, 매매사례부동산의 매매가액은 양도계약일이 2005.8.8.로 쟁점부동산의 증여일인 2006.1.19.와 비교하면 6개월 이전에 결정된 매매가액으로 법률에서 규정한 시가범위의 기간기준을 자의적으로 확장 적용한 것이다. (다) 매매사례 부동산의 양도계약일이 속한 2005년 8월에는 2005.8.31. 부동산대책으로 불리는 ‘서민주거안정과 부동산투기억제를 위한 부동산 개혁방안’이 발표되었고, 동 보고서에 따르면 ‘연초부터 강남을 중심으로 한 주택가격의 이상급등 현상이 심각하여 서울 아파트의 경우 연초 대비 7.7% 급등한 것으로 분석하고 있으며, 주택가격의 상승은 대형위주의 주택이 견인한 것’으로 파악하고 있으며, 이후 2005.9.30. 보도자료 ‘2005.8.31. 부동산 개혁방안 발표 후 한 달’에 의하면 ‘부동산시장동향은 매수세의 위축으로 9월 들어 매매가 본격 하락되고 특히 강남과 분당의 매수세 실종으로 하락을 거듭하고 전세가도 추석을 고비로 점차 안정세 회복’이라고 보도된 바 같이 매매가가 연중 최고치를 경신했던 매매사례부동산의 양도계약일(2005.8.8.)부터 매매가가 하향 안정화되고 있었던 쟁점부동산의 증여일(2006.1.19.)까지의 기간을 ‘기간 내 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 인정’하여 매매사례부동산의 매매가를 인정한 것은 법 규정에서 명시한 시가인정의 전제요건을 위배한 결정이다. (라) 쟁점부동산과 매매사례부동산의 2개동 사이의 거리는 직선으로 100여 미터 떨어져 있으며, 쟁점부동산은 주위 6m 일방통행도로로 둘러싸여 있어 한 방향 진입만 가능한 상태이나 매매사례부동산 의 경우에는 단지의 하단 끝 부분에 위치하여 인접한 13m 양방통행이 가능한 일반도로를 연접하고 있어 접근성이 훨씬 뛰어나고, 이러한 위치상의 특성 때문에 매매사례부동산 이 위치한 OOO은 상대정화구역으로 지정되어 있지 않아 학교보건법이 규제하는 집객이 가능한 호텔 외 숙박업소와 게임장 등 각종 상업시설이 가능한 구역이며 제시한 매매사례부동산의 주 진입로 인근의 사진을 보면 상업시설이 밀집되어 있고 매매사례부동산이 속한 OOO는 거주자들의 동의가 있다면 절차를 거쳐 주변과 동일한 상업시설이 들어 설 수 있도록 단지내 독자개발을 할 수 있는 블록이므로 쟁점부동산이 위치한 OOO와는 확연히 다른 투자자산으로서 가치를 보여주는 것이다. (마) 쟁점부동산 소재 인근의 OOO를 방문하여 두 물건에 대하여 매수 의향자들의 선호도를 문의한 결과, ‘동일평형으로 인식되고 있기 때문에 위치의 선호도에 따라 구분되며 시세 또한 매매계약 당시의 양도자 양수자가 처한 상황에 따라 큰 편차를 보이는 것이 일반적이다.’ 라는 진술을 확인하였고, 이 같은 이유는 쟁점부동산과 매매사례부동산이 속한 OOO맨션이 소규모단지여서 거래가 빈번하게 발생하지 아니하기 때문에 한 두건의 계약체결이 전체단지의 시세에 큰 영향을 주기 때문으로 이같이 결정된 매매가는 계약시점의 당사자간 거래의 특수성이 있기 때문에 ‘불특정 다수간의 통상적인 거래’로 인한 매매가라 보기에는 무리가 있는 것이다. (바) 쟁점부동산이 속한 단지는 1980년에 신축되어 30년가량 된 노후빌라로 빌라관리사무소장과 쟁점부동산의 증여자 박OOO의 진술에 따르면 ‘2003년 상반기에 재건축조합이 결성되었으며 재건축을 위한 노력이 지속적으로 진행되다가 2005년 하반기 조합원간의 재건축에 대한 합의점 도출이 실패하고 인․허가 관청의 최종 불허가 판정이 남에 따라 2006년 상반기에 조합이 해산하였다.’라고 한 점에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 매매사례가액으로 주장하는 매매사례부동산의 매매는 재건축에 대한 기대심리로 인한 개별적인 특수성에 기인했다고 볼 수 있으며 매매가에는 재건축으로 인한 자본이득의 기대가 반영되었다고 보아야 한다. (사) 2005.7.8. OOO에 ‘올 상반기 주택투기지역 내 아파트 가격상승률이 비투기지역 아파트보다 4배 이상 높았던 것으로 나타났다.’ ‘강남구의 경우 14.24%의 상승률을 보였다.’라고 하였고, 이후 같은 신문 2005.10.31. ‘8.31. 대책 두 달 부동산 시장 하향 안정’ 이라는 보도자료를 보면 ‘8.31. 부동산 종합대책이 발표된 지 두 달이 지나면서 부동산시장이 차츰 안정세를 보이고 있다. 지난여름 강남 재건축 아파트에서 시작된 호가 상승바람이 멈추면서 주요 아파트 가격이 올 봄 수준으로 돌아가고 있다.’고 하였으며, OOO 2005.9.29. ‘8.31대책 이후 한 달 집값 하락세 확산… 더 떨어진다’ 라는 보도자료에서도 ‘집값 안정을 위해 동원 가능한 대부분 내용을 담은 8.31부동산 대책이 나온 지 한 달이 지나면서 부동산 시장이 본격적으로 영향을 받고 있다. 강남권 재건축단지에서 시작된 집값 하락세가 일반아파트는 물론 오피스텔, 강북 재개발 지분, 입주를 앞 둔 분양권 등 지역과 부동산대상을 가리지 않고 확산되고 있다. …중략… 집값 진원지였던 분당신도시와 서울 강남일대에서는 8.31 대책 발표를 전․후해 아파트 거래가 확 줄어들고 있다. 집값이 더 떨어질 것이라는 기대감에 매도와 매수 모두 눈치만 살피고 있다.’고 보도하였다. 따라서, 일시적인 재건축이라는 외부효과의 기대심리로 인해 쟁점부동산의 매매사례가액이 1건 존재하게 되었지만 매매사례부동산의 매매계약시점과 그 이후의 쟁점부동산 증여일까지의 특별한 가격변동성을 감안한다면 처분청이 주장하는 매매사례가액은 객관적인 교환가치로서의 시가를 적정하게 반영하는 것이라 할 수 없다.
(3) 살피건대, 청구인은 매매사례부동산의 매매계약시점과 그 이후의 쟁점부동산 증여일까지의 특별한 가격변동성이 있었고, 이들 부동산간에 유사점이 없으므로 처분청이 주장하는 매매사례가액은 객관적인 교환가치로서의 시가를 적정하게 반영하는 것이라 할 수 없다고 주장하고 있다. 그러나, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에 의하면, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간의 매매사례가액이라 하더라도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우 평가심의위원회 자문을 거쳐 시가에 포함될 수 있다고 규정되어 있는 바, 처분청은 위 규정에 따라 평가심의위원회의 자문을 거쳐 쟁점부동산 취득가액을 증여일 현재 시가로 평가하였고, 쟁점부동산의 기준시가 및 국세통합전산망의 공동주택 적정가격, 쟁점부동산 단지 2005년～2006년 거래가격 등을 살펴보면 매매사례부동산의 매매일로부터 쟁점부동산의 증여일까지 쟁점부동산이 소재한 단지의 동일 평형 빌라 시세가 특별히 하락한 사실이 있었던 것으로 보이지 아니하고, 위에서 살펴본 바와 같이 면적, 위치, 용도, 층수 등이 거의 일치하고 있어 쟁점부동산과 매매사례부동산을 유사물건으로 본 것에 대하여 잘못이 없다고 할 것이므로 매매사례부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 증여일 현재의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.