부동산의 취득가액이 불분명할 경우 환산가액을 취득가액으로 함.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.12.20. ○○○로부터 매매를 원인으로 취득한 ○○○ 대지 425㎡, 주택 157.31㎡ 및 2003.4.8. ○○○로부터 매매를 원인으로 취득한 같은 곳 485-6 답 249㎡(○○○로부터 취득한 부동산과 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2009.10.15. ○○○와 ○○○에게 양도하고, 2009.12.30. 쟁점부동산의 양도가액은 593,000,000원, 취득가액은 441,662,540원, 필요경비는 138,938,160원으로 하여 양도소득세를 예정신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아, 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 하여 2010.11.9. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 58,636,780원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 전 소유자인 ○○○의 자부 ○○○으로부터 ‘○○○가 쟁점부동산 소재지의 토지를 ○○○로부터 임차하여 농업에 종사하던 중, ○○○으로부터 3,000만원을 받고 쟁점부동산 소재지 토지에 대한 권리 일체를 ○○○에게 넘겨주었고, ○○○이 쟁점부동산 소재지에 주택을 신축한 후인 2002년경 ○○○이 쟁점부동산의 소유권을 청구인에게 이전하여 쟁점부동산의 등기상 소유권을 청구인에게 넘겨주었을 뿐이며, ○○○와 청구인과의 매매가액 4억 4,000만원의 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)는 작성한 사실이 없고 그런 돈을 수령한 사실이 없다’는 확인서를 받아 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보았으나, 쟁점매매계약서는 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 ○○○에게 ○○○를 양도인으로 하는 매매계약서를 작성하여 줄 것을 요구하였고, 쟁점부동산에 대한 매매대금을 수령하여 정산한 ○○○이 ○○○를 찾아가서 날인을 받았으며, ○○○이 2010.10.1. 작성한 ‘거래내용 확인서’에 의하면, ‘본인은 3억 7,000만원을 조달하여 1998년부터 1999년까지 쟁점부동산의 소재지에 주택을 신축하였고, 본인이 사업관계로 알고 지내던 청구인에게 4억 4,000만원에 매입하여 줄 것을 부탁하여 양도하게 되었으며, 양도대금은 본인이 청구인에게 5,500만원의 채무가 있어서 이를 공제한 나머지 대금은 현금, 수표 및 은행거래로 청구인으로부터 지급받았다’고 하였으므로, 쟁점매매계약서는 실제 계약서이며, 위 확인서의 내용은 ○○○와 쟁점부동산 소재지에 주택을 신축한 ○○○의 권리양도와 대금배분에 관한 것일 뿐, 청구인이 쟁점부동산을 매입한 대금을 부인할 근거자료가 될 수 없는 것이고, 쟁점부동산 취득과 관련하여 취득세 등 545,600원, 등록세 등 760,800원, 법무사비용 356,140원, 중개수수료 10,000,000원 및 2006년에 지출한 조경 및 수선공사 등 자본적 지출액 128,938,000원 합계 140,600,540원을 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 전소유자 ○○○는 ‘쟁점부동산 소재지 토지를 ○○○로부터 불하받고 농사를 지어 오던 중, ○○○으로부터 쟁점부동산 소재지 토지대금으로 3,000만원을 받은 이후에는 ○○○이 쟁점부동산의 모든 권리를 행사하였으므로, 쟁점매매계약서를 작성한 사실이 없으며, 매매대금 또한 수령한 사실이 없다’고 하였고, 청구인도 쟁점부동산 취득과 관련하여 객관적인 대금지급 증빙을 제출하지 못하고 있으므로, 쟁점매매계약서를 허위로 작성된 매매계약서로 보아 취득가액을 환산가액으로 결정하고, 필요경비를 개산공제하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아, 취득가액을 환산취득가액으로 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)，제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우에는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액 (2) 소득세법 시행령(2009.12.31. 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 것" 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

• 나. 가목외의 건물 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 부동산등기부 등본에 의하면, 청구인은 2002.12.20. ○○○ 대지 425㎡ 및 주택 157.31㎡를 ○○○로부터, 2003.4.8.에 같은 곳 485-6 답 249㎡를 ○○○로부터 매매를 원인으로 취득한 후, 2009.10.15. ○○○와 ○○○에게 양도한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 2009.12.30. 쟁점부동산의 양도가액을 593,000,000원, 취득가액을 441,662,540원, 필요경비를 138,938,160원으로 하여 양도소득세를 예정신고하였다.

(3) 처분청은 쟁점부동산 전소유자인 ○○○의 아들 ○○○ 및 자부 ○○○이 ‘쟁점매매계약서를 작성한 사실이 없으며, 매매대금도 받은 사실이 없다’고 진술하였고, 청구인 또한, 취득시 거래대금에 대한 증빙을 제시하지 않아, 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 상 환산가액으로 취득가액을 산정하고, 필요경비는 개산공제액을 적용하여, 2010.11.9. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 58,636,780원을 경정고지하였다.

(4) 이에 대하여 청구인은 쟁점매매계약서 상 매매대금 4억 4,000만원은 실제 취득가액이고, 쟁점부동산 취득과 관련하여 취득세, 등록세, 법무사비용, 중개수수료 및 자본적 지출액 합계 140,600,540원도 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서, 아래와 같이 쟁점매매계약서, ○○○의 거래내용 확인서(2010.10.1.), 쟁점부동산 취등록세 납부증명서, 중개수수료 영수증, 견적서 및 청구인 명의의 은행계좌 거래내역 등을 제시하고 있다. (가) 청구인이 쟁점부동산의 취득과 관련하여 제출한 쟁점매매계약서의 주요 내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점매매계약서의 주요내용 (나) ○○○이 작성한 거래내용 확인서(2010.10.1.)에는 ‘1996년 중반 경에 ○○○ 및 ○○○의 아들 ○○○가 당시 ○○○로부터 임차하여 사용 중이던 쟁점부동산 소재지 토지를 ○○○ 명의로 불하를 받는 과정에서 ○○○가 바로 자금을 마련할 수가 없어서 평소 ○○○와 알고 지내던 본인이 불하대금 3,000만원을 대납하여 ○○○ 및 ○○○ 명의로 해당 토지를 불하받을 수 있도록 하였고, 1998년 중반 경에 쟁점부동산 소재지 토지에 주택을 신축하기로 하고, 건축비는 본인○○○이 3억 7,000만원을 조달하여 1999년 가을에 주택을 완공하였으며, 본인○○○의 개인사정으로 쟁점부동산을 양도하기로 결정하고, 평소 알고 지내던 ○○○(청구인)에게 4억 4,000만원에 매입하여 줄 것을 부탁하였고, 본인○○○은 ○○○(청구인)으로부터 5,500만원의 채무가 있어 나머지 대금은 매매계약서를 작성하여 등기를 이전한 후 자금이 되는 대로 정산하기로 하여 ○○○(청구인)으로부터 수회에 걸쳐 현금, 수표지급 및 은행거래를 통하여 지급받았다’는 내용이 기재되어 있다. (다) 청구인은 ○○○가 발행한 청구인의 쟁점부동산 관련 세목별 납세 증명서(2009.12.30.)를 제출하고 있다.(납부세액 1,306,400원) (라) 쟁점부동산 양도관련 중개수수료 1,000만원 및 법무사 비용 356,140원을 지급한 증빙으로 ○○○이 발행한 영수증(2009.10.14.)과 법무사 ○○○사무소 발행 영수증을 제시하고 있다. (마) 쟁점부동산에 대한 조경공사, 보일러공사, 현관공사 등 자본적 지출 128,938,160원의 내역으로 견적서, 계약서 및 청구인 명의의 ○○○은행과 ○○○은행 계좌 거래내역을 제출하고 있다. (5)소득세법제97조 제1항 제1호 나목은 “취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”으로 취득가액을 산정한다고 규정하였고, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제3호에 의하면 매매사례가액 및 감정가액이 없는 경우 “같은 조 제2항의 규정에 의하여 양도당시의 실지거래가액에 양도시 기준시가에 대한 취득시 기준시가의 비율을 곱하여 환산한 가액”을 취득가액으로 적용한다고 규정하고 있다.

(6) 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 “실지거래가액”이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이나, 청구인이 취득과 관련하여 매매계약서, 금융증빙 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하여 취득당시 실지거래가액을 확인하기 어렵고, 검인계약서의 경우에도 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 보기 어려운 특별한 사정이 있다면 그 거래가액을 실지거래가액으로 확정하기는 어렵다 할 것이다.

(7) 종합하건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 4억 4,000만원이라고 주장하며 쟁점매매계약서를 제출하고 있으나, 쟁점매매계약서 상의 매도자인 ○○○는 계약서를 작성한 사실이 없고, 4억 4,000만원을 수령한 사실도 없다고 진술하고 있으며, 청구인은 쟁점매매계약서상의 매매금액을 지급하였다는 객관적인 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있어 실지거래가액을 확인하기 어려우므로, 처분청이 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고, 환산취득가액을 취득가액으로 하여 이 건 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 또한, 청구인은 쟁점부동산 취득과 관련하여 지출한 취득세, 등록세, 법무사비용, 중개수수료 및 자본적 지출액 합계 140,600,540원도 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 산정할 경우, 필요경비는 소득세법제97조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항 제1호 및 제2호 규정에 의한 필요경비 개산공제의 방법(취득당시 기준시가의 100분의 3)으로 산정하여야 하여야 하므로, 처분청이 개산공제액만을 필요경비로 하여 환산취득가액에 가산한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.