매매사례가액은 비교대상 부동산의 위치,용도등이 유사하여야 함

1. OO세무서장이 2010.11.15. 청구인 OOO,OOO,OOO,에게 한 2008.4.30. 상속분 상속세 OOOOO원의 부과처분은 OO시 OO구 OO동 OO번지외 O필지 소재 제O층 OO호 대한 100분의 57.169 지분의 시가(상속재산가액)를상속세 및 증여세법제60조에 따라 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. OOO 는 청구인인 아들 OOO과 그의 배우자 OOO, 아들 OOO과 그의 배우자 OOO, 딸 OOO과 그의 배우자 O O O에게 OO시 OO구 OO동 OO외 O필지 소재 OO빌딩(업무, 근린생활, 교육 및 업무시설로서 지하 6개 층, 지상 21개 층으로 구성되며, 이하 OOO O 라 한다)의 제1층 제101호 등 총 9개 층의 9개 호에 대한 본인 지분(각 호의 100분의 57.169이며, 이하 “쟁점증여부동산”이라 한다)을 증여(사전증여)한 후 2008.4.30. 사망하였으며, 이에 따라 OOO의 배우자인 청구인 OOO(OOO,OOO,OOO,OOO 함께 이하 “청구인들”이라 한다)은 제O층 OO호에 대한 OOO 지분(100분의 57.169로서 이하 “쟁점상속부동산”이라 하며, 쟁점상속부동산과 쟁점증여부동산을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 상속받았다(OOO은 쟁점상속부동산 외에 예금 등 기타 재산을 상속받음).
• 나. 청구인들은 상속 및 증여받은 쟁점부동산의 시가를 산정함에 있어 주식회사 OOO가 2007.7.12. 매매계약(소유권은 2007.7.26. 이전등기됨)을 통해 OOO에게 양도한 OOO의 6층 제 O 호(이하 “비교대상부동산”이라 한다)의 매매가액 OOO원을 적용하여 기준시가 비율로 환산, 쟁점부동산의 상속 및 증여재산가액을 산정한 후 다음 <표2>와 같이 각각 처분청에 상속세 및 증여세를 신고하였다(연부연납을 신청함).
• 다. OOO지방국세청장은 2009.7.27.부터 2009.10.5.까지 청구인들에 대한 상속세 조사 결과, 2년 이내 처분재산 중 사용처가 불분명한 금액 OOO을 상속세과세가액에 포함하여 상속세를 부과하도록 처분청에 통보하였고[이 과정에서 청구인들이 쟁점부동산의 시가 평가방법이 부당하다는 취지의 과세전적부심사청구를 제기하였고, 이에 대한 재조사 결정이 있었으며, 재조사(2010.9.8.～2010.9.29.) 결과 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증법 시행령”이라 한다) 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 쟁점부동산의 시가를 비교대상부동산의 매매가액을 기준으로 하여 산정한 방법이 타당하다는 결정이 있었음], 이에 처분청은 2010.11.15. OOO, OOO, OOO에게 상속분 상속세 OOO원(차감고지세액 OOO원) 을 결정․고지하였다.
• 라. OOO과 OOOO, OOO과 OOO과 OOO는 기존에 신고하였던 쟁점증여부동산의 증여재산가액의 평가방법이상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다)상의 평가방법이 아니므로, 같은 법 제61조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 이를 기준시가로 재산정하여 2011.3.31. 및 2011.5.18. 각각 증여세OOO의 환급을 요구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 비교대상부동산과 쟁점부동산은 층이 다르지만 같은 건물 내에 위치하고 있고, 비교대상부동산의 매매계약일(2007.7.12.)이 쟁점부동산의 최초 평가기준일(2007.12.31.)로부터 3월을 초과하나, 평가기준일 이내에 같은 건물 내에 다른 부동산의 거래가 없고, 가격의 변동요인이 특별한 사유가 없는 것으로 보이는 점 등을 사유로 2011.5.26.～2011.7.11. 이를 거부하였다.
• 마. 청구인들은 이에 불복하여 다음 <표3>과 같이 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 상증법 시행령 제49조에 의하면, 상속 및 증여재산의 시가를 산정함에 있어 매매사례가액을 적용하기 위해서는 상속개시일 전후 6월(증여일 전후 3월) 이내의 기간 중에 그 매매사례가액 적용 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사하여야 하는 것으로 규정되어 있으나, 쟁점부동산과 비교대상부동산의 경우에는 다음 <표5>와 같은 차이가 있어 법령상의 요건을 충족하지 못하므로 매매사례가액을 적용하여 쟁점부동산의 시가를 산정하는 것은 타당하지 않다. 특히, 쟁점부동산과 비교대상부동산의 면적을 비교해 보면, 다음 <표6-1>, <표6-2>와 같이 차이가 있으므로, 비교대상부동산의 매매가액을 기준으로 쟁점부동산의 시가를 평가할 수 없다. 또한, 쟁점부동산과 비교대상부동산의 기준시가를 비교해 보면, 다음 <표7>과 같이 차이가 있으므로, 비교대상부동산의 매매가액을 기준으로 쟁점부동산의 시가를 평가할 수 없다. 한편, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간의 매매사례가액을 시가로 적용하는 경우에는 비상장주식평가심의위원회 설치 및 운영에 관한 규정(국세청 훈령 제1609호) 제22조 제2항 본문 및 제1호에 따라 재산의 ‘형태’에 대한 동일성이 있어야 하는바, 비교대상부동산은 건물 6층 전체를 1인이 단독 소유하고 있었던 반면, 쟁점부동산은 다수인이 지분형태로 공동소유하고 있어 그 보유형태가 서로 다르다. 이와 같이 공유지분(100분의 57.169) 형태로 소유한 쟁점부동산을 매매하는 경우는 비교대상부동산과 같이 1개 층(6층) 전체를 단독으로 매매하는 경우와 같은 가격형성이 어려울 것이므로 비교대상부동산의 매매가격을 그대로 쟁점부동산의 가격과 같은 것으로 보아 과세할 수는 없다. 따라서, 쟁점부동산은 상증법 제61조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액으로 평가함이 타당하다. (2) 설령 쟁점증여부동산의 시가를 비교대상부동산의 매매가액을 기준으로 하여 평가하는 것이 타당하다 하더라도 쟁점상속부동산의 경우에는 다음 <표8>과 같이 비교대상부동산과 명백한 차이가 있어 법령상의 요건에 부합하지 아니하므로 매매사례가액을 적용하여 쟁점상속부동산의 시가를 산정하는 것은 부당하다 특히, 쟁점상속부동산은 지상 소재의 업무시설용인 비교대상부동산과 달리 지하 소재의 근린생활시설로서 제반시설이 열악하고, 13개 점포 및 사무실로 세분하여 사용되고 있는 등 비교대상부동산과는 현격한 차이를 보이고 있다. 따라서, 쟁점상속부동산은 상증법 제61조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액으로 평가함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 (1) 상증법 제60조 제1항에서 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 의한다고 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항에서는 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에서 평가기준일 전후 6월(증여는 3월)의 기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일 등까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있다고 규정되어 있다. 이 건의 경우 청구인들은 상속세 및 증여세를 신고하면서 쟁점부동산의 시가를 비교대상부동산의 매매가액에 비교대상부동산 기준시가 대비 쟁점부동산의 기준시가 비율로 안분하는 방법으로 평가하여 상속세 및 증여세를 신고하였고, OO지방국세청장은 청구인들이 신고한 상속 및 증여재산가액을 적정한 것으로 결정하였으나 청구인들은 쟁점부동산의 시가를 기준시가에 의해 결정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면, OOOO 은 지하 O 층 지상 OO 층인 상가건물로서 쟁점부동산과 비교대상부동산은 층을 달리하나 같은 건물 내에 위치하고 있고, 비교대상부동산의 매매계약일(2007.7.12.)이 쟁점부동산의 최초 평가기준일(2007.12.31.)로부터 6월 또는 3월을 초과하나 평가기준일 이내에 OOOO 의 다른 부동산의 거래가 없고, 가격의 변동요인이 별로 없는 것으로 보이는 점, 쟁점부동산의 기준시가 산정시 적용되는 용도별 차등률이 별로 차이가 없는 점, 당초 청구인들 스스로도 이러한 점들을 인정하여 쟁점부동산의 상속 및 증여재산가액을 비교대상부동산의 매매가액을 기준으로 하여 신고한 점 등을 고려할 때 단지 면적이나 용도가 다르다는 사유만으로 비교대상부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 시가로 적용한 것이 부당하다고 보기는 어렵다. 또한, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일 등까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 상증법 시행령 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 적용할 수 있는 것이므로, 당초 OO지방국세청장이 평가심의위원회의 자문을 거치는 등의 절차를 적절히 이행하지 아니하여 쟁점부동산의 시가 평가가 부당하다는 청구인들의 과세전적부심사청구가 일부 이유가 있다고 인정되어 쟁점부동산의 시가를 재조사하는 것으로 결정이 내려진 바 있어 이를 평가심의위원회에 회부하여 자문한 결과 쟁점부동산이 비교대상부동산과 용도별 차등률이 크지 않고, 청구인들이 비교대상부동산의 매매가액을 기준으로 쟁점부동산의 시가를 산정하여 자진신고한 점 등으로 보아 매매사례가액을 적용하는 것이 부당하다고 보기 어려우며, 평가기준일부터 매매계약일 등에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정됨에 따라 이 건 상속세를 부과하고, 증여세에 대한 청구인들의 경정청구를 거부하였으므로 비교대상부동산의 매매가액을 기준으로 쟁점부동산의 시가를 산정하여 상속세 및 증여세를 부과한 처분청의 처분은 타당하다. (2) 위의 (1)에서 본 바와 같은 이유로 쟁점상속부동산의 시가를 비교대상부동산의 매매가액을 기준으로 하여 산정한 처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 (1) 비교대상부동산이 쟁점부동산의 평가기준일로부터 6월 또는 3월이 초과되어 매매되었고, 쟁점부동산과 위치, 면적, 용도 등이 상이하므로 쟁점부동산의 시가는 상증법 제61조 제1항 제1호 및 제2호(개별공시지가 등)에 따라 평가하여야 한다는 청구주장의 당부 (2) 설령 쟁점증여부동산의 시가를 비교대상부동산의 매매가액을 기준으로 하여 산정한 것이 타당하다 하더라도 쟁점상속부동산의 경우에는 비교대상부동산과 위치, 면적, 용도 등이 현저히 상이하므로 쟁점상속부동산의 시가는 상증법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에 따라 평가하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 (1) OO지방국세청 소속의 세무공무원이 작성한 상속세 재조사 종결보고서(2010년 9월)의 주요내용은 다음 <표10>과 같다. (2) 상증법(2010.1.1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) 제1항에서 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 의한다고 규정되어 있고, 같은 법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22042호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙 등) 제1항 및 제5항에서는 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액, 감정가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일 등까지의 기간 중에 시간의 경과, 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 같은 법 시행령 제56조의2(평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등) 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있다고 규정되어 있다. (3) 먼저 쟁점증여부동산(OOO 1～4층, 17～21층에 소재)에 대하여 보면, 청구인들은 비교대상부동산(OOO 6층에 소재)이 쟁점증여부동산의 증여일 전후 3월을 초과한 때에 매매되었고, 면적․위치 등이 동일하거나 유사하지 않으므로 쟁점증여부동산의 시가를 평가함에 있어 매매사례가액으로 적용할 수 없다고 주장하고 있으나, 쟁점증여부동산과 비교대상부동산은 용도가 업무시설(사무실)로 동일하고, 동일 건물(OOO) 내 지상층에 위치하고 있어 그 위치가 유사하며, 청구인들이 증여세 신고시 적용한 건물의 1㎡당 기준시가가 동일하거나 유사하고(동일 건물에 위치하고 있어 토지의 개별공시지가는 동일함), 비록 비교대상부동산의 매매계약일이 쟁점증여부동산의 증여일로부터 3월을 초과하나, 처분청이 상증법 시행령 제49조 제1항 및 제56조의2 제1항에 따라 평가심의위원회의 자문을 거쳐 인정된 가액(비교대상부동산의 매매가액을 기준으로 산정한 가액)을 쟁점증여부동산의 시가로 보아 과세한 점 등을 감안할 때, 비교대상부동산의 매매가액을 기준으로 쟁점증여부동산의 시가를 산정하여 청구인들에게 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (4) 그러나 쟁점상속부동산(OOO 지하 1층에 소재)의 경우 처분청은 비록 OOO의 자문을 거쳐 인정된 비교대상부동산의 매매가액을 기준으로 산정한 가액을 쟁점상속부동산의 시가로 보았으나, 쟁점상속부동산과 비교대상부동산은 각각 지하, 지상에 소재하고 있어 그 위치가 유사하다고 보기 어렵고, 각각 근린생활시설, 업무시설로 이용되고 있어 용도가 다르며, 쟁점상속부동산이 위치한 지하 1층에는 13개의 소규모 점포․식당 등으로 구분되어 있는 반면, 비교대상부동산은 1개의 사무실로 이용되고 있는 점 등을 감안할 때, 쟁점상속부동산의 시가를 비교대상부동산의 매매가액을 기준으로 평가한 처분청의 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 따라서,OO세무서장이 2010.11.15. 청구인 OOO의 부과처분은 쟁점상속부동산의 시가(상속재산가액)를 상증법 제60조에 따라 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.