소급 감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2011서2343

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 1994.4.18. 및 2001.11.23. OOO토지 425.6㎡를 취득하여 그 지상에 지하 1층 지상 6층의 주상복합 건물(총 12호의 주택 및 상가이고, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축 및 증축하여 보유하다가 2009.9.7. 주식회사 OOO에게 OOO원에 양도하였으며, 2009.11.30. 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고(양도차손 OOO원)를 하였다.
• 나. 처분청은 조사를 거쳐 실지취득가액이 확인되지 아니하자 기준시가에 의하여 환산한 가액 OOO원을 취득가액으로 하여 2010.10.18. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 부동산을 신축 및 증축하는 과정에서 비용을 지출하였음에도 적법한 증빙서류를 수취하지 못하여 취득가액 및 필요경비를 인정받지 못하였고, 처분청이 적용한 기준시가는 토지가 지나치게 과다하게 평가된 것이므로, 2009.7.20.을 기준으로 감정한 가액 OOO원을 취득가액으로 하여 과세처분을 경정하여야 한다. 소송중 시가감정을 통해 소급 감정한 가액을 취득자산의 시가로 인정(서울고등법원 2009누35568, 2010.6.24.) 및 상속받은 부동산의 취득가액도 소급 감정가액을 시가로 인정(대법원 2010두8751, 2010.9.30.)한 사례가 있으므로, 쟁점부동산도 소급 감정가액을 취득가액으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 2011.1.12. 소급 감정서는 과세처분일인 2010.10.18. 이후에 작성된 것이며, 쟁점부동산의 양도당시 기준시가는 토지의 경우 OOO원, 건물의 경우OOO원이나, 제시된 소급 감정서에 의한 토지가액 및 건물가액은 기준시가 대비 토지는 102%인 반면, 건물은 211%에 달하는 등 그 객관적인 구분이 불분명하므로 기준시가에 의해 취득가액을 환산하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액을 소급 감정가액에 의하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(괄호 생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점부동산에 대한 토지 취득계약서, 건물 신축·증축과 관련된 증빙을 제시하지 못하고, 청구인의 기장내용에 의하면 2006년 및 2007년 쟁점부동산 장부가액은 토지 OOO원, 건물 OOO원이나, 2008년말 토지 OOO원, 건물 OOO원으로 변경되었으며, 그 사유가 불명확하다 하여 쟁점부동산 취득가액을 기준시가에 의해 환산한 가액으로 한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인이 제시한 소급 감정서를 보면, 감정법인이 한국감정원, 감정일자가 2011.1.12., 가격시점이 2009.7.20., 감정가액이 OOO원)으로 되어 있다.

(3) 살피건대, 소득세법 시행령제176조의2 제3항 제2호에서 취득일 전후 각 3월 이내에 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액을 취득가액으로 인정하고 있는바, 청구인이 제시한 감정평가액은 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것이 아니고, 쟁점부동산 취득일부터 약 9년이 경과한 2011.1.12. 작성한 소급 감정가액이므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 보기 어렵다고 판단된다(조심 2011서2343, 2011.8.30. 외 다수, 같은 뜻).

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.