후소유자가 제출한 매매계약서상 거래가액이 실지양도가액으로 보이고, 양도시기는 동 계약서상 잔금일로 봄이 합리적임

OOO세무서장이 2010.9.3. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO592-8 답 2,661㎡(청구인 지분 2분지1)의 양도일을 2005.4.9. 로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.12.27. OOO동 592-8 답 2,661㎡(이하 “OOO”라 한다)를 한OOO와 공동으로 취득(각 1/2지분)하여 보유하다가 2007.8.1. 청구인 지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 위OOO에게, 한OOO는 정OOO에게 소유권이전등기한 후 청구인과 한OOO는 양도소득세 신고를 이행하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 후소유자인 위OOO가 쟁점토지를 청구인으로 부터 OOO에 취득하여 2008.12.30. 양도 한 후 양도 소득세 확정신고(2009.5.31.)를 한 사실을 확인하고 청구인의 쟁점토 지 양도가액을 OOO원으로 하여 비사업용토지로 보아 2010.9.3. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.25. 이의신청을 거쳐 2011.1.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것(대법원 19933.4.9.선고 93누2553 판결)으로 검인계약서를 후소유자 중 정OOO이 작성하였고, 매도자 및 매수자 총 4명의 도장이 날인되어 신빙성이 있으므로 OOO의 양도가액을 OOO원으로 하여 경정하여야 하고, OOO의 양도가액을 OOO원으로 결정한다면, 후소유자가 제출한 계약서의 잔금일이 2005.4.9.로 되어 있으므로 이를 양도일로 보아야 한다.

(2) 2004.12.27. 쟁점토지 취득시 매매계약서에 청구인 측 중개인 한OOO를 기재하지는 못하였으나, 공동매수인 한OOO와 더불어 중개수수료 OOO원을 한OOO에게 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인 및 매수인 쌍방이 거래대금에 대한 지급증빙 등을 제출하지 못하고 있고, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 무신고하였으나 매수인 위OOO 등은 신고한 점, 청구인이 제출한 검인계약서 및 정OOO 등이 제출한 계약서 모두에 청구인이 날인한 점에서 OOO의 양도가액은 OOO원이고, 청구인 및 매수자 모두가 대금청산을 확인할 수 있는 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있어 대금청산일이 불분명한 경우에 해당하므로 소유권이전등기접수일인 2007.8.1.이 쟁점토지의 양도일이다.

(2) 전 소유자 최OOO이 쟁점토지를 청구인 등에 양도하면서 처분청에 제출한 매매계약서에 OOO가 공동 중개한 것으로 되어 있고, 한OOO는 기재되어 있지 아니하며 중개수수료를 지급사실을 입증할 객관적인 증빙 제시가 없다.

• 가. 쟁 점 ⓛ OOO의 양도가액을 OOO원으로 보아야 하고, 양도가액을 OOO원으로 본다면 양도일을 2005.4.9.로 보아야 한다는 청구주장의 당부

② 중개수수료 OOO원을 필요경비에 포함하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점ⓛ에 대하여 본다. (가) OOO에 대하여 청구인과 후소유자OOO가 각각 제출한 부동산매매계약서를 비교하여 보면, 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인과 후소유자가 제출한 각 매매계약서 내용 (OO: OO) (나) 후소유자가 2007.5.22. 및 2007.6.19. 청구인에게 보낸 내용증명의 주요내용은 아래와 같다. (다) 정OOO가 처분청에 제출한 확인서(2009.3.)를 보면, 정OOO는 OOO를 2005.3. OOO원에 취득하여 가등기하였으나 2007.8.1. 본등기시 OOO원이 적은 금액인 OOO원에 토지거래 신고하였음을 확인한다고 기재되어 있다. (라) OOO에 대한 등기부등본의 일자별 근저당설정 및 분할 등의 내역은 아래 <표2>와 같
• 다. OOOOOOOOOO OOOOOO OO OOOO OO OO OO (마) 청구인은 후소유자가 보낸 내용증명(‘07.5.22. ’07.6.19.) 을 받아본 사실이 없고, 청구인이 제출한 검 인계약서가 허위라면 내용증명발송일 이후 약 1개월이 지난 2007.7.27. 거래당사자 4명이 만나 후소유자 정OOO이 자필로 작성하고 날인한 계약서가 존재할 이유가 없으며 사실관계를 명확히 하기 위해 2010.12.8. 후소유자 OOO에게 7억원에 양도했다는 내용증명, 매매계약서 및 등기부등본 등을 제출하였다. (바) 살피건대, 후소유자가 제출한 OOO원의 매매계약서 특약내용인 잔금을 근저당과 대체하고, 개인사채 OOO원을 상환한다는 등의 내용과 등기부등본, 후소유자가 청구인에게 보낸 내용증명 및 처분청에 제출한 확인서에 나타나는 내용인 근저당 OOO원, 가등기설정 등이 서로 일치하는 점에서 OOO의 양도가액은 OOO원으로 보이며, 후소유자가 제출한 매매계약서에 잔금일자가 2005.4.9.로 기재되어 있는 점, 등기부등본에 근저당권이 2005.3.21. 말소된 점 및 후소유자가 2005년 3월에 취득하였다고 확인하는 점 등으로 보아 양도일은 2005.4.9. 로 봄이 합리적이라 할 것이다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 전소유자 최OOO에게 매도를 의뢰하였고, 청구인은 한OOO의 중개로 쟁점토지를 취득하 였으며, 매매계약서를 작성하는 과정에서 중개인 기재란이 2명밖에 없 어 배OOO만 기재하고 청구인 측 중개인인 한O O를 기재하지 못하였다고 하면서 취득매매계약서 및 OOO를 2004.12.29. 중개하고 중개수수료 OOO원을 수령하였다는 한OOO의 확인서를 제출하였

• 다. (나) 처분청은 전 소유자 최OOO이 처분청에 제출한 매매계약서에 배OOO가 공동으로 중개한 것으로 되어 있고, 한OOO는 기재되어 있지 아니하여 중개한 사실을 확인할 수 없으며 중개수수료 지급사실을 입증할 객관적인 금융증빙 등의 제시가 없어 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다. (다) 살피건대, 한OOO가 매매계약서에 기재되지 아니한 것으로 보아 중개사실을 확인할 수 없는 것으로 보이고, 중개수수료를 지급했다는 객관적인 입증이 부족하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 일부이유가 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.