미분양된 부동산의 공유물 분할 가액을 매매사례가액으로 계산하는 것이 적정한지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인들○○○은 공동으로 ○○○에 ○○○(이하 “쟁점상가”라 한다)라는 상호로 2005.4.13. 사업자등록 후 상가건물을 신축 분양하였고, 미분양된 상가(27개 호수)에 대하여 2008.7.28. 청구인들간에 공유물 분할 협의 약정서를 작성하여 청구인들에게 공급하고 공동사업을 종료하였다.
• 나. 처분청은 청구인들이 공유물 분할받은 미분양 상가 중 901호～906호를 2008.8.8.에, 301호를 2008.9.23.에 제3자에게 양도한 사실을 확인하고 매매사례가액 적용이 가능한 301호 외 11개 호수(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 매매사례가액으로 과세표준을 경정하여 2010.10.5. 청구인들에게 2008년 제2기 부가가치세 33,491,170원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2010.12.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점상가는 청구인들이 공유물 분할하기까지 6개월 이상 장기 미분양으로 남아있었으며, 부동산 경기 하락으로 동업을 종료하고자 2008.7.28. 당시 주변시세를 참고하여 분할하기로 약정하고 2008.8.4. 분할 완료하였으며, 부가가치세법 제13조 제1항 제3호 에서 부당하게 낮은 대가를 받았을 경우 시가를 과세표준으로 하도록 하면서 같은 법 시행령 제52조 제1항에서 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 낮은 대가로 한다고 규정하고 있어 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되지 않는다면 이를 적용할 수 없는 것이다. 부가가치세에 있어서 세금계산서 발행으로 청구인들 각자가 매입세액공제를 받게 되므로 부가가치세를 부당하게 감소시킨 것으로 볼 수 없고, 소득세에 있어서 쟁점부동산의 공유물 분할가액은 추후 청구인들의 취득금액이 되어 과세시기만 다를 뿐 소득금액에 차이가 없으므로 과세표준을 재계산하여 경정 고지한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 공유물 분할은 부가가치세법 제13조 제1항 제2호 의 금전 외의 대가를 받은 경우에 해당하여 공급한 재화의 시가로 과세표준을 계산하여야 하며, 이 경우 청구인들이 주장하는 것처럼 부당하게 낮은 대가 여부와 조세의 부담을 감소시켰는지 여부는 고려할 사항이 아니고, 적법하게 시가를 반영하였는지가 주된 쟁점이며, 처분청은 쟁점부동산 취득일(평가기준일) 후 3개월 이내의 거래 중 쟁점부동산이거나 동일한 층수의 매매사례가액을 적용하였으므로 적법하게 시가를 산정한 것이다. 청구인들은 공유물 분할가액이 청구인들의 개별부동산의 취득가액이 되므로 과세시기만 달리할 뿐 조세부담을 부당하게 감소시킬 사실이 없다고 주장하나, 소득발생 시점에 조세를 부담하지 않고 임의로 과세를 이연하여 세율 및 필요경비 등이 유리한 과세기간에 조세를 부담하는 결과를 초래하며, 이러한 이유로 부당성을 판단함에 있어 거래행위 당시를 기준으로 판단하여야 하고, 쟁점부동산의 경우 공유물 분할 당시를 기준으로 조세의 부담이 부당하게 감소되었는지를 판단하여야 하는 바, 청구인들은 2008.7.29. 쟁점부동산을 시가보다 낮은 가액으로 신고하여 부가가치세 및 소득세가 부당하게 감소되었으므로 시가를 과세표준으로 경정하는 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 미분양된 쟁점부동산의 공유물 분할 가액에 대한 시가를 2개월 이내에 거래된 쟁점부동산의 매매가액 및 매매사례가액으로 하여 과세표준을 계산한 것이 적정한지 여부
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 3의 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가 (2) 부가가치세법시행령 제50조 【시가의 기준】

① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계에 있는 자(소득세법 시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법 시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법 시행령 제98조 제3항 및 제4항 또는 법인세법 시행령 제89조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격

(3) 제52조 【부당대가 및 에누리 등의 범위】

① 법 제13조 제1항 제3호 및 제3호의 2에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 낮은 대가로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 공동으로 ○○○라는 상호로 2005.4.13. 사업자등록 후 상가건물을 신축 분양하였고, 미분양된 상가(27개 호수)에 대하여 2008.7.28. 청구인들간에 공유물 분할 협의 약정서를 작성하여 청구인들에게 공급하고 공동사업을 종료하였으며, 처분청은 청구인들이 공유물 분할받은 미분양 상가 중 901호～906호를 2008.8.8.에, 301호를 2008.9.23.에 제3자에게 양도한 사실을 확인하고 매매사례가액 적용이 가능한 쟁점부동산(건물분)에 대하여 매매사례가액으로 과세표준을 경정하여 2010.10.5. 청구인들에게 2008년 제2기 부가가치세 33,491,170원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 처분청의 개인통합조사 검토서에 의하면, 청구인들은 ○○○라는 상호로 부동산업/상가신축판매업을 영위하기 위하여 2005.4.30. 개업하여 2008.12.19. 폐업한 것으로 나타나며, 쟁점상가 중 쟁점부동산의 등기부등본에 기재된 매매가액 및 매매사례가액을 시가로 적용하여 산출한 과소 신고금액은 아래 <표>와 같이 나타난다.

○○○

(3) 청구인들은 쟁점부동산이 부동산 경기 하락과 분양예정가액 착오로 6개월 이상 장기 미분양으로 남게 되어 공동사업을 종료하기로 하고 2008.7.28. 당시 주변시세를 참고하여 공유물 분할한 것이며, 부가가치세에 있어서 세금계산서 발행으로 청구인들 각자가 매입세액공제를 받게 되므로 부가가치세를 부당하게 감소시킨 것으로 볼 수 없고, 소득세에 있어서 쟁점부동산의 공유물 분할가액은 추후 청구인들의 취득금액이 되어 과세시기만 다를 뿐 소득금액에 차이가 없다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 재화의 공급에 대한 부가가치세 과세표준에 대하여 부가가치세법 제13조 제1항 제2호 는 금전 이외의 대가를 받은 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가로 규정하고 있고, 제3호는 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니한 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제50조 제1항 제1호는 시가를 사업자가 특수관계에 있는 자외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격으로 규정하고 있고, 제2호는 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법 시행령 제98조 제3항 및 제4항 또는 법인세법 시행령 제89조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격으로 한다고 규정하고 있다. (나) 2008.7.28. 작성한 공유물 분할 약정서에는 공동사업자인 청구인들이 쟁점상가를 분양하고 남은 잔여 미분양 건물은 수차례 가격 인하 등을 통하여 분양하고자 하였으나, 공급물량의 과다 및 부동산 경기의 하락으로 판매가능성이 없기에 최종 판매예정금액으로 합의하여 공유물 분할하기로 하고, 청구인들이 미분양된 쟁점부동산을 각각 6～9개 호수로 나누어 분할가액 1,704,000천원으로 평가하여 분할 약정한 것으로 나타난다. (다) 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산 중 901호～907호는 2008.8.8.에, 301호 및 606호는 2008.9.23.에 제3자에게 양도되어 실지거래가액이 기재되어 있는 것으로 나타난다. (라) 처분청이 제출한 쟁점부동산의 분양예정가액 및 기준시가 자료에 의하면, 쟁점부동산 중 301호의 분양예정가액은 387,600천원, 기준시가는 372,049천원, 공유물 분할가액은 290,820천원으로 나타나고 있어 쟁점부동산의 각 호수별 공유물 분할 평가액은 분양예정가액 및 기준시가보다 낮게 평가된 것으로 나타난다. (마) 일반적으로 공유물은 조합체인 공동사업체에 속하는 합유물로서 공동사업자간의 공동사업을 수행한다는 공동목적에 의하여 통제되는 것인 바, 소득세법에서는 공동사업을 폐지하는 등의 이유로 공동사업에 제공하던 공유물을 분할하여 공동사업자 각자에게 현물로 반환하는 경우 이를 양도로 보지 아니하나, 부가가치세법에서의 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것을 뜻하므로 공동사업체에서 별도의 사업 또는 소비주체인 개인에게로 재화의 공급이 이루어졌다고 보는 것이 부가가치세법 제6조 의 규정취지에 합당하다 할 것이다○○○.

(4) 위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 보면, 청구인들은 쟁점부동산의 공유물 분할가액이 조세를 부당하게 감소시키는 것으로 볼 수 없어 시가로 보아야 한다고 주장하나, 부가가치세법 제13조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제52조 제1항의 규정은 사업자가 특수관계자와의 거래에 있어 재화의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우에 적용되는 것으로서, 공동사업체에서 공동사업자인 청구인들에게 재화를 공급하는 이 건은 특수관계자와의 거래로 보기 어렵다 할 것이고, 청구인들이 2008.7.28. 공유물분할 약정서를 작성하여 공동사업 해지시점에 평가한 각 호수별 분할가액은 쟁점부동산의 기준시가에 미치지 못하는 가액으로 나타나는 점, 쟁점부동산 중 901호～906호를 2008.8.8.에, 301호를 2008.9.23.에 제3자에게 양도하여 실지거래가액이 등기부등본에 확인되는 점 등으로 보아, 청구인들이 임의로 산정한 쟁점부동산의 공유물분할 가액은 시가로 보기 어렵다 할 것이고, 2008.8.8. 및 2008.9.23. 거래된 쟁점부동산의 매매가액 및 매매사례가액을 시가로 보는 것이 타당하다 할 것이다○○○. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 매매가액 및 매매사례가액을 시가로 보아 청구인에게 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.