부속건물을 근린생활시설로 사용한 경우 주택 외 면적에 포함하여 양도소득세 과세 표준을 산정해야 함

○○○세무서장이 2010.7.5. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 43,683,860원(토지분)과 2007년 귀속 양도소득세 13,073,380원(건물분)의 부과처분은 ○○○ 대지 330㎡ 및 지상의 주건물(250.02㎡)과 부속건물(65.7㎡)에 대한 양도차익을 산정함에 있어 부속건물은 주택외의 부분(근린생활시설)에 해당하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2002.3.5. ○○○와 그 지상의 주건물 197.72㎡(1층은 근린생활시설로 면적은 116.22㎡이고, 2층은 주택으로 면적은 81.5㎡임)과 부속건물 65.7㎡ (이하 “쟁점부속건물”이라 하고, “주건물”과 합하여 “전체건물” 및 토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 음식점업을 영위 하다가 2006.12.17.(토지)과 2007.5.22(건물). ○○○에 양도하고 2007.2.28. 토지분에 대한 양도소득세 신고시, 쟁점부속건물은 주건물의 주택면적과 근린생활시설면적을 기준으로 안분하여 근린 생활시설면적(154.48㎡)이 주택면적(108.58㎡) 보다 크므로 양도차익을 근린생활시설부분은 기준시가, 주택부분에 대하여는 실지거래가액(1세대 1주택에 해당하나, 고가주택에 해당)으로 계산하여 2006년 귀속 양도소득세 123,942,940원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 ○○○의 쟁점부동산에 대한 지장물 보상 내역에 의해 주건물의 2층 주택 확장면적(베란다) 12㎡와 3층 무허가 옥탑방 40.3㎡가 주택임을 확인하고 주택면적에 포함하여 전체건물의 면적을 재계산하면서 쟁점부속건물은 주택면적과 근린생활시설면적을 기준으로 안분하여 주택면적 168.96㎡가 근린생활시설면적 146.76㎡를 초과하므로 전체건물을 주택으로 보아 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 2010.7.5. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 43,683,860원(토지분)을 경정·고지하고, 2007년 귀속 양도소득세 13,073,380원 (건물분)을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.29. 이의신청을 거쳐 2010.12.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 ○○○에 양도한 쟁점부동산의 건물등기부등본과 건축물대장에 주건물 1층 근린생활시설 116.22㎡, 2층 주택 81.5㎡, 부속사 65.7㎡(쟁점부속건물)로 기재되어 있으나, 주건물 1층을 ○○○이라는 음식점으로 사용하고, 쟁점부속건물은 단체손님과 조용한 장소를 원하는 고객들을 위한 별관으로 사용하였으면서도, 양도소득세 신고시 세무지식의 무지로 인하여 쟁점부속건물을 공부에 의하여 확인되는 주건물의 용도별 면적에 의하여 안분하여 양도소득세를 신고하였다. 청구인이 당초 쟁점부동산을 매입할 당시 쟁점부동산은 전체건물이 근린생활시설과 동 시설의 부속건물로 구성되어 있었고, 취득 후 상당기간 같은 용도로 사용하다가 주건물 2층 근린생활시설을 주택 으로 용도변경 하였는 바, 주택은 주건물 2층과 3층 옥탑건물이고, 주건물 1층과 쟁점부속건물은 상가로 이용하였음이 종업원과 이용고객(46명)의 사실확인서에 의해서도 알 수 있다. 쟁점부동산에 대한 ○○○의 보상내역(㎡당)을 보면, 주택(주건물 2층)은 786,000원, 근린생활시설(주건물 1층)은 635,000원 으로, 쟁점부속건물은 근린생활시설과 유사한 621,000원으로 확인되고, 건물구조를 보더라도 1층(주건물, 쟁점부속건물)은 근린생활시설, 2층(청구인 가족 거주)과 옥탑방(종업원 숙소)은 주택임을 알 수 있으며, ○○○가 쟁점부동산에 대하여 1차 조사한 쟁점부속건물의 건축현황도에 ‘심야전기’와 ‘영업장’으로 표기되어 있고, 2차 조사한 주식회사 ○○○에 의하면, 쟁점부속건물에는 방 3개(창문 3개)와 화장실이 있었음을 확인하고 있다. 상기 내용과 같이 청구인의 당초신고가 잘못되었으므로 실질과세 원칙에 의거 주택부분과 주택외의 부분에 대하여 실제 사용용도에 따라 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 청구주장에 대한 증빙으로 제출한 ○○○(㎡당)을 살펴보면, 근린생활시설 1층 116.22㎡, 단가 635,000원, 가옥 2층 93.50㎡ 단가 786,000원, 쟁점부속건물 65.70㎡ 단가 621,000원, 주택 옥탑층방 40.30㎡ 단가 485,000원으로 기재되어 있는 것으로 보아 용도에 따라 단가가 결정되는 것이 아님을 알 수 있고, 주식회사 ○○○ 평가서류 원안이라고 제시한 조사 대장과 평면도에 의하면, 부속사란에 ○○○라고 표기된 부분과 평면도에 ‘영업장’이라고 표기된 부분이 모두 수기로 작성되어 있을 뿐 아니라, 세무조사과정에서 징취한 지장물조사내역과 동일한 대장으로 조사자의 날인이 누락되어 있는 등 증빙으로서의 효력을 인정하기 어려운 대장이라 할 것이다. 청구인은 2007.2.28. 양도물건의 양도소득세 신고시 쟁점부속건물은 주택과 상가의 창고로 사용된 겸용부분이라 하여 안분계산 하였다가 이후 조사과정에서 옥탑방과 주택 확장면적이 확인되어 주택부분의 면적이 증가하게 되자 양도소득세의 불리함을 인지하고 상가에 부속된 부분이라고 주장하고 있으나, ○○○의 보상내역서와 당시 촬영한 사진 등에서 상가로 사용된 증거를 찾을 수 없고, 조사시 수차례에 걸쳐 관련 증빙을 요구하였으나, 미제출하였다가 상당기간이 경과한 후 동일내용의 사실확인서를 제출한 것만으로는 부속건물이 상가로 사용되었다는 증거로 불충분하다. 따라서, ○○○의 보상내역에 의거 실지 주택면적을 적용하여 청구인의 양도소득세 과세표준을 경정하면서 쟁점부속건물의 용도가 불분명하므로 주건물의 주택면적과 주택 외의 면적 비율대로 안분하여 전체건물을 주택으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어 쟁점부속건물 용도를 근린생활시설에 사용한 것으로 보아 주택외의 면적에 포함할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래 가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및택지개발촉진법제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (단서생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만，주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제156조【고가주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 ○○○에 양도한 쟁점부동산 중 쟁점부속건물의 용도가 불분명한 것으로 보아 주건물의 주택부분과 주택이외 부분의 비율대로 안분계산하여 전체건물이 주택에 해당하는 것으로 보아 이 건 처분을 하였고, 청구인은 쟁점부속건물이 근린 생활시설로 사용되었다는 주장과 함께 ○○○의 지장물 보상내역서와 감정평가사의 확인서 및 사실확인서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 처분청이 제출한 자료를 보면, 청구인은 2002.3.5. 쟁점부동산을 취득하여 음식점업을 영위하다가 2006.12.17. 토지와 2007.5.22. 건물을 ○○○에 양도하고 2007.2.28. 토지분에 대한 양도소득세 신고시, 쟁점부속건물(면적 65.70㎡)을 주택면적과 근린생활시설면적을 기준으로 안분하여 근린생활시설(154.48㎡)이 주택(108.58㎡) 보다 크므로 양도차익을 근린생활시설부분에 대하여는 기준시가, 주택부분(고가주택)에 대하여는 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세 123,942,940원을 신고·납부 하였는 바, 처분청은 ○○○의 쟁점부동산에 대한 지장물 보상내역에 의해 주건물 2층 확장면적(베란다) 12㎡과 무허가 3층 옥탑방 40.3㎡이 주택임을 확인하고 재계산한 결과, 주택면적(168.96㎡)이 근린생활시설면적(146.76㎡) 보다 크므로 전체건물이 주택으로서 고가주택에 해당하는 것으로 보아 양도차익을 실지거래 가액기준으로 산정하여 이 건 처분을 하였다.

(2) 1세대 1주택에 의한 양도소득세 비과세 관련법령인소득세법제89조와 같은 법 시행령 제154조 제3항을 보면, ‘하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만，주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같은 때에는 주택외의 부분은 주택 으로 보지 아니한다.’고 규정하고 있다.

(3) 처분청은 청구인이 청구주장에 대한 증빙으로 제출한 ○○○의 쟁점부동산 지장물 조사대장 중 쟁점부속 건물의 건축물현황도에 ○○○라고 표기된 부분과 평면도에 ‘영업장’이라고 표기된 부분이 모두 수기로 작성되어 있을 뿐 아니라, 조사자의 날인이 누락되어 증빙으로서의 효력을 인정하기 어렵다는 의견인 바, 우리 원은 2011.2.17. 쟁점부동산의 지장물 조사대장과 건축물현황도 원본제출을 ○○○는 2011.2.18. 우리 원에 회신한 쟁점부동산의 지장물 및 영업권 조사대장 사본을 보면, 쟁점부속건물은 ‘조적조’구조이고, 건축물현황도에 수기로 “화장실”, “영업장”, 쟁점부속건물에 연결된 가추2에 “보일러실(생활)”, “심야전기”로 기재되어 있고, 이에 대해 담당자 김○○○은 위의 수기내용은 당시 지장물 보상팀 조사담당자○○○가 보상가액 산정에 참고하기 위해 기록한 것이라고 확인하고 있다.

(4) 쟁점부동산의 지장물에 대한 감정평가를 ○○○은 주건물 뒤쪽에 있는 쟁점부속건물에는 방 3개(창문 3개)와 화장실이 있었다고 확인하고 있고, 청구인의 음식점을 이용한 사실이 신용카드 매출전표상 확인되는 고객 오○○○의 별관인 쟁점부속건물이 본관(주건물 1층) 보다 조용하여 주로 별관을 이용하였음을 확인하고 있다.

(5) 한편, 청구인은 쟁점부동산에 대한 ○○○상 주택(주건물 2층) 786,000원, 근린생활시설(주건물 1층) 635,000원, 쟁점부속건물은 근린생활시설과 유사한 621,000원으로 나타 나는 것으로 보아 쟁점부속건물의 용도가 근린생활시설에 해당한다고 주장하나, 보상가액 산정은 지장물의 용도가 아닌 지장물의 건축자재나 신축연도 등에 의해 산정되는 것임이 보상관련 증빙자료 등에 의해 알 수 있다.

(6) 관련법률과 사실관계를 종합하면, 소득세법상 ‘주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보되，주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다’고 규정하고 있는 바, 쟁점부속건물은 공부(건축물대장)상 용도가 ‘부속사’이나, 우리 원이 ○○○ 본부로부터 회신받은 쟁점부동산의 지장물 및 영업권 조사 대장을 보면, 청구인 가족이 거주한 주택은 주건물 2층임을 알 수 있고, 청구인은 주건물 3층 옥탑방은 종업원 숙소로 사용하였다는 주장이며, 당시 지장물 조사담당 직원○○○이 쟁점부속건물의 건축물현황도에 “화장실”, “영업장”과 쟁점부속건물에 연결된 가추2에 “보일러실(생활)”, “심야전기”라고 수기로 기재한 것으로 보아 쟁점부속건물은 난방시설을 갖춘 영업장(별관)으로 사용된 것으로 보여질 뿐 아니라, 쟁점부동산의 지장물에 대한 감정평가를 한 임○○○의 확인서[주건물 뒤쪽에 있는 쟁점부속건물에는 방 3개(창문 3개)와 화장실이 있었음] 및 청구인의 음식점을 자주 이용한 고객의 사실 확인서[본관(주건물 1층) 보다 조용한 별관(쟁점부속건물)을 주로 이용하였음] 등에 비추어 볼 때, 쟁점부속건물 면적(65.7㎡)은 근린생활 시설로 사용된 것으로 보아 주택외의 면적에 포함하는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부속건물의 용도가 불분명한 것으로 보아 주건물의 주택면적과 근린생활시설면적을 기준으로 안분하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과, 청구주장이 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.