수선비용을 지급한 구체적이고 객관적인 증빙이 없어 양도시 필요경비로 인정할 수 없음(기각)

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.5.19. 취득한 ○○○(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 2005.8.17. 양도하고 2008.4.23. 양도가액 80,000,000원, 취득가액 78,194,528원, 기타 필요경비 1,922,528원으로 하여 2005년 귀속 양도소득세를 기한후 신고·납부하였다가, 2009.11.17. 쟁점주택의 양도가액을 거래상대방 신고 실가인 1억2,300만원으로 하고, 수선비용 27,800,000원(이하 "쟁점수선비용"이라 한다)을 추가로 계상하여 수정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 양도소득세 수정신고시 추가로 제출한 쟁점수선비용을 부인하고 청구인 세대가 3주택자 이상 소유자로 중과세대상에 해당하여 중과세율을 적용하여 2010.7.12. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 26,364,670원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.10. 이의신청을 거쳐 2010.12.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택을 투자목적으로 2005년 5월에 경매로 취득하였고, 취득당시 노후 등으로 인하여 수선을 하지 않으면 안되는 상태이었기 때문에 수선하여 2005년 8월에 매각하였으며, 청구인이 수선을 하지 않았다면 단기간 내에 5,000만원 이상의 양도차익이 발생하기 어렵고, 청구인이 사업을 하면서 알게 된 ○○○을 통하여 건축업자인 ○○○을 소개받아 수선공사를 실시하였으며, 총 금액은 2,780만원으로 2005년 6월 계약시 300만원을○○○에게 현금으로 지급하고 나머지 2,500만원은 ○○○이 신용불량으로 본인계좌로 입금받을 수 없다고 하여 ○○○의 통장으로 대금을 입금한 것이며, ○○○은 현재에도 목수로서 일용직근로자로 근무하고 있고 계란 소매업을 부인이 실제로 운영하였는 바, 청구인이 견적서와 같이 쟁점주택에 대해 수선을 실제로 하였으므로 쟁점수선비용를 필요경비로 산입하여 과세하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택의 노후와 지하 누수로 인하여 수선할 수 밖에 없었고, 수선은 ○○○의 소개로 ○○○이 하였다고 주장하나, ○○○에 대한 사업이력을 조회한 바, 계란 소매업과 관련한 사업자등록내역만 확인될 뿐 건설업 관련 사업자등록 이력은 확인되지 아니하고, 청구인이 ○○○에게 2,500만원을 지급한 사실이 확인되나, ○○○이 ○○○에게 위 금액을 지급한 증빙이 없고 ○○○은 국세를 1,300만원을 체납한 사실이 있는 것으로 확인되어 청구인이 조세부담을 회피하기 위하여 미등록사업자를 내세워 실제로 수선공사를 한 것으로 보여져 쟁점수선비용을 필요경비에서 제외하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도에 대하여 쟁점수선비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조【양도자산의 필요경비】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용)

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 제67조【즉시상각의 의제】① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2005.5.19. 취득한 쟁점주택을 2005.8.17. 양도하고 양도가액 80,000,000원, 취득가액 78,194,528원, 기타 필요경비 1,922,528원으로 하여 2008.4.23. 양도소득세를 기한 후 신고·납부하였다가 쟁점주택의 양도가액을 거래상대방 신고 실가인 1억2,300만원으로 하고, 쟁점수선비용을 추가로 계상하여 2009.11.17. 수정신고를 하였고, 처분청은 청구인이 양도소득세 수정신고시 추가로 제출한 쟁점수선비용을 부인하고 청구인 세대가 3주택자 이상 소유자로 중과세대상에 해당하여 중과세율을 적용하여 청구인에게 아래 <표>와 같이 양도차익을 산정하여 과세하였다. <표> 양도차익 산정 내역

○○○ (나) 청구인이 쟁점주택을 경매로 취득하였고 경매당시 쟁점주택의 감정가액은 155,642,800원이며 청구인은 78,194,528원에 낙찰받은 사실이 확인되고, 청구인이 쟁점주택의 수선공사를 맡겼다는 ○○○은 계란 소매업을 2000.4.28.까지 운영하였고 그 이후 사업자등록을 하지 않은 사실이 국세청 전산자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점주택의 노후와 지하 누수로 인하여 수선할 수 밖에 없었고 수선은 청구인이 사업상 알게 된 ○○○의 소개로 건축업자인 ○○○이 하였다고 주장하며 ○○○ 및 ○○○의 확인서와 견적서, 대금관련 증빙을 제시하고 있다. (가) ○○○의 확인서(2010.12.27.자 인감증명서 첨부)를 보면, 2005년 6월경에 쟁점주택의 수리공사계약(공사금액: 2,780만원)을 하고 2005년 8월중 공사를 완료하였으며, 2005년 6월에 계약금으로 300만원을 현금수령하고 잔금 2,500만원은 소개자인 ○○○을 통하여 받았다고 기재되어 있다 (나) ○○○의 확인서(2010.8.23.자 인감증명서 첨부)를 살펴보면, 청구인의 부탁으로 공사업자인 ○○○을 청구인에게 소개하여 주었고 수리비용 중 2,500만원이 본인통장에 입금된 이유는 ○○○이 신용불량상태여서 통장거래를 할 수 없었기 때문이며 쟁점주택 취득당시 지하층 누수가 심하여 수리를 할 수 밖에 없었고 그로 인해 감정가액의 절반에 낙찰 받은 것으로 기억한다고 기재되어 있다. (다) 쟁점주택의 수선비에 대하여 청구인은 계약당일 현금으로 300만원을 지급하였고 잔금 2,500만원은 소개자인 ○○○의 통장으로 이체한 후 공사자인 ○○○에게 지급하였다고 주장하며 2005.8.17. 청구인의 예금통장에서 ○○○에게 2,500만원이 계좌이체된 ○○○ 거래내역서를 제출하였으나, ○○○이 ○○○에게 위 금액을 실제 지급하였는지 여부는 확인되지 아니한다. (라) 청구인이 제출한 쟁점주택 수리 견적서는 총 3매이고 지하층 수리에 10,600천원, 1~2층 수리에 15,100천원, 옥상방수 및 외벽 수리에 2,146천원 합계 27,846천원으로 기재되어 있다.

(3) 위 사실관계를 근거로 쟁점주택의 양도에 대하여 쟁점수선비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점주택을 투자목적으로 취득하였고, 취득당시 노후 등으로 인하여 수선을 하지 않으면 안되는 상태이었기 때문에 견적서와 같이 쟁점주택에 대해 수선을 실제로 하였으므로 쟁점수선비용를 필요경비로 산입하여 과세하는 것이 타당하다고 주장한다. (나) 그러나, 쟁점주택을 수리하였다는 ○○○은 건설업 관련 사업자등록을 한 사실이 확인되지 않는 점, 쟁점주택 수선비에 대하여 청구인은 계약당일 현금으로 300만원을 지급하였고 잔금 2,500만원은 소개자인 ○○○의 통장으로 이체한 후 공사자인 ○○○에게 지급하였다고 주장하며 2005.8.17. 청구인의 예금통장에서 ○○○에게 2,500만원이 계좌이체된 ○○○ 거래내역서를 제출하였으나, ○○○이 ○○○에게 위 금액을 지급한 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 볼 때 청구주장을 그대로 인정하기는 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 단기 양도에 대하여 쟁점수선비용을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.