기준시가 평가 증여세 신고를 부인하고 비교부동산의 매매사례가액으로 평가 과세한 처분은 정당함(기각)

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2009.12.18. ○○○(건물 53.79㎡. 대지 32.740㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 어머니인 라○○○으로부터 증여받고 증여세 신고시 쟁점부동산을 기준시가로 평가한 160,000,000원에서 임대보증금(70,000,000원)을 차감한 90,000,000원을 증여가액으로 하여 2009.12.18.증여분 증여세 5,400,000원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 2009.11.16. 거래된 쟁점부동산과 같은 단지내의 아파트로서 동일 면적인 ○○○(이하 “비교부동산”이라 한다)의 거래가액인 280,000,000원을 쟁점부동산의 매매사례가액(시가)로 적용한 210,000,000원을 증여재산가액으로 하여 2006.12.5. 청구인에게 2009.12.18.증여분 증여세 21,470,000원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.16. 심판청구를 제시하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 비교부동산의 기준시가가 쟁점부동산의 기준시가 보다 낮아 비교부동산의 거래가액을 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용한 것이 청구인에게 불리하지 아니한 것으로 보아 이 건 처분을 하였 으나, 비교부동산은 1동 4층이고, 쟁점부동산은 2동 8층으로 동·층수가 달라 서로 유사성이 없고, 비교부동산은 남향으로 동향인 쟁점 부동산에 비하여 거래가액이 높게 형성되어 있을 뿐 아니라, 쟁점 부동산과 비교부동산이 속한 단지 일대는 증여당시 순수한 주거목적 보다는 도시개발을 예상한 투기목적으로 거래되고 있어 도시개발구역 지정일(2009.8.18.)후 거래는 합리적 부동산 이용을 전제로 하여 성립된 거래가 아닌 투기적 거래가액으로서 개별성이 강하여상속세 및 증여세법제60조 제2항에서 규정하는 시가로 볼 수 없으므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 비교부동산은 쟁점부동산과 같은 단지내 위치하고, 면적·용도가 동일하며, 쟁점부동산 보다 기준시가가 낮을 뿐 아니라, 비교부동산과 쟁점부동산이 속한 단지는 도시개발구역으로 지정되기 전에 이미 개발이 예측되면서 2008년부터 꾸준한 상승세를 보여 쟁점부동산 증여일 전후 급등했다고 볼 수 없을 뿐 아니라, 상속세 및 증여세법제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호 규정에 따라 증여일 전후 3개월 이내에 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어진 경우 이를 통상적인 거래가액으로 보아 시가로 보도록 규정하고 있으므로 평가기간 내에 거래된 비교부동산의 거래가액을 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 어머니로부터 증여받은 쟁점부동산의 기준시가 신고를 부인하고 비교부동산의 거래가액을 매매사례가액으로 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 기준시가 신고를 부인하고 평가기간내에 거래된 비교부동산의 거래가액을 매매사례가액으로 하여 이 건을 과세하였고, 청구인은 쟁점부동산과 동·층·향이 다른 비교부동산의 거래가액을 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용하여 과세하는 것이 부당하고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 상속세 및 증여세법제60조 제1항에 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 제2항에 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정 가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항과 제5항에 의하면, 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매한 가격에 의하되, 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

(2) 쟁점부동산과 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교부동산을 비교하여 보면, 아래 [표]와 같이 동·층·향은 다르나, 면적·용도가 같고, 평가기간 내에 거래되었으며, 쟁점부동산의 기준시가(160,000,000원)가 비교부동산 기준시가(156,000,000원) 보다 높은 것으로 나타난다.

○○○

(3) 또한, 쟁점부동산과 비교부동산이 속한 단지는 1980년도에 건축되고, 2009.8.18. 쟁점부동산과 비교부동산을 포함한 일대가 도시개발구역으로 지정되어 현재 재개발이 추진되고 있어 동 지역 부동산의 거래가액은 현재가치 보다는 개발후 미래수익에 의해 형성되고 있어 동일 면적의 부동산은 가격차이가 없이 거래되는 것으로 보인다.

(4) 위의 내용을 종합하면, 상속세 및 증여세법제60조 제1항 및 제2항과 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가에 의하되, 동 시가는 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산의 매매 등이 있는 경우 그 거래가액을 포함하되 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우에는 이를 시가로 본다고 규정하고 있는 바, 처분청에서 쟁점부동산 증여일로부터 3개월 이내에 계약이 체결되었으며, 쟁점부동산과 그 면적ㆍ용도가 동일한 비교부동산의 거래가액으로 쟁점부동산을 평가한 것으로 확인되는 이상, 이에 의하여 증여세를 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과, 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.