분양권의 양도가액을 녹취록에 근거하여 과세할 수 있음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.6.27. 취득한 ○○○ 분양권(전용면적 84.946㎡, 32평형, 이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 2002.4.6. ○○○에게 양도하고 양도가액 117,470천원, 취득가액 116,470천원, 양도차익 1,000천원으로 하여 2002.4.30. 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은, ○○○세무서장이 매수인 ○○○ 대한 양도소득세 조사시 ○○○ 처)이 제출한 녹취록에 의하여 쟁점분양권의 매매가액을 186,000천원으로 확인하였으나, 청구인이 양도한 이후 ○○○이 분양대금 중 잔금 30,372천원을 추가부담하였음을 확인하고, 쟁점분양권의 양도가액을 155,628천원으로 확정한 과세자료를 통보해 옴에 따라 2010.8.10. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 31,989,230원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.30. 이의신청을 거쳐 2010.12.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점분양권 매수인 ○○○의 배우자 ○○○ 청구인의 통화녹취록을 근거로 쟁점분양권의 양도가액을 155,628천원으로 판단하고 있으나, 동 녹취록은 통화 당시 청구인이 감정이 격해진 상태에서 마음대로 하라는 의미로 한 것이지 쟁점분양권의 양도가액이 155,628천원이라는 ○○○ 주장에 동의한 것은 아니며, 당시 처분청에 구두상으로 확인한 쟁점분양권과 동일한 단지의 동일평형의 분양권 매매사례가액이 120,000천원 정도이므로 이를소득세법제114조 규정에 의한 매매사례가액 등으로 보아 쟁점분양권의 양도가액을 결정하여야 하며, 불법적으로 녹음된 녹취록을 근거로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 녹취록을 통하여 쟁점분양권 양도시 이중계약서를 작성한 사실 및 양도차익 과소신고 사실이 확인되고, 일반적으로 거래당사자간 자유로운 상황하에서 거래상대방과의 대화를 녹취한 증거는 신빙성이 높다고 볼 수 있으며, 녹취록에 의하여 쟁점분양권의 양도가액이 확인되는 이상 이를 실지거래가액으로 보아 한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점분양권의 양도가액을 녹취록에 근거한 155백만원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (단서 생략) 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈누 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈누 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 청구인은 2001.6.27. ○○○로부터 116,470천원에 취득한 쟁점분양권을 2002.4.6. ○○○에게 117,470천원에 양도한 것으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타나나, 쟁점분양권의 매수인 ○○○이 이를 양도한 후 258,134천원으로 취득가액을 신고함에 따라 ○○○세무서장이 ○○○에 대한 양도소득세 조사(2005.11.21.~2006.3.17.)를 실시한 결과, ○○○세무서장이 매수인의 쟁점분양권 취득가액을 청구인이 신고한 양도가액 117,470천원으로 경정하려 하자 매수인은 배우자 ○○○과 청구인간의 대화내용(실지취득가액 186백만원)을 녹음하여 그 내용을 정리한 녹취록을 제시하여 ○○○세무서장은 청구인의 쟁점분양권 양도가액이 155,628천원이라는 사실을 처분청에 과세자료로 통보하였음이 확인된다.

(2) 이에 따라 처분청은 청구인에게 양도소득세 과세예고통지를 하였고 2009.2.23. 과세전적부심사청구 결과(“재조사”)에 따라 재조사하였으나, 2002년 거래 당시 거래관련 금융자료 확인이 불가하며, 거래당사자 역시 관련증빙 또는 제출자료가 없고 당초 통지내용을 부인할 만한 내용이 없으므로 양도가액 155,628천원, 취득가액 116,470천원으로 확정하여 2010.8.10. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 31,989,230원을 경정·고지하였다.

(3) 한편, 2006.3.8. ○○○ 작성한 녹취록에는 청구인이 프리미엄을 주고 쟁점분양권을 매입하였으며 186,000천원에 양도하였다는 내용과 ○○○ 인감증명서 및 도장은 부동산 거래시 필요서류라 하여 건네준 것 뿐, 인감증명서 및 인감도장이 날인된 거래사실확인서의 존재는 알지 못한다는 대화내용이 기재되어 있다.

(4) 청구인은 쟁점분양권 인근 아파트의 분양권 역시 당초분양금액 수준 이하에서 거래되었고, ○○○이 제출한 녹취록이 객관적이지 못하고 신빙성이 없는데도 이에 근거하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하면서 쟁점분양권 검인계약서 및 거래사실 확인서를 관련증빙으로 제시하고 있어 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점분양권 검인 매매계약서(쌍방거래)에는 매매대금이 117,470천원이고, 이는 계약금과 중도금 6회, 권리금(-4,000천원)상태에서의 거래라고 기재되어 있으며, 쟁점분양권 양도 당시 동일단지 동일평형의 거래내역(잔금납부 전 거래)을 확인한 바, 2003.3.21. 같은 아파트 101-1305 분양권이 128,472천원에, 2002.3.10. 같은 아파트 101-504 분양권이 148,000천원에 거래되었음이 나타난다. (나) ○○○이 2002.4.6. 작성한 거래사실 확인서(2002.4.4. 발행 인감증명서 첨부)에서 계약금 15,000천원(2002.3.6), 잔금 102,400천원(2002.4.6), 합계 117,400천원에 쟁점분양권을 매수한 사실이 있음을 확인하고 있음에도 ○○○이 거래당시 금액을 확인하지 못하였다는 것은 신뢰하기 어렵다고 주장하고 있다. (다) 청구인이 세무조사 사전통지서 수령(2010.5.24.) 후 제출(2010.6.14.)한 의견서에서, ○○○ 청구인이 매매계약서를 보유하고 있지 않음을 확인하고 유관기관에의 고발협박 및 금품을 요구하며 청구인의 감정을 격하게 한 후 통화내역을 임의로 녹취하여 세무서에 제출한 것이라고 적고 있으며, 청구인은 양도금액을 의도적으로 과소신고하기 위하여 다운계약서 작성을 요청한 적도 없으며 중개업소와 법무사 위임을 통하여 정상적으로 거래하였다고 기재되어 있다.

(5) 이상의 사실관계를 종합하여 살피건대, 쟁점분양권의 실제거래가액을 확인할 수 있는 금융증빙 등이 없고, 녹취록에 의하여 청구인이 이중계약서를 작성한 사실 및 쟁점분양권의 양도가액이 155,628천원이라는 ○○○ 주장을 청구인이 부정하고 있지는 아니한 점, 쟁점분양권 아파트와 동일단지 동일평형의 분양권이 동일한 조건에서 120,000천원대 뿐만 아니라 148,000천원에 거래된 사실도 확인되는 점, 쟁점분양권 거래당시에는 다운계약서 작성이 일반적이었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, ○○○ 제시한 녹취록의 내용은 신빙성이 있어 보이므로 그 녹취록에 의하여 확인된 155,628천원을 쟁점분양권의 양도가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.