청구인의 배우자가 전액 지급한 온천개발비는 공동필요경비가 아닌 청구인의 필요경비로 봄이 타당하며, 쟁점이자 중 청구인이 지급한 것으로 확인되는 지급이자는 필요경비에 산입함이 타당하나, 중개수수료 등은 실제 지급하였다는 객관적 증빙을 제시하지 않고 있어 필요경비 대상으로 보기 어려움
청구인의 배우자가 전액 지급한 온천개발비는 공동필요경비가 아닌 청구인의 필요경비로 봄이 타당하며, 쟁점이자 중 청구인이 지급한 것으로 확인되는 지급이자는 필요경비에 산입함이 타당하나, 중개수수료 등은 실제 지급하였다는 객관적 증빙을 제시하지 않고 있어 필요경비 대상으로 보기 어려움
OOO세무서장이 2011.1.19. 청구인에게 한 2005년 귀속 종합소득세 OOO원의 부과처분은 온천개발비 OO,OOO,OOO원 및 지급이자 OOO원을 필요경비에 추가로 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.
(1) 처분청은 계약서상에 중개인으로 되어 있는 김OOO에게 지급된 OOO원만 중개수수료로 인정하였으나, 실지로 심OOO에게 OOO원, 이OOO에게 OOO원, 김OOO에게 OOO원, 합계 OOO원(이하 “쟁점중개수수료”라 한다)이 중개수수료로 추가지급되었고 김영철이 이를 확인하고 있으므로 쟁점중개수수료는 추가로 필요경비에 산입되어야 한다.
(2) 처분청은 온천개발비 OOO원에 대하여 개발계약서에 최OOO과 공동으로 계약을 체결한 것으로 되어 있다 하여 1／2인 OOO원을 필요경비로 인정하였으나, 실지로는 청구인이 전액을 부담한 사실이 대금지급내역서, 최OOO의 확인서에 의하여 확인되고, 최OOO이 온천개발비로 필요경비를 공제하지 않은 사실 등으로 보아 나머지 OOO원(이하 “쟁점온천개발비”라 한다)도 필요경비에 산입하여야 한다.
(3) 청구인은 2005년 양도토지가 포함된OOO 130-1 외 8필지 775,321㎡를 청구인 외 4인이 OOO원에 취득하면서 청구인 명의로 차입한 OOO원과 최OOO이 차입한 OOO원 등으로 청구인이 부담하여야 할 대금을 지급(청구인 명의의 OOO 1121-1 토지를 담보로 제공하여 OOO원 근저당권설정)하였으므로 청구인 명의의 예금계좌(OOO693-11-xxx138 및 OOO은행 1200-600-469xxx)에서 직접 지급된 129,327천원, 최OOO 명의의 예금계좌(OOO693-11-xxx785 및 OOO693-11-xxx110)로 이체된 OOO원, 합계 OOO원(이하 “쟁점이자”라 한다)은 부동산매매업의 필요경비에 산입되어야 한다.
(4) 2005년 양도토지 중에서 황OOO에게 양도한OOO 130-25 1,639㎡, 같은 리 130-26 179㎡, 합계 1,818㎡의 양도가액은 OOO원이 아니라 OOO원인 사실이 황OOO의 양도소득세 수정신고서에 첨부된 계약서에 의하여 확인되므로 위 양도가액의 차액 OOO원(이하 “쟁점양도가액차액”이라 한다)은 총수입금액에 불산입되어야 한다.
(1) 청구인은 김OOO의 확인서 및 영수증을 제시하면서 쟁점중개수수료를 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 확인서 및 영수증은 사인간에 임의작성이 가능한 것으로서 실지 지급 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없고, 설령 심OOO 등 3인에게 쟁점중개수수료를 지급하였다 하더라도 동 금액이 청구인의 부동산매매사업 수입금액에 대응되는 필요경비인지가 확인되지 않으며, 거래상대방이 심OOO 등 3인을 알지 못하고 매도자 측은 청구인과 김OOO만 안다고 답변한 점 등으로 보아 쟁점중개수수료를 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(2) 청구인은 온천개발비 OOO원 전액을 청구인이 지급하였다는 이유 등으로 OOO원 전액을 청구인의 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나, 온천개발과 관련된 토지는 청구인과 최OOO의 공동소유로 되어 있어 온천개발의 성공시 개발이익(토지가치의 상승)도 청구인 및 최OOO에게 귀속되는 점, 온천개발공사를 시행한 사업자 김OOO과 계약한 공사계약서의 도급자가 청구인 및 최OOO으로 되어 있고 김OOO이 발행한 입금표상 대금지급자가 청구인 및 최OOO으로 되어 있는 점, OOO군청 상하수도사업소 공무원 입회하에 실시한 온천공검사실시상황에 의하면 토지소유현황과 온천공 발견자가 청구인 및 최OOO 공동 2인으로 되어 있는 점 등으로 보아 온천개발비 OOO원은 청구인 및 최OOO의 공동 필요경비로 보는 것이 타당하므로 온천개발비 OOO원 전액을 청구인의 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(3) 청구인은 청구인 명의로 차입한 6억원과 최OOO이 차입한 OOO원 등으로 토지를 취득하였으므로 이자상당액을 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나, 위 OOO원의 대출은 2002년 3월부터 5월까지 이루어졌으나 토지 계약일은 2002.7.5., 중도금 지급일은 2002.10.30., 잔금지급일은 2003.3.30.로 되어 있어 대출일자와 상당한 기간의 차이가 있는 점, 최OOO 명의의 대출계좌(OOO693-11-xxx110) 및 청구인 명의의 대출계좌(OOO693-11-xxx138)의 대출실행일인 2002.3.15.은 청구인이 대출과 관련하여 담보로 제공한 OOO 1121-7 대지를 취득한 날로서 동 대지를 취득하는데 소요된 차입금으로 보이는 점, 최OOO은 당해 토지를 공동으로 취득한 자로서 최OOO 및 최OOO의 형인 최OOO 명의의 예금계좌에서 발행된 수표가 청구인이 부동산을 취득하는 자금으로 사용되었는지가 확인되지 않고 청구인의 2005년 양도토지 양도대금이 최OOO의 대출금 상환에 사용되지 않았으며 배우자 명의의 OOO종합금융증권의 선물․옵션계좌에 입금된 점 등으로 보아 청구인 명의로 차입한 OOO원과 최OOO이 차입한 OOO원에 대한 이자상당액을 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(4) 청구인은 2005년 양도토지 중에서 황OOO에게 양도한 1,818㎡의 양도가액은 OOO원이 아니라 OOO원이라고 주장하면서 황OOO의 양도소득세 수정신고서(2009.10.29. 신고)에 첨부된 계약서를 제시하고 있으나, 청구인은 전말서 작성시 위 계약서는 2009년 수정신고시 재작성 한 것으로 진술하였고, 2009년 당시 2005년 양도토지 양도에 대한 무신고 안내문을 받은 청구인이 유이목이 2005년 양도토지를 청구인으로부터 취득하여 전매한 것으로 주장하기 위하여 재작성한 계약서이며, 오히려 황OOO이 최초 신고시 제출한 계약서는 공인중개사가 작성한 계약서로서 특약사항과 거래가액(3.3㎡당 OOO원, 총 OOO원), 계약일자와 중도금, 잔금일자 등으로 볼 때 신뢰할 수 있으며, 청구인은 부동산 중개인 김OOO 및 매수인 장OOO의 문답서 내용과 같이 조사기간 중에도 중개업자 및 매수인측에게 계속하여 이미 사망한 유OOO이 매도자라고 답변을 종용한 점 등으로 보아 황OOO에게 양도한 1,818㎡의 양도가액이 OOO원이라는 청구주장을 받아들일 수 없다.
① 쟁점중개수수료를 추가로 필요경비에 산입할 수 있는지 여부
② 쟁점온천개발비를 추가로 필요경비에 산입할 수 있는지 여부
③ 쟁점이자를 추가로 필요경비에 산입할 수 있는지 여부
④ 쟁점양도가액차액을 총수입금액에 불산입할 수 있는지 여부
② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제27조 (필요경비의 계산) ① 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.
③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법 시행령 제55조(부동산임대소득등의 필요경비의 계산) ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.
2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 처분청의 조사서에는 2005년 양도토지의 양도가액은 OOO원, 취득가액은 OOO원, 취득가액 외 필요경비는 OOO원으로 확인되는 바, 청구인이 제시한 중개수수료 OOO원(김OOO OOO원, 심OOO OOO원, 김OOO OOO원, 이OOO OOO원)에 대하여 검토한 결과, 금융자료 추적조사시 김OOO 이외에 대금이 귀속된 사실이 확인되지 않는 점, 청구인은 2005년 양도토지를 김OOO 이외의 자에게 매도를 위임한 사실이 없는 점, 매수인들이 김OOO 외 다른 중개인에 대하여 언급을 하고 있지 않는 점 등으로 보아 김OOO에게 지급된 OOO원만 중개수수료로 인정하는 것이 타당하다고 기재되어 있다. (나) 청구인이 제시하는 증빙은 아래와 같다.
1. 김OOO의 사실확인서(2011년 2월)에는 김OOO이 2005년 양도토지의 중개컨설팅 비용으로 OOO원을 청구인으로부터 수령하여 김OOO OOO원, 심OOO OOO원, 김OOO OOO원, 이OOO OOO원으로 분배하였다고 기재되어 있다.
2. 청구인이 제시하는 영수증에는 청구인이 김OOO에게 OOO원, 심OOO에게 OOO원, 이OOO에게 OOO원, 김OOO에게 OOO원을 지급한 것으로 기재되어 있다. (다) 살피건대, 청구인은 쟁점중개수수료를 추가로 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점중개수수료의 실지 지급 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고, 설령 심OOO 등 3인에게 쟁점중개수수료를 지급하였다 하더라도 동 금액이 청구인의 부동산매매사업 수입금액에 대응되는 필요경비인지가 확인되지 않으므로 쟁점중개수수료를 추가로 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 처분청의 조사서에는 온천개발비 170,163천원은 굴착공사 등을 한 김OOO 명의의 예금계좌OOO로 입금된 것은 확인되나, 대금지급 대부분이 청구인의 배우자 엄OOO으로부터 입금된 점, 계약서상 공동도급자는 청구인 및 최OOO으로 되어 있는 점, 김OOO이 발급한 입금표상 수취인이 청구인 및 최OOO으로 기재되어 있는 점 등으로 보아 온천개발비 OOO원은 청구인 및 최OOO의 공동 필요경비로 판단되므로 각각 1／2로 안분한 OOO원을 필요경비로 함이 타당하다고 기재되어 있다. (나) 청구인이 제시하는 증빙은 아래와 같다.
1. 온천개발관련 비용 내역서에는 2005년도에 지하굴착비 등으로 OOO원을 엄OOO(청구인 배우자)이 계좌이체하거나 현금 등으로 송금한 것으로 기재되어 있다.
2. 김OOO 명의의 예금계좌OOO에는 위 1)의 온천개발비 OOO원이 입금된 것으로 기재되어 있다.
3. 최OOO이 인감증명서를 첨부하여 서명한 확인서에는 온천개발비 OOO원은 청구인이 부담한 것이어서 최OOO은 필요경비로 공제하지 않았다고 기재되어 있다. (다) 살피건대, 처분청은 온천개발비 OOO원을 청구인 및 최OOO의 공동 필요경비로 보았으나, 온천개발비 OOO원 전액을 청구인의 배우자가 온천공사자에게 지급한 사실이 확인되고, 최OOO도 OOO원을 청구인이 전액 부담하여 최OOO의 필요경비로 계상하지 않은 것으로 확인하고 있는 점 등으로 보아 쟁점온천개발비는 추가로 청구인의 필요경비에 산입하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
(3) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 처분청의 조사서에는 청구인이 제시한 차입금의 대출시기가 쟁점토지의 취득일자와 다르고 채무자는 청구인과 공동으로 부동산을 매수한 최OOO으로서 차입금이 청구인의 지분에 해당하는 토지의 취득에 소요된 사실을 입증하지 못하므로 쟁점이자를 필요경비에 산입할 수 없다고 기재되어 있다. (나) 청구인이 제시하는 증빙은 아래와 같다.
1. 청구인 명의의 예금계좌OOO에는 OOO원이 이자로 직접 지급되고, 최OOO 명의의 예금계좌OOO로 OOO,OOOO원이 이체된 것으로 기재되어 있다.
2. 토지등기부등본에 의하면 청구인 명의의 OOO 1121-1 토지에 채권최고액 OOO원, 채무자 최OOO으로 하여 근저당권설정이 되어 있는 것으로 나타난다.
3. OOO지점장이 서명한 확인서(2010.12.21)에는 2002.10.31. 최OOO이 OOO원(수표번호 바가 551616xx), 같은 날 최OOO이 OOO원(수표번호 바가 551616xx)을 발행한 것으로 기재되어 있다. (다) 살피건대, 처분청은 쟁점이자가 쟁점토지와 관련된 것인지가 확인되지 않아 필요경비에 산입할 수 없다는 의견이나, 쟁점이자 중에서 최OOO명의의 대출금에 대한 이자는 청구인의 수입금액과 관련이 있는지가 객관적으로 확인되지 않으므로 필요경비에 산입하기 어려워 보이나, 청구인 명의의 대출금 이자는 직접 이자로 지급된 사실이 확인되고, 설령 청구인 명의의 대출금이 쟁점토지가 아닌 다른 토지OOO를 취득하는데 사용되었다 하더라도 청구인은 부동산매매 사업자이므로 결국 위 다른 토지도 사업용 자산이어서 취득에 소요된 비용은 필요경비에 산입되어야 할 것이므로 쟁점이자 중에서 청구인 명의의 대출금에 대한 지급이자 OOO원은 필요경비에 산입하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
(4) 쟁점④에 대하여 본다. (가) 처분청의 조사시 작성된 청구인에 대한 전말서에는 청구인이 황OOO의 양도소득세 수정신고서(2009.10.29. 신고)에 첨부된 계약서(양도가액 OOO원)는 2009년 수정신고시 재작성 한 것으로 진술되어 있다. (나) 황OOO이 최초 신고시 제출한 계약서는 공인중개사가 작성한 계약서로서 특약사항과 거래래가액OOO, 계약일자와 중도금, 잔금일자 등으로 기재되어 있다. (다) 살피건대, 청구인은 황OOO의 양도소득세 수정신고서에 첨부된 계약서를 근거로 황OOO에게 양도한 토지의 양도가액이 OOO원이라고 주장하나, 동 계약서는 수정신고시 재작성한 것으로 청구인이 진술하여 신빙성이 없는 반면, 황OOO이 최초 신고시 제출한 계약서는 공인중개사가 작성한 계약서OOO로서 거래내역이 구체적으로 기재되어 있어 더 신빙성이 있어 보이므로 쟁점양도가액차액을 총수입금액에 불산입하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.