청구인이 쟁점아파트를 미등기 양도한 것으로 판단됨

심판청구를 기각한다.

• 가. 김〇〇은 2003.7.9. 주식회사 〇〇건설로부터 〇〇광역시 〇〇구 〇〇동 000 〇〇〇〇〇〇〇 000동 000호(이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 1억9,740만원에 분양받아 2006.6.15. 조〇〇에게 2억6,740만원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 2,274만원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 2003.7.11. 김〇〇로부터 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점분양권”이라 한다)를 3,261만원(= 계약금 납부액 2,961만원 + 웃돈 300만원)에 취득하고 나머지 분양대금 1억6,780만원을 납부한 후 2006.6.9. 조〇〇에게 2억8,740만원에 등기를 하지 아니하고 양도하였다고 보아, 2011.7.20. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 68,460,600원을 결정·고지하였다(김〇〇이 신고·납부한 양도소득세 22,743,350원은 기납부세액으로 공제).
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.9.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2003.4.30. 강〇〇에게 3,000만원을 대여(정식 차용증은 받지 못하고 강〇〇의 명함 뒤에 메모형식으로 대여한 사실을 확인받음)하였으며, 2003.7.29.에는 김〇〇에게 쟁점분양권 계약금 2,961만원을 대여하고, 2003.7.11. 김〇〇에게 추가로 300만원을 대여하면서 강〇〇 및 김〇〇에 대한 채권에 대한 담보로서 김〇〇을 채무자로 하는 8,000만원의 금전소비대차계약공정증서를 작성하였다. 조〇〇는 쟁점아파트를 2억8,740만원에 취득함에 있어 2006.5.11. 청구인에게 1,000만원을 입금하고, 2006.5.15. 〇〇은행에 중도금을 대납하는 형식으로 지급하였으며, 2011.5.29. 6,500만원과 8,740만원을 김〇〇 계좌로 입금하였으나, 어찌된 일인지 쟁점아파트 취득등기가 2006.6.8. 접수되어, 김〇〇은 조〇〇와 당초 계약한 잔금수령일자(2006.5.29.)가 맞지 않자 2006.6.9. 또 다른 매매계약서를 작성한 후 2006.6.15.을 잔금일자로 하여 조〇〇에게 소유권 이전등기를 하여 주었다. 청구인이 김〇〇과 강〇〇를 검찰에 형사고소한 것과 관련하여 〇〇지방검찰청이 쟁점아파트 매매당시 공인중개사인 황〇〇 및 조〇〇를 조사한 바에 의하면, 쟁점아파트 실소유자가 김〇〇로 알고 있었으며, 다운계약서를 쓰자고 권유한 사람도 김〇〇이라고 진술하였고, 청구인은 쟁점아파트 양도시 계약서를 작성하지 않았으며(김〇〇과 강〇〇는 계약당시에 청구인이 중개사사무실 밖에 있었다고 하나 이는 거짓 진술임), 김〇〇 및 강〇〇의 문답서에 의하면 매매대금도 청구인이 아닌 김〇〇이 직접 수령하거나 자기계좌로 입금받아 대출금 및 잔금을 납부하였다고 진술하였고, 김〇〇이 쟁점아파트 양도에 따른 양도소득세도 신고 ․ 납부하였으므로 청구인은 쟁점아파트를 미등기 양도한 것이 아니라 강〇〇 및 김〇〇에게 금전소비대차에 의한 채권을 회수한 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 강〇〇에게 대여한 3,000만원과 김〇〇에게 지급한 분양권 매매대금 3,261만원을 담보하기 위하여 금전소비대차계약공증증서를 작성하였고 김〇〇로부터 영수한 금액은 대여금을 반환받은 것이라 주장하나, 금전소비대차계약공정증서 외에 금전을 실질적으로 대여하였다는 청구인의 주장을 뒷받침할 다른 증빙(통장 거래 및 이자 수수 내역)을 전혀 제시하고 있지 못하는 반면에, 2003.7.11. 분양권매매 계약시 청구인이 김〇〇에게 작성하여 준 확인서에는 “금전소비대차계약 공정증서는 쟁점분양권의 소유권이전 목적 외에는 사용할 수 없다”라는 내용이, 분양권매매계약서의 단서조항에서 “공정증서는 소유권이전의 목적 외에는 사용할 수 없다”라는 내용이, 이행각서 제8조에서 “공증증서는 목적물(쟁점분양권)의 소유권절차이행 및 그에 부수하는 의무의 이행을 담보하기 위한 것이므로”라는 내용이 기재된 사실이 확인되고 있는바, 실제로 금전소비대차계약을 하였다면 분양권매매계약서에 대여한 금전을 담보하기 위한 것으로 실질매매가 아니라는 단서를 기재함이 일반적이라 할 것이다. 청구인은 쟁점아파트 양도대금의 수령, 대출금과 잔금을 청구인이 직접상환하지 않아 쟁점아파트의 소유자가 아니라고 주장하나, 쟁점아파트의 실제 양도금액은 2억8,740만원으로 양도대금의 사용내역을 보면 아래 <표1>과 같이 쟁점아파트의 취득과 관련한 부수적 비용(쟁점분양권 매매계약시에 청구인이 모두 부담하기로 약정)을 제외한 차액은 모두 청구인이 영수한 것으로 확인되므로 청구인이 쟁점아파트의 실질적인 소유자임을 알 수 있다. <표1> 양도대금 사용내역 일 자 금 액 적 요 비 고 2006.5.11. 10,000,000 가계약급 청구인 계좌수령 2006.5.15. 30,000,000 중도금 대출 상환 〇〇은행 2006.5.29. 89,013,886 중도금 대출 상환 〇〇은행 2006.5.29. 58,139,625 잔금 및 중도금대출 이자 상환 〇〇은행 2006.5.29. 5,195,110 등록세 등 등록비용(인지,채권할인) 김〇〇 변호사 영수증 2006.7.3. 32,848,050 취득세,관리비,양도세,세무신고비,기타 메모(2006.7.3. 작성) 2006.7.3. 10,000,000 수고비 김〇〇, 강〇〇 영수증 2006.7.3. 55,380,950 박〇〇 영수증 합 계 290,577,621 (단위: 원)
• 주) 양도가액 287,400,000원과 사용내역 합계 290,577,621과의 차이 3,177,621원 이 있으나, 사실관계가 오래되어 정확한 차이의 발생원인 규명이 어려움 청구인은 직접 매매행위에 관여한 사실이 없다고 주장하나, 쟁점분양권 소재지는 투기과열지구로 쟁점분양권의 전매행위가 금지되어 조 〇〇는 김〇〇과 매매계약을 할 수밖에 없었으며, 조 〇〇의 중개인 황 〇〇의 진술에 의하면 청구인이 매매일에 부동산사무실에 방문하고 매매계약시에는 사무실 앞 버스정류장 근처에 있었다고 진술하고 있는 점, 강 〇〇 및 김〇〇 의 진술에 의하면 청구인이 분양가액에 프리미엄 9,000만원을 합한 가액으로 매도하여 줄 것을 주문하였다고 진술하고 있는 점, 실지 거래가액보다 2,000만원을 다운계약하면서 2,000만원에 대한 세금을 청구인이 책임지기로 한 점으로 미루어 볼 때, 청구인이 직접 매매행위에 관여하지 않았다는 주장은 사실이 아니다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점아파트를 미등기 양도하였는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 및 심판청구서 등에 의하면 다음과 같이 나타난다. (가) 김〇〇은 2003.7.9. 주식회사 〇〇건설로부터 쟁점분양권을 취득하는 계약을 하였으며, 쟁점분양권 소재지는 투기과열지구로 지정되어 쟁점분양권의 양도가 금지되어 있었다. (나) 청구인과 김 〇〇 간의 쟁점분양권 매매계약서(2003.7.11.)의 내용은 아래 <표2>와 같으며, 그에 따라 김 〇〇 은 2003.7.11. 이행각서, 양도각서 및 권리포기각서를 작성하였다. <표2> 쟁점분양권 매매계약서 주요내용 부동산의표시 〇〇광역시 〇〇구 〇〇동 〇〇〇〇〇〇아파트 000-000 매매금액 및 지불방법 매매대금 32,610,000원을 2003.7.11. 중개업자의 입회하에 지불함(계약금 없음) 특약사항

1. 학교용지 부담금은 매수인이 부담한다.

2. 중도금 융자는 매도자가 신청한다(이자 부문은 매수인이 부담한다).

3. 취득세, 등록세, 양도소득세 등 세금은 매수인이 부담한다.

4. 등기시 매수인 인적사항이 변경될 수 있다.

5. 2003.7.11. 발행한 공증증서는 쟁점분양권에 대한 소유권이전의 목적 외에는 사용할 수 없다. 계약일자 2003.7.11. 매도인 김〇〇 매수인 박〇〇(청구인) 중개인 없음 (다) 청구인과 김〇〇 간의 금전소비대차계약공정증서(2003.7.11.)에는 “청구인은 2003.7.11. 8,000만원을 김〇〇에게 연 25%의 이자로 대여(매월 11일에 지급)하고, 김〇〇이 원리금 변제를 지체하였을 때에는 연 11%의 비율에 의한 지연손해금을 청구인에게 지급키로 한다”라는 내용이 기재되어 있으며, 청구인은 “위 공정증서는 쟁점분양권 소유권 이전의 목적 외에는 사용할 수 없다”라는 확인서(2003.7.11.)를 작성하였다. (라) 주식회사 〇〇건설은 2006.3.24. 쟁점아파트에 대하여 소유권보존등기를 하였다. (마) 김〇〇과 조〇〇 간의 쟁점아파트 매매와 관련하여, 2006.5.11.과 2006.6.9.에 계약한 매매계약서 2개가 존재하며, 매매대금 지급일자 및 특약사항만 다르고, 매매금액(267,400,000원), 중개인(황〇〇, 김〇〇) 등은 같으며, 그와 관련한 매매대금 수수내역은 위 <표1>과 같다. (바) 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 미등기 양도하였다고 보아, 2011.7.20. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 68,460,600원을 결정 ․ 고지하였다.

(2) 청구인은 처분청의 조사시 부동산 중개업에 종사하였다고 진술하였으나, 국세청통합전산망(TIS)에는 사업자등록을 하지 않은 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 김〇〇을 피고로 부당이득금반환소송을 제기하였으며, 이와 관련하여 〇〇지방법원(2009가소00000)은 “원고(청구인)가 피고(김〇〇)로부터 쟁점분양권을 매수하였다가 피고와 중개인 강〇〇를 통해 이를 다시 제3자에게 매도하면서 상당한 액수의 전매차익을 얻은 사실, 원고는 2006.7.3. 피고와 사이에 위와 같이 발생한 전매차익 중 5,000,000원을 피고에게 지급하기로 하는 내용의 합의를 한 사실을 인정할 수 있다”라고 판시하고 있다.

(4) 처분청과 청구인 간의 문답서(2011.4.26.)에 따르면, 청구인은 김〇〇과 금전소비대차계약이 있었는지를 입증할 수 있는 서류로 금전소비대차계약공정증서 이외에 다른 증빙은 없다고 진술하였다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트를 미등기 양도하지 않았다고 주장하고 있으나, 청구인이 김〇〇로부터 쟁점분양권을 취득하는 매매계약서를 작성한 점, 청구인과김〇〇간의 금전소비대차계약공정증서에 따르면 매월 11일에 연 25%의 이자를 받기로 하였으나 이자지급 사실에 대한 증빙을 제시하지 않고 있으며, 청구인 스스로도 금전소비대차와 관련된 증빙자료가 공증증서 외에는 없다고 진술하여, 청구인은 쟁점분양권을 취득하였으나 전매가 제한된 관계로 매매대금을 담보하기 위하여 위 공정증서를 작성한 것으로 볼 수 있는 점, 청구인이 김〇〇로부터 쟁점분양권을 매수하였다가 김〇〇과 중개인 강〇〇를 통해 이를 다시 제3자에게 양도한 것으로 본 〇〇지방법원의 판결문(2009가소00000) 등으로 볼 때, 청구인은 김〇〇로부터 쟁점분양권을 취득하였으나, 쟁점아파트를 등기하지 아니하고 조〇〇에게 양도한 것으로 판단되므로, 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.