아파트 분양대금의 80%만을 지급한 상태에서 당해 아파트의 사용승인일 이후에 양도하는 경우 쟁점아파트의 소유권을 청구인 명의로 등기이전할 수 없었을 것으로 보이고 조세부담을 회피하기 위하여 분양권으로 양도하였다고 할 만한 객관적인 근거가 부족할 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당함
아파트 분양대금의 80%만을 지급한 상태에서 당해 아파트의 사용승인일 이후에 양도하는 경우 쟁점아파트의 소유권을 청구인 명의로 등기이전할 수 없었을 것으로 보이고 조세부담을 회피하기 위하여 분양권으로 양도하였다고 할 만한 객관적인 근거가 부족할 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당함
○○세무서장이 2011.5.12. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 215,746,110원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 청구인은 쟁점아파트를 취득한 사실이 없다. (가) 소득세법 시행령 제162조 제1항 에서 자산의 취득시기 및 양도시기를 “당해 자산의 대금을 청산한 날”이라 명확하게 규정하고 있고, 청구인은 2008.5.23. 쟁점자산을 양도할 당시 쟁점아파트의 잔금 148,518,600원, 창호대금 16,024,800원 및 연체료 28,894,550원의 합계 193,437,950원(분양대금의 25.5%에 상당한 금액)을 지급하지 못하였기 때문에 쟁점아파트를 취득한 사실 자체가 없다. (나) 아파트분양계약서에 의하면, 입주할 때에 분양대금의 20%에 상당한 잔금을 납부하기로 약정하였기 때문에 청구인이 쟁점아파트에 입주하지 아니한 이상 잔금의 지급시기나 대금청산시기가 도래하지 아니하였다 할 것이며, 다만, 수분양자인 청구인이 입주예정일로부터 4개월 이내에 잔금을 납부하지 아니하는 경우에는 건축주인 학교법인 ○○대학교(이하 “시행사”라 한다)가 분양계약을 해제하거나 또는 입주 예정기간 만료일로부터 연체료를 부과할 수 있을 뿐이다. (다) 이 건의 경우에는 분양계약서 제2조에 의한 분양대금납부에 대한 2차 최고 기간이 2007.11.20. 종료됨에 따라서 시행사가 분양계약 해제권을 갖게 되어서 언제든지 쟁점아파트의 분양계약을 해제할 수 있었고, 그러할 경우 청구인은 분양권을 상실할 수밖에 없었다. (라) 또한, 민법 상의 소유권을 사실상 취득한 상태라 주장하기 위해서는 사용이 승인된 쟁점아파트에 대한 절대적인 지배권(처분권, 사용수익권), 침해배제권(점유권), 등기청구권 등의 권리를 갖고 있어야 하는데, 청구인은 쟁점아파트에 대하여 이러한 권리를 전혀 갖고 있지 못하였으므로 쟁점자산 양도와 관련하여 시행사도 청구인이 분양권을 양도한 것으로 확인하였고, ○○구청장도 매매목적물이 ‘분양권’으로 기재된 부동산거래계약신고필증을 김○○ 외 1인에게 교부하였다.
(2) 처분청은 자산의 취득시기를 규정하고 있는 소득세법 시행령 제162조 를 지나치게 확대하여 해석하고 있다. (가) 소득세법 시행령 제162조 제1항 에 자산의 취득시기를 ‘당해 자산의 대금을 청산한 날’이라고 명확하게 규정하고 있으며, 그 날을 엄격하게 해석한다면 대금지급을 완료한 날을 의미하게 되지만, 판례 등에서는 대금의 지급을 완료하지 아니하였다고 하더라도 사회통념상 대가가 거의 지급되었다고 인정할 수 있을 정도로 대금지급이 이행된 경우까지 잔금청산일에 포함된다고 해석하고 있다. (나) 청구인이 쟁점자산을 양도할 당시 남은 분양대금에 창호대금 및 연체료를 가산한 금액을 기준할 경우 전체 대금의 25.5%에 상당 하는 금액을 시행사에게 지급하지 못한 상태였음에도, 심판결정(조심 2008서3226, 2008.10.30.)에서 아파트 분양대금의 8.8% 상당을 지급하지 아니한 상태에서 분양권을 양도한 것에 대하여 미등기자산의 양도로 본 사례를 인용하여 쟁점분양권의 양도를 ‘미등기자산의 양도’로 보아 중과세하였으나, 이 건 부과처분은 세무공무원이 재량권의 한계를 일탈 하여 법적 안정성을 침해하는 위법·부당한 것이다.
(3) 청구인은 경제적인 어려움으로 말미암아 잔금 등의 합계금액인 193,408,228원을 납부할 능력이 없어 부득이 쟁점자산을 양도하였다. (가) 청구인은 쟁점아파트의 분양권 취득자금 및 중도금을 지인으로 부터 차입하여 지급하였는데, 입주예정일의 마감일인 2007.4.30. 현재 세금 및 공과금의 합계인 60,497,810원을 체납한 상태이고, 본인 채무가 과다하여 잔금 등을 납부할 수가 없는 형편이었다. (나) 쟁점아파트는 2003년 분양당시 경쟁률이 67대 1을 기록하고, 분양대금보다도 높게 9억원 이상으로 분양권 프리미엄이 형성되었다가, 2006년 9월 이후 주상복합아파트의 인기가 급격하게 떨어짐에 따라서 쟁점아파트의 분양권 프리미염도 절반 이하의 수준으로 하락하였다. (다) 이러한 사유로 인하여 청구인은 쟁점자산을 2007.4.30. 이전에 양도하고자 하였으나, 매수자를 구하지도 못하다가, 프리미엄을 4억원 정도 낮추어서 2008.5.23. 양도하였음에도, 이자율을 16.48%로 적용한 연체료 28,894,550원을 부담하면서까지 쟁점자산을 양도할 수 없었던 청구인의 불가피한 사정, 당시 주상복합아파트의 시장상황이 어려웠던 점 등을 참작하지 아니한 채, 청구인이 조세를 회피할 목적으로 쟁점 아파트를 취득한 뒤, 이를 미등기양도한 것으로 보아 처분청이 양도 소득세를 중과세한 처분은 부당하므로 취소하여야 한다.
(1) 청구인은 본인과 배우자의 채무가 많아서 2007.4.30.까지는 쟁점 아파트의 잔금을 지급할 능력이 없었다고 주장하지만, 2007.4.30. 현재 청구인 몫의 채무인 세금체납액 46,691천원과 건강보험료 13,805천원은 대부분 쟁점자산을 취득하기 전인 2003년 이전분이며, 최○○으로부터 차입하였다는 20억원은 2002.2.6. 청구인이 소유한 서울특별시 강남구 ○○동 ○○○ 답 1,620㎡를 배우자 박○○의 채무에 대한 담보로 제공 하여 25억원의 근저당권을 설정하고 받은 것인바, 이러한 채무가 쟁점 아파트의 잔금을 지급함에 영향을 미쳤다고 인정하기는 어렵다.
(2) 청구인은 쟁점아파트 중도금을 배우자의 친척 박○○과 박○○으로부터 차입하여 납부하였다고 주장하면서 예금통장 및 수표 등의 금융거래증빙과 위 채권자가 작성한 사실확인서 등을 제출하고 있으나, 중도금의 납부에 사용된 자금의 차입이 무이자로 이루어졌으며, 당해 자금으로 1차부터 6차까지의 중도금을 정상적으로 납부한 점을 감안 하면, 잔금도 동일한 방법으로 납부할 수 있었을 것이며, 이러한 사정 만으로 청구인이 쟁점아파트의 잔금을 납부하지 못하여 소유권을 취득 하지 못할 부득이한 사유가 있었다고 볼 수는 없는바, 청구인이 의도적으로 쟁점아파트의 잔금을 납부하지 아니한 것으로 보인다.
(3) 미등기 양도자산에 대하여 양도소득세를 중과세하는 입법취지는 자산을 양도하는 자가 양도당시에 그 취득에 관한 등기를 하지 아니 하고 이를 양도하여 양도소득세 등의 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔금 등의 지급 없이 전전매매하는 등의 부동산투기 등을 억제, 방지하려는 데 있다 할 것인바(대법원 2005.10.28. 선고 2004두9494), 청구인이 쟁점자산을 양도할 당시 쟁점아파트가 이미 시행사의 명의로 소유권보존등기가 되어 있으며, 또한 청구인이 잔금을 납부하지 못할 만한 부득이한 사유도 없는 것으로 보인다.
(4) 그렇다면 청구인이 쟁점아파트가 완성된 이후에 자신의 명의로 소유권이전등기를 마칠 수 있었음에도, 분양권의 전매에 따른 막대한 시세차익을 얻음과 동시에 부동산의 단기양도에 대한 양도소득세 및 취득에 따르는 취득세·등록세 등의 부담을 회피할 목적이 있었다 할 것이므로 실질과세원칙에 따라 쟁점자산 양도를 미등기자산의 양도로 하여 70%의 세율로 중과세한 처분은 정당하다.
(1) 쟁점아파트의 분양계약서에는 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 매도인은 시행사이고, 분양대행 및 책임시공회사는 주식회사 ○○○건설(이하 “○○○건설”이라 한다) 매수인은 권○○이다. (나) 분양대금은 742,577,600원이며, 계약금인 74,257,000원(10%)은 계약당시에, 중도금인 519,802,000원(70%)은 6회에 걸쳐 분할납부하고, 잔금인 148,518,600원(20%)은 입주시에 납부한다. (다) 매도인(시행사)은 매수인이 아래와 같은 행위를 하였을 때는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 계약을 해제할 수 있다.
① 중도금을 제속하여 3회 이상 납부하지 아니 하여 14일 이 상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도 납부하지 아니한 때
② 잔금을 입주예정일부터 4월 이내에 납부하지 아니하였을 때 (라) 매수인이 중도금 및 잔금의 납부를 지연하여 약정 일(잔금인 경우 입주지정기간 만료일)이 경과하였을 때는 그 경과일수에 대하여 1개월 미만인 경우 연간 11.48%, 3개월 이하인 경우 연간 14.48%, 6 개월 이하인 경우 연간 15.48%, 6개월 초과인 경우에 연간 16.48%의 이자율을 적용하여 산정한 연체료를 가산하여 납부하여야 한다. (마) 시행사의 소유권보존등기가 완료되고 매수인이 분양대금 및 기타 납부액의 납부를 완료하는 날부터 60일 내에 매수인의 비용으로 아파트에 대한 소유권이전등기를 필하여야 한다. (바) 권리의무승계(명의변경) 현황에 의하면, 쟁점아파트 매수인의 명의가 2003.8.29. 권○○에서 청구인으로, 2008.5.23. 청구인에서 김○○ 외 1인으로 각각 변경되었으며, 이를 시행사가 확인하였다.
(2) 청구인은 쟁점자산을 양도할 때까지 지급하여야 하는 금액 중 아래 〈표1>과 같이 쟁점아파트 분양대금의 20%에 해당하는 잔금인 148,518,600원을 납부하지 아니하였으며, 여기에 창호대금 16,024,800 원과 연체료 28,894,550원을 포함하는 경우에 미납부한 금액의 합계가 193,437,950원이며, 미납비율은 분양대금의 25.5% 수준이다.
(3) 청구인은 배우자인 박○○의 조카인 박○○ 및 박○○으로부터 각각 239,000,000원과 335,510,000원을 차입하여 쟁점아파트의 분양권 취득대금 및 중도금으로 불입한 후에, 쟁점자산의 양도대금으로 이를 상환하였다고 주장하며 박○○의 예금통장, 청구인의 ○○은행 ○○동 지점 예금계좌에서 발행된 수표 및 채권자들의 사실확인서 등을 증빙으로 제시하고 있으며 이에 대하여는 당사자 사이에 다툼이 없다.
(4) 2008.5.8. 청구인과 김○○ 외 1인 간에 작성된 쟁점자산에 관한 분양권 매매계약서에는 아래와 같은 내용이 나타난다. (가) 계약체결일 현재 쟁점아파트의 분양대금인 742,577,600원 중 594,088,722원을 납부하였고, 나머지 납부할 금액은 148,488,878원이다. (나) 이 건은 분양권 상태에서 체결하는 매매계약으로 매매대금은 1,131,511,122원이며, 동 금액에는 청구인이 이미 납부한 계약금, 1~6차 중도금 및 권리금 537,422,400원이 포함되어 있다 (다) 창호대금 16,024,800원은 매수인이 부담하며, 잔금지급까지의 연체료 및 제세공과금은 매도인(청구인)이 부담한다고 특약되어 있다.
(5) ○○구청장이 2008.5.22. 김○○ 외 1인에게 교부한 부동산거래 계약신고필증에는 부동산의 종류가 ‘분양권(분양금액 742,577,600원)’ 으로, 실제 거래가격이 1,131,511,122원으로 각각 기재되어 있다.
(6) 청구인이 채무과다 등의 사유로 인하여 쟁점아파트의 잔금 등을 납부하지 못하였다고 주장하며 제시하는 증빙서류에 의하여 당시까지 발생한 채무의 현황 등을 요약하여 정리하면 아래와 같다. (가) 처분청이 발급하는 납세사실증명원에 의하면, 위의 모든 체납 국세 는 2010.3.4.까지 납부된 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2000년 8월부터 2001년 12월까지 건강보험료 합계 4,845,460원을 체납하였으며, 사위인 김○○이 이를 3회에 걸쳐 분할 하여 납부하겠다는 내용으로 건강보험 체납보험료 분할납부 신청서를 2007.6.5. 국민건강보험공단 서울지역본부장에게 제출하였다. (다) 청구인이 2002.2.7. 본인이 소유한 서울특별시 강남구 ○○동 ○○○ 답 1,620㎡에 채무자를 배우자 박○○으로 하고, 채권자를 최○○으로 하여서 채권최고액이 25억원인 근저당권을 설정하여 준 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.
(7) 국세통합전산망에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2001.6.10. 경기도 양평군 ○○면 ○○리 ○○○-2에서 ○○○모텔이라는 상호로 개업하여 숙박업을 영위하다가 3개월 남짓한 2001.9.24. 이를 폐업하였고, 2003.4.30.부터 2003.12.31.까지 서울특별시 마포구 ○○동 ○○-1 ○○○○○○ A-○○○○에서 단기간 부동산임대업을 영위하였으며, 근로소득 등의 다른 소득이 발생한 내역은 없다. (나) 청구인이 2004년부터 2009년까지는 부동산을 거래한 사실이 없으며, 2001.11.6. 취득한 서울특별시 강남구 ○○동 ○○○ 답 1,620㎡를 2010.3.19. 공공용지의 협의취득을 원인으로 하여 한국토지주택공사에 1,793,448,000원에 양도하였으며, 이 건 심리일 현재까지 청구인이 보유 하고 있는 다른 부동산은 없는 실정이다. (다) 청구인의 배우자 박○○은 1989.3.22. 서울특별시 강남구 삼성동 ○○○-○○ 대지 454.9㎡ 및 건물 999.97㎡를 취득하여서 2000.12.31.까지 숙박업을 영위하다가 폐업하였고, 동 부동산은 2001.12.26. 강제경매에 의하여 경락되어 소유권이전등기가 완료되었다.
(8) 청구인이 제시하고 있는 분양대금 납부최고장을 보면, 시행사와 쟁점아파트의 분양대행 및 책임시공 당사자인 ○○○건설은 청구인이 잔금을 입주예정일(2007.3.1. ~ 2007.4.30,)부터 4개월 이내에 납부하지 아니 하는 경우에는 계약해제의 추진이 불가피 하므로 2007.10.10.까지 납부하라는 취지의 최고장을 2007.9.10. 1차로 발송하였고, 청구인이 이를 이행하지 아니하자, 2007.10.11. 최종 분양계약해제일이 2007.11. 20.이니 그 이전에 잔금을 납부하지 아니하는 때에는 계약의 해제가 불가피하다는 내용의 최고장을 2차로 발송하였음이 나타난다.
(9) 청구인이 제시하고 있는 2007.8.23.자 ○○경제신문의 기사에는 쟁점아파트의 분양과 관련하여 아래와 같은 내용이 게재되어 있다. (가) 2003년 67대 1의 높은 청약경쟁률을 기록하였던 ○○동 ○○ ○○○○ 주상복합아파트는 입주한 때부터 6개월이 경과하여도 입주한 비율이 67.8%(1,3107가구 중 889가구)의 수준에 불과한 형편이다. (나) 245가구(18.7%)는 아예 잔금을 내지 못하여서 연체료를 물고 있고 그만큼 매물이 넘쳐난다. 176가구(13.5%)는 비워둔 상태에서 주로 전세용도로 내놓았으나 나가지를 아니하여 애를 태우고 있다. (다) ○○○○○○의 경우에 부동산경기가 활발할 때에는 3.3㎡당 1,100만~1,200만원에 분양되었던 215㎡(65평형)의 경우 최고 10억원 가까이 프리미엄이 붙였다가 최근에는 그 금액의 절반 수준에 불과한 4~5억원 선까지 떨어진 상태이다.
(10) 살피건대, 청구인이 분양대금의 20%에 해당하는 잔금과 창호 대금과 연체료를 납입하지 못함에 따라 쟁점아파트의 소유권을 청구인 명의로는 이전등기할 수 없었을 것으로 보이는 점, 분양대금의 납부 현황에 비추어 사회통념상 대가의 대부분을 지급하였다고 단정하기 에는 무리가 있는 점, 청구인이 쟁점아파트의 분양대금을 차입하여서 불입하고, 국세 및 건강보험료를 체납하는 등 쟁점자산을 양도하기도 전에 상당한 경제적 어려움을 겪었던 것으로 보이며, 또한 시행사가 청구인이 지정기일까지 잔금을 납부하지 아니하면 계약을 해제하겠다는 내용의 최고서를 2차례 발송한 점, 청구인 업장에서는 분양권 상태로 양도하는 경우에는 유리한 측면이 있었던 점, 청구인이 쟁점아파트를 취득할 수 있었음에도 조세부담을 회피하기 위하여 분양권으로 양도 하였다고 할 만한 객관적인 근거가 부족한 점 등을 감안할 때, 쟁점 자산은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당한다 하겠다. 그렇다면, 처분청이 쟁점자산의 양도를 ‘미등기자산의 양도’로 보아 청구인에게 양도소득세를 중과세한 처분은 부당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.