계약금 지급 후 잔금청산 전에 담보로 제공된 후 경매로 낙찰된 토지에 대한 양도가액은 계약금과 경락배당금의 합계금액이 아닌 경락가액으로 보는 것임
계약금 지급 후 잔금청산 전에 담보로 제공된 후 경매로 낙찰된 토지에 대한 양도가액은 계약금과 경락배당금의 합계금액이 아닌 경락가액으로 보는 것임
심판청구를 기각한다.
1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때
2. 과세표준신고서에 기재된 결손금액 또는 환급세액(각 세법에 라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 결손금액 또는 환급세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 결손금액 또는 환급세액에 미치지 못할 때
③ 제1항과 제2항에 따라 결정 또는 경정의 청구를 받은 세무서장은 그 청구를 받은 날부터 2개월 이네에 과세표준 및 세액을 결정 또는 경정하거나 결정 또는 경정하여야 할 이유가 없다는 뜻을 그 청구를 한 자에게 통지하여야 한다, (2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
(1) 양도소득세 과세표준 및 세액신고서, 양도소득세 과세표준 및 세액 경정청구서 및 첨부서류, 양도소득세 경정청구 검토조서, 양도소득세 결정결의서, 심판청구 답변서, 매매계약서, 등기부등본, 국세청 전산자료 등 처분청과 청구법인이 제시한 심리자료의 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2003.10.10. 취득한 쟁점토지에 대하여 2008.6.9.(주)○○○와 매매금액 1,837,500,000원에 쟁점매매계약을 체결하고 계약금 367,500,000원을 수령하였고, ○○○로부터 잔금을 수령하기 전인 2008.7.3. ○○○를 채무자로, (주)○○○저축은행을 근저당권자로 하여 채권최고액 2,380,000,000원의 근저당권 설정등기를 하였으며, ○○○가 대출원금과 이자를 납부하지 아니하자 (주)○○○저축은행이 2009.12.10. 쟁점토지 등에 대하여 임의경매 개시신청(○○○법원 ○○○지원 ○○○타경○○○)을 하여 2010.6.4. 낙찰되고 2010.6.9. 김○○○에게 소유권이 이전등기되었다. (나) 쟁점토지는 ○○○ 토지 등 다른 부동산과 일괄하여 1,711,100,000원에 경매되었고, 감정가액으로 안분계산한 쟁점토지의 양도가액 상당액은 1,330,304,328원이며, 청구인은 2010.8.19. 동 금액을 양도가액으로 하고 취득가액은 890,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다가 2011.4.19. 쟁점토지의 양도와 관련하여 실제로 회수한 금액은 453,024,541원이므로 동 금액을 양도가액으로 하여야 한다는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점토지의 양도가액은 경락가액인 1,330,304,328원이 정당하다 하여 경정청구를 거부하였다.
(2) 청구인은 ○○○와 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 잔금을 청산하기 전에 쟁점토지를 ○○○에게 담보로 제공한 것은 매매계약 특약사항으로 잔금을 원활히 수령하기 위하여 계약이행을 위한 일련의 과정이었고, 쟁점토지의 양도에서 양도차손이 발생하였음에도 낙찰가액인 1,330,304,328원을 양도가액으로 한 양도소득세 신고는 잘못된 것이며, ○○○나 대표자 송○○○의 소유재산으로도 동 낙찰가액은 회수할 수 없는 가액이므로 실질과세원칙에 따라 실질적으로 회수한 453,024,541원을 양도가액으로 이 건 처분을 경정하여야 한다고 주장하면서, 청구인이 잔금을 회수하기 위하여 노력하는 과정에서 생성된 증빙자료를 아래와 같이 제시하므로 이에 대하여 구체적으로 본다. (가) 매도자 청구인과 매수자 ○○○가 2008.6.9. 체결한 쟁점토지 매매계약서의 주요 내용은, 매매금액은 1,837,000,000원, 잔금 1,470,000,000원은 2008.9.29. 지급하고, 특약사항은 1. 본계약은 위배시 계약금은 매도인에게 귀속되기로 한다. 3. 은행융자금은 잔금에서 공제키로 한다. 6. PF자금 발생시 토지대금 지급을 최우선으로 한다는 것이다 (나) 2008.11.5. ○○○가 작성한 토지비지급확인서의 주요 내용은, 쟁점매매계약을 한 바 있으나 2008.11.15. 현재까지 잔금 1,470백만원을 지불하지 못한 상태이며, ○○○는 2008.12.10. 까지 잔금 전액을 지급할 것이며 이를 이행하지 못할 경우 아래의 조건대로 민 ․형사상의 모든 책임을 지겠습니다. ①○○○ 아파트 6동 401호(27.6평), ② ○○○건물 500평, 대지 1,400평, ③ 상기 사업지 중 ○○○동 219-21의 소유권, ④ 법인의 주식 현시세(512백만원)의 권리이다 (다) 2008.12.10. ○○○가 작성하고 대표이사 개인 송○○○가 연대보증한 이행각서의 내용은, “2008.11.15. 작성한 토지비지급확인서와 같이 약속한 바 있으나 이행을 못하여 다시 한번 아래와 같이 채무를 이행할 것을 각서한다. ① 토지잔금 1,470백만원에 대하여 2008.2.1.부터 연 12%의 비율에 의한 지연이자를 지급하기로 하고 위 ①~③의 부동산에 채권최고금액 1,911백만원으로 하는 근저당권설정등기를 이행한다. ② 위 토지비지급확인서의 법인 주식이 권리양도문제는 즉시 공증인 사무소에서 주식양도절차를 이행한다”는 것이다. (라) 2008.12.10. 법무법인 ○○○이 2008.12.10. 인증한 인증서의 내용은 “○○○와 청구인은 쟁점매매계약을 체결하였으나 잔금을 지급하지 않아 잔금에 상응하는 부동산 또는 목적물, 무형자산 등을 제공키로 하였으며, 본 이행각서는 ○○○학교의 소유 및 운영권의 양도, 사단법인 ○○○교육지원센터의 권리 모두를 양도할 것을 서면으로 작성하여 이를 공증하여 그 증명의 효력을 가한다. 다만 상기 3건의 양도 중 채무는 제외한다. 채권이행시는 본 이행각서는 효력을 잃는다”는 것이다. (마) 2009.5.15. ○○○와 개인 송○○○ 작성한 이행각서의 내용은, “ 본 이행각서는 ‘갑’(○○○)이 ○○○219-21 및 219-22를 이용하여 근린생활시설(이하 건축물)을 신축할 목적으로 2008년 7월에 ‘병’(청구인)과 계약을 하였으나 토지비를 지급하지 못하여 여러 가지 손해를 끼치고 있어 이를 아래에서 정하는 기간과 절차에 의해서 이행하기 위한 것으로 기간 내에 토지비 전액을 지급하지 못할 시 아래에 제시한 ‘갑’과 ‘을’(대표이사 송○○○)의 모든 권리를 ‘병’에게 양도할 것을 서면으로 확약하기 위하여 작성한다.
1. 토지비 잔금 1,209,079,672원은 6월 15일까지 500,000,000원, 7월 15일까지 709,079,672원, 양도소득세는 8월 15일까지 690,000,000원, 이자는 1,900,000,000원의 12% 3개월, 1,400,000,000원의 12% 1개월, 690,000,000원의 12% 1개월치를 계산하되 조기상환시 이를 정산하여 지급하기로 한다.
㉮ ○○○219-21(378㎡), 219-82(27㎡) 토지의 소유권 이전 ㉯ ○○○ 아파트 6동 407호의 소유권(27평형) 이전 ㉰ ○○○ 257 대지(4,386㎡) 건축물(1,142.28㎡)등기권리 양도 ㉱ ○○○ 219-22, 219-21 지상의 설계, 인허가(심의), 토지분할 등의 행위를 포함한 모든 공정에 대한 시행권리 포기“라고 되어 있다. (바) 2011.2.18. 대표이사 개인 소유재산(3건)을 ○○○새마을금고가 임의경매 개시신청을 하여 청구인은 경락배당금 85,524,541원(배당할 금액 860,777,398원 중 수령액)을 수령하였다(○○○지방법원 2010타경○○○)
(3) 청구인은 2011.7.21. 개최된 조세심판관회의에 출석하여, 2008년 5월 초 쟁점토지에 상가건축공동사업을 추진하기 위하여 ○○○ 대표자 송○○○와 2008.5.19. 공동사업계약서를 작성하고 동 사업을 추진하는 과정에서 토지대금과 이익배당금에 대한 의견차이로 무산되고, 2008.6.9. 쟁점매매계약을 체결한 후 계약금 367,500,000원을 지급받고 2008.9.29. 까지 잔금 1,470,000,000원을 PF자금으로 지급받기로 하였으며, PF자금대출을 받기 위해서는 쟁점토지와 연접한 219-21의 토지가 포함되어야 행정관청으로부터 건축허가를 받을 수가 있어 동 연접 토지를 매입하기 위하여 2008.7.3. 쟁점토지를 (주)○○○저축은행에 담보로 제공하고 송○○○는 이를 근거로 대출받은 자금으로 동 연접 토지를 매수하였으나 당시의 경제적인 사정으로 PF자금대출도 받지 못하고 대출이자도 연체되어 임의경매로 쟁점토지가 제3자에게 소유권이 이전되었습니다. 쟁점매매계약의 잔금지급을 수차례 연기하면서 송○○○ 개인재산에 대하여 청구인에게 근저당권설정등기를 해주었으나 결과적으로 배당금 85,524,541원을 회수하였습니다. 나머지 잔금을 받기 위하여 송○○○를 형사고발까지 하였지만 항고기각으로 결정이 났고, 민사소송을 통하여 잔금을 회수하려고 하고 있지만 송○○○는 아무런 재산이 없어 회수하지 못하고 있으며 청구인이 지급받은 금액은 총 453,024,541원에 불과하다는 취지의 진술을 하였다.
(4) 위의 내용을 종합하여 보면, 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택하고 있고, 다만 소득의 원인이 되는 채권이 발생된 때라 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 경제적 이득을 대상으로 하는 소득세는 그 전제를 잃게 되고, 그와 같은 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없다고 할 것이나(대법원 89누4048, 1990.7.10. 참조), 납세의무자가 그와 같은 사정을 주장 ․입증하여 과세할 소득이 없는 경우임을 밝혀야 하는 것이고(대법원 98두16149, 2000.9.8. 참조), 이 때 그 채권의 회수불능 여부는 구체적인 거래내용과 그 후의 정황등을 따져서 채무자의 자산상황,지급능력 등을 종합하여 사회통념에 의하여 객관적으로 평가하는 방법으로 판정하여야 하는 바(대법원 2001두1536, 2002.10.25. 참고), 이 건의 경우, 쟁점토지는 당초 매매계약서상의 매수자가 아닌 제3자에게 임의경매에 의하여 경락(가액 1,330,304,328원)되어 소유권이 이전등기되었고, 청구인은 제3자인 김○○○으로부터 경락대금 전액을 수령한 것과 다를 바 없으며, 청구인이 ○○○로부터 수령하지 못하였다는 금액은 잔금을 지급받기 전에 쟁점토지를 ○○○에게 담보를 제공하여 발생한 것이므로 이는 사인간의 채권․채무로 보아야 하고, 쟁점토지가 경매로 낙찰되는 경우 이와 관련한 채무는 승계된다고 보아야 하며, 양도소득세는 취득일로부터 양도일까지의 증가된 소득에 대하여 부과하는 것이므로 받지 못한 금액이 일부 있다 하여 동 금액을 과세대상에서 차감하는 것은 아니고, 청구인이 ○○○나 대표자 송○○○로부터 잔금을 회수할 가망이 없는지 여부가 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등을 감안하면, 쟁점토지의 양도가액은 경락가액인 1,330,304,328원으로 보는 것이 타당하다고 판단되므로 양도가액을 453,024,541원으로 하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.