실제 취득가액이 불분명한 경우 유사한 부동산의 매매사례가액이나 감정가액의 제시가 없는 경우 환산가액을 적용하여 취득가액을 산정하는 것임

○○세무서장이 2011.3.9. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 69,530,610원의 부과처분은 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 의 규정에 의하여 환산한 취득가액을 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2003.4.30. ○○○ 236-3 과수원 1,451㎡, 동소 236-4 전 162㎡ 합계 1,613㎡(이하 “쟁점농지”라 한다)를 취득하여 보유하다가 2007.2.15. 240백만원에 양도한 후, 양도소득세를 신고하면서 양도가액은 240백만원으로, 취득가액은 검인계약서상 금액인 20백만원으로, 산출세액은 58백만원으로 하면서 조세특례제한법 제70조 에서 규정한 농지대토에 의한 감면을 신청하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 대토목적으로 구입한 농지 중 ○○○ 281-3 전 478㎡(이하 “대토농지”라 한다)가 주거지역에 편입되어 감면요건에 해당하지 아니한다고 보아 2011.3.9. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 69,530,610원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 대토농지가 주거지역으로 편입됨에 따라 쟁점농지에 대한 감면을 부인한 것은 인정하나, 청구인은 당초 신고시 전액감면이 되는 것으로 생각하여 취득가액을 실지거래금액인 115백만원이 아닌 검인계약서성 금액인 20백만원으로 신고하였다. 청구인이 당초 신고한 취득가액인 20백만원은 평당 40천원에 해당하는 금액으로 당시 ○○○면 소재의 농지가격으로 타당성이 없는 것으로 첨부한 매매계약서에서와 같이 쟁점농지와 인근지역인 ○○○ 251-1 과수원 3,038㎡, 동소 255-1 과수원 149㎡ 합계 3,187㎡가 2004.6.22.에 평당 196천원인 190백만원에 거래되었고, ○○○ 441-1 임야 1,427㎡가 2005.6.20. 평당 277천원인 120백만원에 거래된 사실로 보아도 이를 알 수 있는 것이다. 청구인은 쟁점농지를 전소유자인 이○○(1921년생)로부터 평당 235천원인 115백만원에 취득하였는데, 당시 이○○는 연로하여 子인 이△△(1962년생)와 실제 계약을 하고 매매대금을 지급하였고, 동 금액은 금융증빙으로 모두 확인되는 바, 계약금 5백만원은 2003.4.2. 청구인이 이△△의 ○○농협계좌(○○0029-52-)에 입금하였고, 잔금 110백만원은 2003.4.30. ○○축협계좌(○○4376-53-)의 정기예탁금 110,300천원을 해약하여 자기앞수표 1천만원권 9장(수표번호 ○○70487∼4845)과 1백만원권 10장(수표번호 64488560∼8569), 현금 10백만원으로 인출하여 지급하였으며, 이△△는 잔금 중 76백만원을 2003.5.2. 자신의 농협계좌에 입금하였고, 같은 날 15백만원을 父이○○ 명의로 대출받은 입장농협지점의 융자금을 상환하였으며, 나머지는 19백만원은 생활비로 사용한 것으로 나타난다. 따라서 위 금융거래내역과 같이 쟁점농지의 실제 취득가액은 검인계약서상 금액인 20백만원이 아닌 115백만원이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점농지의 취득가액이 115백만원이라고 주장하고 있으나, 당초 과세전적부심사청구시에는 2003.5.20. 작성한 매매대금 160백만원인 계약서를 첨부하는 등 계약서가 여러 건으로 진위여부를 판단하기 어렵고, 청구인이 제출한 금융자료는 현금 및 수표의 인출내역이고 이를 양도인에게 지급한 증빙은 없어 이를 취득금액으로 인정 할 수 없다. 또한, 쟁점농지의 취득당시 기준시가가 17,919천원인 것으로 보아 검인계약서상 매매대금인 20,000천원은 적합한 금액으로 판단되고, 매매당사자들이 작성하여 시장․군수 등의 검인을 받는 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약의 내용대로 작성되었다고 추정되는 것이므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 당초 양도소득세 신고시 쟁점농지의 취득가액을 검인계약서상 금액인 20백만원으로 신고하였으나, 이는 농지대토 감면이 적용되는 것으로 생각하여 제출한 것으로 실제 취득가액은 115백만원이라는 주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음의 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제84조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 태통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조(양도소득세과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지)

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득세과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득세과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래거액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득세과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정)

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당되는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2회이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다.)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 이○○가 2003.5.20. 작성하고 2003.6.2. ○○시장에게 검인받은 쟁점농지의 검인계약서를 보면, 매매대금 20백만원을 2003.5.31. 일시불로 지급하는 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 계약 당시에 작성된 매매계약서는 보관하고 있지 아니하여 소급작성한 계약서를 제출하였는데, 주요내용은 다음과 같다.

○ 매매대금: 115,000,000원 계 약 금: 5,000,000원(2003.4.2.) 잔 금: 110,000,000원(2003.4.30.)

(3) 이△△ 명의의 ○○농협계좌(130029-52-*)의 입금 내역은 다음과 같다. 거래일자 입금액(원) 적요 비고 2003.4.2. 5,000,000 청구인 2003.5.2. 76,000,000 대체

(4) ○○축협○○지점장이 발급한 예금조회표에 의하면 청구인이 2003.4.30. ○○축협계좌(174376-53-*)의 정기예탁금을 해약하고 찾은 110,300,937원을 자기앞수표 1천만원권 9장(수표번호 ○○○0487∼4845)과 1백만원권 10장(수표번호 64488560∼8569), 현금 10백만원으로 인출한 사실이 나타난다.

(5) 쟁점농지의 전소유자 이○○(2005.4.8. 사망)의 아들인 이△△가 2011.6월 작성한 거래사실확인서를 보면 2003.4.30. 청구인에게 쟁점농지를 115백만원에 양도하였다는 내용이 나타난다.

(6) 청구인이 쟁점농지 인근지역의 매매사례로 제출한 매매계약서를 보면, 2004.6.22. ○○○ 251-1 과수원 3,038㎡, 동소 255-1 과수원 149㎡ 합계 3,187㎡가 평당 196천원인 190백만원에 거래되었고, 2005.6.20. ○○○ 441-1 임야 1,427㎡가 평당 277천원인 120백만원에 거래된 것으로 나타난다.

(7) 쟁점농지의 실지취득가액에 대하여 청구인은 115백만원이라고 주장하고 있고, 처분청은 검인계약서상 금액인 20백만원이라는 의견을 제시하고 있다. 살피건대, 검인계약서상의 매매대금 20백만원은 평당 40천원에 불과한 금액으로 2003년도에 입장면에 소재한 농지가격으로 타당성이 없는 것으로 보이는 점을 감안할 때, 쟁점농지의 실지 취득가액은 최소한 검앤계약서상 금액을 초과할 것으로 판단된다. 또한, 청구인은 쟁점농지의 취득가액을 과세전적부심사청구시에는 160백만원으로 하였다가 심판청구시 이를 115백만원이라고 주장하는 등 일관성이 없고, 쟁점농지의 매매대금을 지급하기 위하여 청구인이 인출한 115백만원 전액이 전소유자인 이○○나 子인 이△△에게 지급된 내역이 확인되지 아니한 점 등을 감안할 때, 청구인이 주장하는 115백만원을 실지 취득가액으로 인정하기도 어렵다고 판단된다. 소득세법제114조 제5항 및 같은법 시행령 제176조의2 제2항 및 제3항에서 실지거래가액에 의한 양도소득세 경정시 취득가액이 불분명한 경우에는 토지지목 및 이용현황이 유사한 부동산의 3월이내의 매매사례가액, 당해 부동산에 대한 감정평가법인의 감정가액, 당해 부동산의 양도당시 실지거래가액을 기준시가 비율로 환산한 취득가액, 당해 부동산의 기준시가를 순차적으로 적용하도록 규정하고 있는 바, 쟁점농지의 실지양도가액에 대하여는 다툼이 없고, 청구인이 주장하는 115백만원과 처분청이 과세근거로 한 검인계약서상의 금액 20백만원 모두 실지취득가액으로 인정하기 어려운 이 건의 경우, 청구인이나 처분청이 유사한 부동산의 매매사례가액이나 당해 부동산에 대한 감정가액의 제시가 없으므로 환산가액을 적용하여 취득가액을 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.