주택의 양도가액은 분양가액이 아닌 매매계약서상 가액으로 보는 것임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.1.24. ○○○(전용면적 51.75㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2008.3.28. 분양전환권을 행사하여 7,925만6,000원에 취득한 후 같은 날 청구인의 형부인 김○○○에게 1억5,000만원에 양도하였으나 양도소득세 확정신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택 매매계약서상 양도가액은 1억5,000만원, 취득가액은 7,925만6,000원으로 양도차익을 계산하여 2011.1.21. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 45,695,720원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 2008.3.28. 청구인과 김○○○은 쟁점주택을 분양가액인 7,925만6,000원에 매매하기로 하고, 양도가액도 분양과정에서 김○○○로부터 빌린 차입금과 상계하기로 구두로 합의하였으며, 등기이전시 매매가액을 1억5,000만원으로 신고한 것은 세금관계를 모르고 임의적으로 기재하였을 뿐, 쟁점주택의 매매와 관련하여 분양가액을 초과하는 금전거래나 이득이 없었는 바, 쟁점주택의 분양가액이 실지 양도가액이므로 이를 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 ○○○에서 임차후 분양받은 쟁점주택을 2008.3.28. 취득하여 김○○○에게 양도한 바, 매매계약서 및 등기부등본상 매매가액인 1억5,000만원을 실지 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도가액이 매매계약서상 1억5,000만원 인지 아니면 당초 분양가액인 7,925만6,000원 인지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(2) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 2008.3.28. 쟁점주택을 취득하여 같은 날 김○○○에게 양도하였으나 양도소득세를 무신고한 데 대하여, 실지거래가액에 의하여 양도가액은 1억5,000만원으로, 취득가액은 7,925만6,000원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였다.

(2) 청구인은 임대주택인 쟁점주택을 ○○○로부터 7,925만6,000원에 분양받아 같은 날 김○○○에게 분양가액에 양도하면서 양도대금은 김○○○로부터 빌린 차입금과 상계하기로 합의하였고, 매매와 관련하여 분양가액 이외의 추가적인 금전거래가 없었으므로 이를 양도가액으로 보아야 하는 것으로 주장하며, 쟁점주택 분양계약서 및 분양가액(7,925만6,000원) 납입과 관련한 김○○○의 계좌거래내역서 등을 제출하였다.

(3) 쟁점주택 매매계약서 및 등기부등본 등에 의하면, 청구인은 2008.3.28. 분양받은 쟁점주택을 김○○○에게 매매대금 1억5,000만원(계약금 1,500만원, 잔금 1억3,500만원)에 양도하기로 하고, 2008.3.28. 매매를 원인으로 김○○○에게 소유권이전 등기를 하였으며, 같은 날 ○○○, 채권최고액 1억800만원으로 쟁점주택에 근저당권을 설정한 것으로 나타난다. 또한, 국토해양부 실거래가 조회내역에 의하면, 2008.2.22., 2008.3.31. 쟁점주택과 같은 단지내 동일평형이 1억5,430만원, 1억7,750만원에 각각 거래된 것으로 나타난다. 〈매매사례가액〉 (단위: 천원) 거래일 동 호수 거래가액 비고 2008.2.22. 154,300 같은 단지내 동일평형 2008.3.31. 177,500 ″

(4) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 쟁점주택의 매매계약서 및 등기부등본에는 매매가액이 1억5,000만원으로 나타나는 점, 쟁점주택과 같은 단지내의 동일평형이 2008.2.22. 1억5,430만원, 2008.3.31. 1억7,750만원에 거래된 매매사례가액이 있는 점 등으로 볼 때, 쟁점주택을 분양가액인 7,925만6,000원에 양도하였으므로 이를 양도가액으로 보아야 한다는 청구 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청에서 쟁점주택의 양도가액을 1억5,000만원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.