특수관계에 있지 아니한 자간의 거래에 대하여 거래가액이 평가액보다 낮다 하여 정당한 사유없이 저가양수한 것으로 보아 증여세를 과세한 것은 잘못임

○○세무서장이 2010.11.11. 청구인에게 한 2005.8.1. 증여분 증여세 264,590,920원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2005.8.1. ○○○ ○○○ 68-1 소재 ○○○프라자 128호 외 4개 상가(129·130·215·333호이며, 이하 “쟁점 상가”라 한다)를 주식회사 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)로부터 취득하였다.
• 나. 처분청은 ○○지방국세청장으로부터 당초 분양가액이 2,209백만 원인 쟁점상가를 247백만원에 취득하였으므로 상속세 및 증여세법 제35조 의 규정에 의한 특수관계자 이외의 자로부터 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우에 해당된다는 과세자료를 통보받고, 이를 근거로 2010.11.11. 청구인에게 2005.8.1. 증여분 증여세 264,590,920원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2004.7.30. ○○○프라자 128·129·130·215호를 1,940백 만원, 2004.11.11. ○○○ 프라자 333호를 269백 만원, 합계 2,209백 만원에 취득하기로 세현과 분양계약을 체결하였고, 분양가액 중 계약 금 247백만원만 지급한 상태에서 당초 분양가액을 기준으로 취득세 및 등록세를 납부하고 2005.8.1. 소유권이전등기를 하였으며, ○○○은 분양계약서상 대가를 받기로 한 때에 세금계산서를 발행하여 부가가 치세 및 법인세를 정상적으로 신고하였고 청구인이 미지급한 분양가 액은 분양미수금으로 계상하였다(처분청 조사시 확인된 내용임). 청구인은 쟁점상가를 2,209백만원에 취득하기로 계약하였지만 ○○○과 이해 관계인들 사이에 수많은 분쟁(가압류 10건, 가처분 10건, 임의경매 17 건 등)이 발생하였고 신축한 ○○○프라자 인근에 예상되었던 상권 이 형성되지 않아, 원상회복(계약해지)을 요구하며 분양가액 지급을 미루고 있었던 것이므로, 청구인과 ○○○ 사이에 채권채무관계가 정산되지 아니하였던 것일 뿐인데도 쟁점상가를 정당한 사유없이 저가양수한 것으로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 부당하다
• 나. 처분청 의견 청구인은 ○○○에게 계약해지를 요청하자 세현이 분양실적 저조에 따른 추가적인 자금압박을 방지하기 위하여 계약금만 수령한 상태에서 소유권이전등기할 것을 제안하였다고 주장하나 이에 대한 구체적인 증빙이 없으며, 청구인의 자 고○○은 8억원 상당의 토지를 ○○○에 현물출자하고 10억원을 사업자금으로 대여하였으며, 주식회사 △△△(청구인의 자 고○○이 21%의 지분을 보유한 법인)가 ○○○프라자 4층-7층을 90억원(당초 분양가액 150억원의 60%)에 분양받기로 예정되어 있는 등 청구인이 ○○○으로부터 쟁점상가를 현저히 낮은 가격으로 분양받을 수 있었던 정황이 나타나므로, 청구인이 쟁점상가를 취득할 당시 다른 상가의 할인분양율(당초 분양가액 의 60%)에 의 해 쟁점상가의 시가를 산정하고 시가에 미달하는 가액에서 3억원을 차감한 가액을 증여재산가액으로 하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 비특수관계자인 ○○○으로부터 쟁점상가를 정당한 사유없이 저가로 분양받은 것으로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1)상속세 및 증여세법 제35조 【저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양도하였을 때에 그 대가와 시가(시가)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자

② 제1항을 적용할 때 특수관계에 있는 자가 아닌 자 간에 재산을 양수하거나 양도한 경우로서 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수하거나 양도한 경우에는 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】

① 법 제35조제1항제1호에서 "낮은 가액"이란 양수한 재산(다음 각 호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 "시가"라 한다)에서 그 대가를 뺀 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

1. 법 제40조제1항의 규정에 의한 전환사채등

2. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 한국거래소에 상장되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 증권시장에서 거래된 것(제33조제2항에 따른 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다)

③ 법 제35조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 이익"이란 제1항 및 제2항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각 호의 가액 중 적은 금액을 뺀 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

⑨ 법 제35조의 규정을 적용함에 있어서 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령 제89조 의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법 제52조 의 규정이 적용되지 아니하는 경우(제1항제2호의 규정에 의한 시간외시장에서 매매된 경우를 포함한다)에는 제1항 내지 제8항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 이 건 증여세 과세경위를 보면, ○○지방국세청장은 청구인에 대한 부동산투기조사를 실시하고, 쟁점상가의 소유권이전등기일인 2005.8.1. 현재 ○○○에서 상가를 아래 〈표1> 과 같이 최초 분양가의 60%에 할인한 가액을 매매사례가액으로 하고, 2004년도에 계약한 쟁점상가의 분양가액 2,064백만원(공급가액)의 60%에 상당한 1,239백만원을 시가로 보아, 시가와 청구인이 분양대금으로 지급한 대가 247백만원과의 차액에 대하여 상속세 및 증여세법 제35조 (저가·고가 양도에 따른 이익의 증여)의 규정을 적용하여 증여세를 과세하도록 처분청에 과세자료를 통보한 것으로 나타난다. <표1> ○○○의 할인분양 내역 (단위: ㎡, 천원) 호실 등기일자 (계약일자) 수분양자 분양면적 당초 분양금액 실분양금액 (분양계약) 차액 할인율 345 2005.7.15. (2005.7.15.) 한○○ 12.68 97,272 74,900 22,372 77% 2005.8.1.: 쟁점상가 등기이전일(계약일자: 2004.7.30., 2004.11.30.) 306 2005.8.26 (2005.8.26.) 곽○○ 59.47 365,736 219,442 146,294 60% 131 2005.9.15 (2005.9.15.) 강○○ 102.67 515,130 309,078 206,052 60% 307 2005.9.15 (2005.9.15.) 신○○ 59.47 394,610 236,766 157,844 60%

(2) 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면 청구인의 자 고○○은 8억원 상당의 토지를 ○○○에 현물출자 및 10억원을 대여하였으며, 고○○이 21%의 지분을 소유한 주식회사 △△△가 ○○○프라자 4층-7층을 90억원(당초 분양가액 150억원의 60%)에 분양받을 예정이었으므로, 청구인이 쟁점상가를 거래의 관행상 정당한 사유없이 저가로 인수한 것이고, 2005년 7월 ○○○이 쟁점상가를 분양할 당시 높은 분양가액(3.3㎡당 18백만원)과 상권 미형성으로 인한 분양실패로 심한 자금압박(발행어음 110억원)을 받고 있어 자금마련을 위해 당초 분양 가액의 60%에 분양하기로 하였으며, 2009년에는 아래 〈표2> 와 같이 당초 분양가액의 13%로 할인분양하였으나, 심리일 현재까지도 분양이 완료되지 아니한 것으로 되어 있다. <표2> 2009년도 할인분양 내역 (단위: ㎡, 천원) 호실 등기일자 수분양자 분양면적 당초분양금액 실분양금액 차액 분양할인율 141 2009.3.17. 조○○ 58.56 316,459 90,000 226,459 28% 314 2009.2.2. 김○○ 39.84 219,189 27,520 191,669 13% 316 2009.2.2. 김○○ 39.84 219,189 27,520 191,669 13% 317 2009.2.2. 김○○ 42.44 240,429 30,190 210,239 13% 319 2009.2.2. 김○○ 70.50 387,992 48,720 339,272 13% 323 2009.2.2. 김○○ 45.98 260,464 32,700 227,764 13% 324 2009.2.2. 김○○ 45.98 260,464 32,700 227,764 13% 347 2009.2.2. 김○○ 12.16 96,835 12,160 84,675 13% 348 2009.2.2. 김○○ 12.16 112,885 14,170 98,715 13% 350 2009.2.2. 김○○ 12.16 96,835 12,160 84,675 13% 352 2009.2.2. 김○○ 12.16 96,835 12,160 84,675 13% 또한, ○○○은 쟁점상가를 청구인에게 분양하면서 당초 분양가액(공급가액) 2,064,864천원에 대하여 아래 〈표3> 와 같이 분양계약서상 대가를 받기로 한 시기에 발행한 세금계산서(계산서 포함)로 부가가치 세 및 법인세를 신고하였을 뿐만 아니라, 청구인이 미지급한 분양대금을 장부상 분양미수금으로 계상한 사실이 세무조사과정에서 확인되었으며, 청구인도 당초 분양가액(2,064,864천원)을 등록세 과세표준으로 하여 소유권이전등기하였고, 쟁점상가의 건물분 공급가액 1,445,405천 원에 대하여 매입세액 공제를 받았다가, 처분청의 이 건 처분시 부가 가치세 90,000천원이 추징된 것으로 나타난다. <표3> 쟁점상가 관련 세금계산서(계산서 포함) 발행내역 (단위: 천원) 구분 매입세금계산서 매입계산서 총합계 공급가액 부가세 합계 2004.2기 796,918 79,691 876,609 341,536 1,218,145 2005.1기 70,324 7,032 77,356 30,139 107,495 2005.2기 578,162 57,816 635,978 247,783 883,761 합계 1,445,405 144,539 1,589,944 619,459 2,209,403

(3) 청구인은 쟁점상가를 당초 2,064,864천원에 분양받아 아래 〈표 4> 과 같이 대금을 지급하기로 계약하였으나, ○○○과 이해관계인들 사 이에 수많은 분쟁(가압류 10건, 가처분 10건, 임의경매 17건 등)이 발생하였고, 신축상가 인근에 예상하였던 상권이 형성되지 않아 분양계약을 해지하고자 계약금을 제외한 분양가액의 지급을 미루던 채무상태에 있는데도 저가양수로 보는 것은 부당하며, ○○○과의 채무관계가 해소된 2009년에는 당초 분양가액의 13%까지 할인한 가액으로 분양하고 있어 미지급 분양대금을 지급할 이유가 없었다는 주장이다. <표4> 쟁점상가의 분양대금 지급방법(공급가액) (단위: 백만원) 호실 계약금액 1차 계약금 2차 계약금 1차 중도금 2차 중도금 잔금 128～130호, 215호 1,940 194 (10%) 194 (10%) 388 (20%) 388 (20%) 776 (40%) 333호 269 26.9 (10%) 26.9 (10%) 53.8 (20%) 53.8 (20%) 107.6 (40%)

(4) 한편, 고○○이 ○○○을 상대로 제기한 대여금반환소송의 판결문 (서울중앙지방법원 제35민사부, 0000합0000)을 보면, 고○○이 2005.1.28. ○○○에게 대여한 5억원에 대하여 ○○○에서 고○○의 친인척 명의로 분양한 상가들에 대한 분양대금의 일부로 반환하였다는 주장이 인정되지 아니하고 ○○○이 고○○에게 5억원을 지급할 의무가 있다고 확정하였음을 알 수 있고, 이 건 심리일 현재 쟁점상가는 매점(333호), 임대(식당, 215호)로 일부 사용하고 있을 뿐, 나머지 3개 상가(128-130 호)는 공실상태로 나타난다.

(5) 상기 사실관계를 종합하여 살펴보면, 특수관계에 있지 아니한 자 간의 거래에 대하여 상속세 및 증여세법 제35조 를 적용하여 증여세를 과세하기 위해서는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 높은 가액으로 거래한 경우에 해당되어야 하므로 거래가액이 평가액보다 낮다 하여 모두 과세대상으로 삼기는 어렵다 할 것인 바(조심 2010중2204, 2010.12.28., 같은 뜻), 쟁점상가의 분양계약 시점과 매매사례가액의 적용대상 상가의 분양계약 시점과는 1년 이상 차이가 있어 비교대상으로 삼기에 적정하지 않아 보이고, 청구인은 쟁점상가를 당초 분양가액대로 분양받았을 뿐만 아니라, 분양업체인 ○○○이 미수령한 분양대금을 장부상 채권으로 계상하였음이 처분청의 조사과정에서 확인되었으며, 특수관계에 있지 아니한 ○○○과 청구인의 자 고○○ 사이에 대여금반환소송 등이 진행중인 상황에서 상대방에게 경제적 이익을 줄 목적으로 시가에 미달한 가액으로 분양할 이유가 없어 보이며, 동 소송에서 대여금을 반환하는 대신 쟁점상가를 저가로 분양하였다는 ○○○의 주장이 받아들여지지 아니한 점, ○○○이 당초 분양가액의 13%에 이르는 할인가액으로 분양을 하는데도 심리일 현재까지 분양이 완료되지 아니하고 쟁점상가의 일부도 공실로 남아있는 점 등에 비추어 쟁점상가의 분양계약이 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 거래인 것으로 보이지는 아니함에도, 처분청이 이러한 전후 사정을 고려하지 아니하고 쟁점상가를 저가로 양수하였다고 보아 상속세 및 증여세법 제35조 의 규정을 적용하여 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이라 하겠다. 따라서, 처분청에서 쟁점상가의 분양업체인 ○○○의 미수채권이 해소되었다는 2009사업연도에 동 채권 상당의 채무변제이익의 발생여부 등을 확 인하여 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 청구인이 쟁점상가를 시가보다 낮은 가액으로 양수하였다고 보아 증여세를 과세한 처분은 부당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.