토지와 건물을 일괄양도하면서 합리적 근거 없이 양도가액을 임의 배분한 경우에는 감정가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액 순으로 안분하여야 함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1983. 12. 16. 취득한 ○○특별시 ○구 ○○동 ***-13 409㎡ 토지위에 1984. 7. 26. 지하1층, 지상4층 규모(지하1층 256.95㎡, 지상1층 ～ 지상4층 각 190.95～, 합계 1,020.75㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 근린사무실을 신축하여 보유하다가 2008. 5. 28. 신○○에게 양도한 후, 취득가액은 환산취득가액 835,547천원(토지 380,505천원, 건물 455,042천원), 양도가액은 실지거래가액 2,000,000천원(토지 1,335,000천원, 건물 665,000천원)으로 하여 2008. 7. 30. 양도소득세를 예정신고 ․ 납부하였다.
• 나. ○○지방국세청장은 처분청에 대한 감사결과, 청구인이 쟁점부동산의 매매계약서상 구분된 토지와 건물의 양도가액으로 양도소득세를 신고한 내역은 합리적인 감정등의 절차없이 임의로 산정한 것이므로 토지와 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아, 양도가액을 기준시가로 안분 계산하여 토지 1,594,353천원, 건물 405,647천원으로 하고 그에 따라 계산된 환산취득가액 732,000천원(토지 454,426천원, 건물 277,574천원)을 취득가액으로 하여 경정할 것을 처분청에 통보함에 따라, 처분청은 ○○지방국세청장이 통보한 내용에 따라 양도가액은 실거래가액 2,000,000천원, 취득가액은 재계산된 환산취득가액 732,000천원으로 하여 2010. 11. 5. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 32,661,320원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2011. 1. 27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 경우에 대한 판단은 쟁점부동산의 제반사정 및 사회통념 등에 비추어 합리성이 결여되었는지의 여부에 따라 판단하여야 할 것으로, 무조건 감정가액, 기준시가를 기준으로 판단하여야 하는 것은 아닌 바, 쟁점부동산과 같이 고도제한, 개발제한, 신축제한 등 토지의 가치보다는 4층건물의 임대수익 확보등 건물자체의 효용도가 높게 평가된 제반사정을 고려하면, 당초 신고과세표준이 경정과세표준의 92% 정도로 기준시가 계산에 근접하여 사회통념상 충분히 일정될 수 있는 정도이며, 매매계약서상에 구분 표시된 토지와 건물의 가액이 제반사정을 감안한 정상적인 거래인 점 등에 비추어 볼 때 합당한 수준이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 매매계약서에 구분 기재한 토지와 건물가액과 양수자의 대출신청에 의하여 신한은행이 쟁점부동산을 감정 의뢰한 주식회사 써브감정평가법인의 감정평가서를 비교해 보면, 감정평가액상의 토지와 건물의 비율이 83.6%와 16.4%로 당해 비율을 실거래 양도가액 2,000,000천원에 적용시키면 토지와 건물의 가액이 각각 1,671,590천원과 328,410천원으로, 토지가액은 336,590천원 과소평가된 반면 건물가액은 336,590천원이 과대평가된 것으로 나타나며, 양도일 직전부동산임대수입규모(2007년 제1기 19,470천원, 제2기 19,746천원)가 양도가액 대비 안정적으로 발생하였다고 볼 수 없고, 부동산임대는 토지와 지상건축물을 함께 임대하는 것으로 임대수입금액이 토지와 건물가액의 안분계산근거가 될 수 없어 합리적으로 안분계산 되었다고 볼 수 없으므로 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분 계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액, 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산하다. (3) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖에 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기분시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하다. 다만, 감정평가가액〔제21조에 규정된 공급시기(중가지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 감정한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다〕이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계한한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산하다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분 계산하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2008. 5. 28. 쟁점부동산을 2,000,000천원에 신○○에게 양도한 후 취득가액은 환산취득가액 835,547천원(토지 380,505천원, 건물 455,042천원), 양도가액은 실거래가액 2,000,000천원(토지 1,335,000천원, 건물 665,000천원)으로 하여 2008. 7. 31. 양도소득세 249,474,160원을 납부한 것에 대하여, 처분청은 청구인이 토지와 건물의 양도가액을 임의 배분한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하고 그에 따라 계산된 환산취득가액 732,000천원을 취득가액으로 하여 양도소득세 32,661,320원을 과세하였음이 처분청의 심리자료에 의하여 확인되며, 쟁점 부동산의 양도소득금액 계산과 관련한 신고 및 경정내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점부동산 양도소득금액계산 관련 신고 및 경정내역 (단위:천원) 구 분 청구인 신고 처분청 경정 증감 (b-a) 토지 건물 계(a) 토지 건물 계(b) 양도가액 1,335,000 665,000 2,000,000 1,594,353 405,647 2,000,000 취득가액 380,505 455,042 835,547 454,426 277,574 732,000 △103,547 필요경비 8,987 5,490 14,477 8,987 5,490 14,477 양도차익 945,507 504,467 1,149,974 1,130,938 122,583 1,253,521 103,547 장기공제 283,652 61,340 344,992 339,281 36,775 376,056 31,064 양도소득 661,854 143,127 804,981 791,656 85,808 877,464 72,482

(2) 청구인은 1984. 8. 1. 부동산임대업으로 등록(203-76-1****, 2008. 5. 28. 폐업)하였고, 2005년 ～ 2007년 부가가치세 간이과세자 신고서상 쟁점부동산에서의 부동산임대수입은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 청구인의 부동산임대수입 내역 (2005 ～ 2007) (단위:천원) 과세연도 2005년 2006년 2007년 제1기 제2기 제1기 제2기 제1기 제2기 금 액 19,260 19,260 19,470 19,470 19,470 19,764 합 계 38,520(1.92%) 38,940(1,95%) 39,234(1,96%) * 괄호내 비율은 양도가액 (2,000백만원) 대비 연도별 임대수입비율임

(3) 청구인이 신고한 쟁점부동산 안분내역과 양수자인 신○○의 담보대출신청에 의하여 신한은행이 주식회사 써브감정평가법인에 의뢰하여 평가한 쟁점부동산의 감정평가내역에 따르면, 2008. 5. 21. 자 감정가액은 1,764,675천원(토지 1,472,400천원, 건물 289,275천원)으로 나타나며, 이를 청구인이 신고한 양도가액 2,000,000천원에 대비하여 계상한 바, 토지는 336,590천원만큼 과소평가된 반면, 건물은 336,590천원만큼 과대평가된 것으로 나타난다.

(4) 쟁점부동산에 대한 청구인과 신○○의 매매계약서는 매매대금을 2,000,000천원〔계약금(계약시) 200,000천원, 중도금(2008.5.9)800,000천원, 잔금(2008.5.27)1,000,000천원)으로 하고, 특약사항으로 현 시설물 상태에서의 토지 ․ 건물 포함 매매가격으로 하며, 토지 ․ 건물 구분내역은 ＜표3＞과 같이 안분한 것으로 확인된다. ＜표2＞ 매매계약금액의 토지 ․ 건물 안분내역 구 분 면적 단가 금액 비고 토지 409㎡(123평) 1,085만원/평 1,335백만원 건물 1,020.75㎡(309평) 215만원/평 665백만원 합 계 2,000백만원

(5) 청구인은 쟁점부동산이 특별시 *구 동 구시가지 주거지역의 언덕에 위치한 4층 빌딩으로 고도제한구역 및 과밀억제구역등 개발이 제한된 지역으로 주택에 둘러싸여 있어 건물신축 등 개발이 어려운 지역이고, 아래 ＜표4＞와 같이 쟁점부동산 양도시 토지의 공시지가 상승률은 1990년 대비 122%로 개발이 자유로운 지역보다는 그 상승폭이 적은 지역으로 주변시세 등을 감안하여 양도가액을 평당 1,085만원으로 합의한 것이며, 건물의 경우 안전하게 임대수익을 보장받고 있고 리모델링으로 건물상태가 양호하여, 건물신축 제한으로 임대수요도 많아 근린상가 신축비용(평당 240만원 ～ 290만원)을 감안하여 평당 215만원으로 합의하여 계약한 것이다. ＜표4＞ 쟁점부동산의 연도별 공시지가 현황 (단위:천원/㎡당) 연도 1990 1995 2000 2005 2008 비 고 공시지가 1,200 1,680 1,450 2,100 2,670 상승율 40% 20.8% 75.0% 122% 1990년 대비

(6) 또한, 쟁점부동산 양도와 관련하여 처분청이 경정한 과세표준은 874,965천원이나, 청구인이 신고한 과세표준은 802,482천원으로 경정과세표준의 92%로 기준시가계산에 근접한 수준으로, 토지와 건물을 일괄 매매하는 경우 토지는 위치 ․ 주변시세, 건물은 임대수익 ․ 신축비용 등이 중요한 가격결정요인이며, 주변시시 등을 탐문하여 당사자간 협의에 의하여 가격이 결정되는 경우가 대부분으로, 사전에 감정평가를 통하여 가격결정을 하는 경우는 드문데도 감정평가자료 등과 같은 객관적인 자료가 없다 하여 실지거래가액을 인정하지 않는 것은 과세권 남용으로, 매매당사자간 가격결정이 사회통념상 인정될 수 있을 정도의 합리성을 가졌다면 이를 인정하여야 한다고 주장하고 있다.

(7) 이상의 내용을 종합하여 살피건데, 청구인이 신고한 토지 ․ 건물 안분가액비율이 66.7: 33.3로 신한은행이 신○○의 담보신청에 따라 감정평가법인에 의뢰한 결과 확인되는 비율인 83.6: 16.4 과 다소 차이가 있고, 청구인은 신고과세표준이 경정과세표준의 92% 정도이므로 사회통념상 인정될 수 있는 범위라 하나, 이는 토지와 건물을 포괄한 수치이므로 타당하지 아니하며, 장부가액, 감정평가방법등 토지와 건물의 안분근거를 제시하여 신뢰할 만한 자료에 의하여 안분한 것이 아니므로, 처분청이 토지와 건물의 취득 및 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보인다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.