실제 취득가액에서 객관적인 증빙자료가 부족한 미지급금을 제외하여 취득가액을 산정함.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.8.22. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 2748 대지 525㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 김○○ 외 1인과 함께 공동으로 취득(청구인 지분 1/3)한 후 2004.6.22. 전체토지 중 김○○ 외 1인의 지분(2/3)(이하 “쟁점토지”라 한다)을 추가로 취득하고, 전체토지상에 건물 지하 1층 및 지상 4층(이하 전체토지를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 2008.6.23. 쟁점부동산을 경○○에게 1,250,000,000원에 양도한 후 양도소득세 신고시 취득가액을 1,193,933,230원(쟁점토지의 취득가액 580,000,000원)으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사과정에서 쟁점토지에 대한 취득가액 580,000,000원에 대한 관련증빙서류를 요구하였으나, 계약금을 포함한 380,000,000원만 소명하고 나머지 200,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 대하여는 소명을 하지 못하여 당초 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액(1,193,933,230원) 중 쟁점금액을 부인한 993,933,230원을 취득가액으로 산정하고, 2010.11.8. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 77,858,480원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.30. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견
• 가. 청구인 주장 청구인은 처음부터 투자목적으로 전체토지를 공동구매하여 보유하다가 2004년도에 김○○ 외 1인이 급히 자금이 필요하다는 이유로 쟁점토지의 매각을 요청하였으나 부동산 경기가 좋지 않아 매각이 쉽지 않은 상황에서 어쩔 수 없이 당시 시세를 반영한 가격인 580,000,000원에 취득하면서 청구인의 자금부족으로 380,000,000원을 먼저 지급하고 쟁점금액은 나중에 전체토지를 매각한 후 지급하기로 하였으며, 전체토지상에 건물을 지어 임대를 하면 쉽게 매매된다는 건축업자의 말을 듣고 건물을 신축하여 임대하고자 하였으나 임대가 쉽지 아니하여 대출이자만 발생하였다가 2008년 6월에 경○○가 쟁점부동산을 총 1,250,000,000원에 매매를 하되 임대보증금 등 890,000,000원만 승계하여 미리 등기를 이전하여 가고 잔금 360,000,000원은 경○○가 신축중인 오피스텔을 분양한 후에 지급하겠다는 제안을 받아들여 2008.6.27. 쟁점부동산을 경○○에게 이전등기를 하여 주었으나 경○○가 건축 지연을 이유로 잔금 360,000,000원의 지급을 미루고 있는 상황인 바, 소득세법 시행령제162조 제1항 제2호 규정에서 등기접수일을 양도시기로 규정하여 어쩔 수 없이 쟁점금액의 지급 전에 양도소득세를 신고 한 것이므로 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 하며, 만일 쟁점금액을 취득가액으로 인정하지 않는다면 쟁점부동산의 양도금액 중 미수금액인 380,000,000원을 양도가액에서 차감하여 양도소득세를 환급하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인에게 쟁점토지 양도에 대한 대금지급 관련 증빙서류를 요구한바 매수대금 중 계약금(현금) 30,000,000원과 대출관련 350,000,000원만 증빙 자료를 제출하였으며, 사회통념상 계약금은 매매대금의 10% 수준인 점에서 380,000,000원이 더 합당한 것으로 판단되고, 쟁점토지의 검인계약서상 매매대금(159,000,000원)이 청구인이 신고한 580,000,000원 대비 365%로 상당한 차이가 있는 점, 2002.8.22. 전체토지 취득당시 ㎡당 가액은 666,667원이고 2004.6.22. 쟁점토지 취득당시의 가액은 1,657,149원으로서 2.5배가량 상승한 것으로 나타나나 ㎡당 공시지가는 최초 취득당시 420,000원이고 2004.6.30. 기준으로 606,000원으로서 1.5배 상승에 미치지 못하는 점, 쟁점 토지 매수시 작성한 매매계약서상에 쟁점금액의 미지급금에 대한 약정내용을 기재하지 않은 점, 김○○ 외 1인이 쟁점금액의 채권확보를 위한 조치와 미지급금액에 대한 이자지급 및 가등기 설정 등의 내용을 기재한 사실이 없는 점, 세무조사 이후 작성된 사실확인서는 증빙자료로 인정하기 어려운 점에서 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기 어려우며, 소득세법은 권리의무 확정주의를 채택하고 있어 현재까지 쟁점부동산의 양도대금 중 미수금 360,000,000원을 받지 못하였다고 하더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생하였고 또한 이는 당사자간의 채권채무에 불과한 것으로서 당해 360,000,000원을 양도가액에서 제외할 수는 없다고 하겠으므로 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실제 취득가액이 미지급금 2억원을 포함한 5억 8천만원이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련법률 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외으 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 청구인은 쟁점토지를 2004.6.22. 취득한 후 전체토지상에 건물을 2005.12.19. 준공하여 2008.6.23. 경○○에게 1,250,000,000원에 양도하였다. (나) 쟁점토지 취득가액 580,000,000원에 대하여 관련증빙서류를 요청하였으나 계약금을 포함하여 380,000,000원만 소명하고 나머지 쟁점금액(200,000,000)에 대하여는 증빙서류를 제출하지 못하였다. (다) 실제 수령액 380,000,000 중 계약금 30,000,000원은 현금으로 받고 나머지 350,000,000원은 통장으로 입금되었으며, 쟁점토지 양도자 김○○ 외 1인은 2004.7.19. 양도소득세 신고시 기준시가 157,310,000원으로 신고․납부하였다.

(2) 전체토지의 등기부등본상 소유권 이전 내역 등을 보면, 2002.8.22. 청구인,송○○, 김○○ 3인 공유로 지분취득 등기(취득가액 총 350,000,000원)가 되었고, 2004.6.22. 김○○ 외 1인 지분(쟁점토지)이 청구인에게 이전등기(취득가액 580,000,000원 주장)되었으며, 2008.6.27. 경○○에게 이전등기 되었다.

(3) 청구인의 쟁점토지 취득 관련 매매계약서(2004.5.25.)를 보면, 총 매매대금 580,000,000원, 계약금 60,000,000원, 잔금 520,000,000원(2004.6.21.지급)으로 되어 있고 쟁점금액의 미지급 사실에 대하여 특약사항이 없는 것으로 나타난다.

(4) 쟁점부동산의 양도관련 매매계약서(2008.6.1.)를 보면, 대상물건은 전체토지와 건물 지하 1층~지상 4층, 매매대금은 1,250,000,000원으로 되어 있고 특약사항이 없는 것으로 나타난다.

(5) 전체토지와 쟁점토지의 ㎡당 취득가액과 개별공시지가 추이를 비교하면 아래 표와 같이 나타난다. <전체토지와 쟁점토지의 ㎡당 취득가액과 개별공시지가 추이> 취득시기 취득 신고금액 취득면적 ㎡당 취득가액 (상승률) ㎡당 공시지가 (상승률) 공시일 2002.8.22 (전체토지) 350,000,000 525㎡ 666,667 420,000 2002.2.7. 2004.6.22. (쟁점토지) 580,000,000 350㎡ 1,657,149 (248.5%) 454,000 (108.1%) 2003.6.30. 606,000 (144.3%) 2004.6.30.

• 주) 처분청의 쟁점토지 취득가액 380,000,000원 적용시 ㎡당 취득가액 상승률 162.8%

(6) 청구인이 제출한 사실확인서를 보면, 다음과 같다. (가) 쟁점토지의 매도인 송○○, 김○○(2010.8.3.)은 쟁점토지를 매매함에 있어 청구인에게 매매금액 580,000,000원 중 계약금 30,000,000원과 중도금 350,000,000원만을 영수하였음과 잔금 200,000,000원에 대하여는 청구인이 건물을 신축하여 준공 후 제3자에게 매매하면 지급받기로 합의하였다고 되어 있다. (나) 쟁점부동산의 매수인 경○○(2010.8.2)는 360,000,000원이 쟁점부동산 매매금액 1,250,000,000원 중 농협융자 700,000,000원과 세입자보증금 190,000,000원을 각 승계한 나머지 잔금으로, 2011년 2월말 예정인 ○○도 ○○시 □□동에 신축중인 ○○○○○오피스텔 준공 후 정리하여 지급함을 확인한다고 되어 있다.

(7) 살피건대, 쟁점토지의 취득가액에 대하여 보면, 쟁점토지 매매계약서상에 청구인의 쟁점금액 미지급부분에 대한 향후 지급시기 등 별도의 약정내용이 없고 매도인인 김○○외 1인의 소유권이전 등기시 쟁점금액의 채권확보를 위한 아무런 조치를 취한 사실이 없는 점,㎡당 공시지가 기준으로 2002.8.22. 취득시점 대비 2004.6.22. 취득시점의 지가상승률이 108.1%(2004.6.30. 공시기준 144.3%)에 불과한 반면에 청구인이 주장하는 취득가액(580,000,000원)을 기준으로 2002.8.22. 취득시점의 ㎡당 취득가액 666,667원 대비 2004.6.22. 쟁점토지 취득시점의 취득가액은 1,657,149원으로서 248.5% 상승한 것으로 나타나고 위 같은 기준으로 처분청이 산정한 쟁점토지의 취득가액(380,000,000원)은 162.8% 상승한 것으로 나타나 처분청이 산정한 쟁점토지 취득가액이 공시지가 상승률에 부합하는 점, 청구인이 제출한 확인서는 처분청의 이 건 양도소득세 조사 후에 작성되었고 인우보증확인은 객관적인 증빙자료로 인정하기 어려운 점 등에 미루어 볼 때, 쟁점토지의 취득가액을 380,000,000원으로 보는 것이 타당하다고 하겠으므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액 산정시 쟁점금액을 부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 하겠으며, 또한, 쟁점부동산의 양도대금 중 미수금 360,000,000,원을 받지 못하였다고 하더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생하였으므로 당해 360,000,000원을 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들일 수는 없다고 하겠으므로, 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.