공인중개사가 확인하였고 청구인도 인감 첨부하여 확인하였으며 당사자 간 약정에 따라 작성된 계약서가 실제와 다르다는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하므로 전 양도인의 신고가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하고, 아파트 수리비용에 대한 증빙을 제출하지 못하는 한 필요경비에 해당하지 않음
공인중개사가 확인하였고 청구인도 인감 첨부하여 확인하였으며 당사자 간 약정에 따라 작성된 계약서가 실제와 다르다는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하므로 전 양도인의 신고가액을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하고, 아파트 수리비용에 대한 증빙을 제출하지 못하는 한 필요경비에 해당하지 않음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점아파트를 2009.10.16. 거래한 후 전 소유자 강OO가 제출한 2002.8.20.자 매매계약서에 잔금이 OO원으로 기재되어 있으나, 실제 지급한 금액은 OO원이라는 사실이 당시 수령한 영수증 및 당일에 한 금융거래내역에 의하여 구체적으로 확인되고 있는 이상, 쟁점매매계약서는 거래한 내역을 반영하는 계약서가 아니라 다운계약서이므로 처분청이 매매대금 OO원을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점아파트는 1983년 완공되어 노후화되었기 때문에 청구인이 2004년 입주하기 전에 수리하는 것이 불가피하였고, 비록 공사대금의 지급에 대한 금융거래증빙을 심리일 현재에 확인하기는 곤란하나, 당시 제출받은 견적서에 의하여 공사가 이루어졌으므로 그 내역을 확인하여 지출한 수리비용을 필요경비로 인정하여 공제하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점매매계약서가 사실과 다른 다운계약서라고 주장하고 있으나, 처분청이 조사하며 강OO가 신고한 내용을 확인한 결과 쟁점매매계약서와 청구인이 작성한 거래사실 확인서 및 보관 중인 매매계약서를 열람한 공인중개사로부터 받은 확인서에 의하여 매매대금이 OO원인 사실이 입증되는 반면, 계약서가 실제 내용과 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 할 것임에도 그에 대한 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 만큼, 취득가액을 OO원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 필요경비를 개산공제하여 OO원으로 신고하였다가, 취득가액을 확인하는 과정에서는 OO원이 수리비용이라 주장하며 증빙서류로 견적서를 제시하지만, 공사업자인 OO인테리어 박OO이 시공한 사실이 없다고 진술하고 있으며, 설령 그렇다 하더라도 실제 시공자 및 공사대금을 지급한 증빙 등을 제출하지 아니하는 이상, 그 금액을 필요경비로 인정하여 공제할 수는 없다.
① 전 소유자가 제출한 매매계약서는 실제의 계약서가 아니라 다운계약서이므로 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
② 노후화되어 있어 청구인이 입주하기 전에 지출할 수밖에 없었다고 주장하는 쟁점아파트 수리비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.
6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고부동산등기법제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 "등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항 본문에서 "대통령령이 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
(1) 전 소유자인 강OO는 2001.2.24. 상속을 원인으로 취득한 쟁점아파트를 2002.8.20. 청구인에게 양도하고 양도가액은 OO원으로, 취득가액은 OO원으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, 청구인은 2009.10.16일 홍OO 외 1인에게 양도한 후 양도가액을 OO원으로, 매매계약서를 분실하였다는 등의 사유로 취득가액은 환산가액인 OO원으로 하여 2009.12.29. 양도소득세를 신고․납부한 사실이 처분청이 제시하고 있는 심리자료 등에 나타나고, 쟁점매매계약서상의 약정내용, 청구인이 주장하고 있는 매매대금 지급내역 및 이를 증명할 증빙서류를 정리하여 보면 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점아파트 매매대금의 비교
(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인은 아래의 <표2>와 같이 본인이 보관하고 있는 쟁점매매계약서상의 인장(대), 같은 날 작성된 첨부서류인 중개대상물확인 ․설명서상의 강OO의 인장(소) 및 간인의 위치․색깔․인영이 서로 다른 것으로 보아 다시 작성한 다운계약서라고 주장한다. <표2> 쟁점아파트의 매매계약당시 사용된 인장 (나) 또한, 청구인은 쟁점아파트 거래당시에는 부동산이 폭등하던 시기라서 정부는 조기에 기준시가(<표3> 변동내역>를 고시하였으며, 매매대금에 대하여 강OO와 중개업자 간에 갈등이 있다가 결국 가격상승분을 반영하여서 OO원으로 계약하였던 것이고, 처분청이 이해관계가 얽혀있는 강OO와 공인중개사의 거래사실 확인서를 근거로 하여 쟁점매매계약서를 인정하기 어렵다고 하는 것은 객관성을 결여한 것이라 부당하며, 쟁점아파트를 취득할 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서가 없고, 영수증 기타 증빙서류의 중요한 부분이 미비하여소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항의 적용요건을 충족하며, 아래의 <표4>와 같이 거래당시 기준시가의 시세반영비율을 감안하면 쟁점매매계약서의 내용이 허위임이 명백하므로 환산가액을 취득가액으로 하여야 한다고 주장한다. <표3> 쟁점아파트의 기준시가 변동내역 <표4> 기준시가 대비 시세반영비율(기준시가/실지거래가액) (다) 이에 대하여 처분청은 강OO의 양도소득세 신고내용 및 거래금액이 OO원으로 기재된 쟁점매매계약서와 청구인의 거래사실 확인서(인감증명 첨부)를 제출하였고, 사무실에 보관 중인 매매계약서를 열람한 공인중개사 서OO으로부터 받은 확인서 등에 근거하여 쟁점아파트의 취득가액을 결정한 것이며, 공인중개사의 입회하에 작성된 매매계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 간의 약정과 동일하다고 추정되고, 그것이 실제와 달리 작성되었다는 사실은 이것을 주장하는 청구인이 구체적으로 입증하여야만 함에도 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 인정할 수 없다는 의견이다. (라) 살피건대, 청구인은 양도자인 강OO가 양도소득세 신고 당시 제출한 쟁점매매계약서는 실제 계약서가 아니라 다운계약서이므로 매매대금 OO원을 취득가액으로 하여서 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 처분청이 조사할 당시에 공인중개사가 쟁점아파트의 매매가액이 OO원인 사실을 확인하고 있으며, 청구인도 본인의 인감증명을 첨부하여 동일한 가격에 거래되었음을 확인하고 있고, 당사자 간의 약정에 따라서 작성되었다고 추정되는 쟁점매매계약서가 실제와 다르다는 점을 증명하여야 하는 청구인은 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 만큼, 처분청이 쟁점매매계약서상의 매매금액을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점아파트가 1983년에 완공되어 노후화 되어 있으므로 입주할 당시에(2004년) 수리하는 것이 불가피하여 OO인테리어 박OO에게 의뢰하여 공사를 하였으며, 시공업자가 개인사업자라 세금부담문제 등으로 인하여 가족 또는 지인 명의로 사업자등록을 변경한 사실이 인정되기 때문에 박OO이 시공한 사실이 없다고 확인한 내용은 신빙성이 없고, 공사당시에 시공업자가 현금 또는 타인 명의의 계좌로 입금할 것을 요구하여서 견적서상의 대금인 OO원을 지급하였고, 2004.3.30. 성OO에게 입금한 OO원 외에 금융거래내역은 나타나지 아니하나, 아래 <표5>의 견적서상 공사내역과 같이 수리하여 현재까지 사용하고 있으므로 그 금액을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다. <표5> 견적서상 주요 공사내역 (나) 이에 대하여 처분청은 청구인이 필요경비를 개산공제하여 OO원으로 신고하였고, 시공업자라 주장하는 OO인테리어 박OO에게 문의한 결과 시공한 사실이 없다는 내용으로 확인서를 작성하여 제출하였으며, 공사대금을 실제 지급한 증빙서류 등에 의하여 시공한 사실이 명확히 입증되어야 함에도 그러하지 아니하고 박OO과 연관된 것인지 여부가 확인되지 아니하고 있는 성OO 명의의 계좌에 입금한OOO원 외에는 금융거래증빙을 제시하지 못하고 있는 이상, 견적서상의 공사대금을 필요경비로 공제할 수는 없다는 의견이다. (다) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 수리비용으로 견적서상 금액 OO원을 2004.3.30. 성OO에게 입금한 사실이 있고 견적서와 같이 공사를 하여 현재까지 사용하고 있으므로 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나, 위의 입금액이 쟁점아파트의 수리비용인지 여부가 불분명할 뿐만 아니라 나머지 금액에 대한 증빙을 제출하지 못하고 있는 점 등을 감안할 때, 쟁점아파트의 필요경비가 OO원이라는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.