재개발 전 종전주택이 아니라 신축주택 취득일로부터 5년간 발생한 양도차익에 대하여 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용함이 타당함
재개발 전 종전주택이 아니라 신축주택 취득일로부터 5년간 발생한 양도차익에 대하여 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용함이 타당함
심판청구를 기각한다.
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 외의 지역에 소재하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 해당 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 80 (2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 해당 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 해당 신축주택이소득세법제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는·도시 및 주거환경정비법·에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는·도시 및 주거환경정비법·에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
② 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에 한하여 해당 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (3) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
⑦ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다.
1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익: 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)－기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가－기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)
2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익: 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가－관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가
3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익: 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가－신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가)－신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비
(1) 이 건 과세경위를 보면, 처분청은 청구인의 경정청구에 대하여 장기보유특별공제OOO원을 추가로 반영하여 재계산한 산출세액OOO원만 감면대상으로 하여, 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 OOO원으로 경정하고, 이미 납부한 세액 중에서 감면분에 대한 2009년 귀속 농어촌특별세 OOO원을 차감한 나머지인 OOO원만을 환급하였는데, 청구인은 쟁점주택의 취득일부터 5년 이내에 양도한 이상 종전주택 취득일로부터 쟁점주택 양도일까지 발생한 전체 양도차익을 감면하여야 한다고 주장한다.
(2) 청구인은 경정청구 및 심판청구에서 주장한 내용을 뒷받침하기 위하여 아래와 같은 취지의 논지를 제시하고 있다. (가) 쟁점주택의 취득일부터 5년 이내에 양도하는 경우 전체 양도차익이 양도소득세 감면대상인 이유는 다음과 같다. 첫째, 5년이 경과한 후 양도하는 경우 감면대상은 과세대상에서 차감하는 방식이므로 감면대상을 계산하기 위한 산식이 필요하지만, 5년 이내에 양도하는 경우에 전체 양도소득금액에 대한 양도소득세의 100%를 감면하는 방식이기 때문에 감면대상을 구분하기 위한 별도의 산식이 필요하지 아니하므로 위임하는 산식이 존재하지 아니한다. 둘째, 신축주택의 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득을 해석함에 있어 본문에서 대통령령에 위임한 내용이 없으므로 당연히 본문에 대한 문리해석만을 하여야 하는데, 그렇게 하면 “신축주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로 인하여 발생한 소득··으로만 해석되는 만큼, 이는 처분청이 감면대상으로 인정하는 신축주택의 취득일부터 5년 이내의 양도일까지 발생하는 소득뿐만 아니라 종전주택의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생하는 소득을 포함하고 있는 개념인·소득세법·제95조 제1항에 의한 양도일 현재 발생한 전체 양도소득금액을 의미하는 것이고, 셋째, 세액감면신청서 작성순서에 의하면 국세청의 예규와 달리·소득세법·제95조 제1항에 의한 양도일 현재 발생한 전체 양도소득금액을 5년 이내 발생한 양도소득금액으로 기재하도록 되어 있으며, 넷째, 신축주택에 대한 수요의 촉진을 통한 건설경기의 활성화에 맞추어진·조세특례제한법·제99조의3을 해석함에 있어서 신축주택의 취득기간 이내에 취득하였느냐가 중요한 것이지 현금으로 구입한 자(일반분양자)인지 또는 입주권을 매입하여 취득한 자(승계조합원)인지 아니면 부동산을 출자하여 취득한 자(조합원)인지가 중요한 것은 아니므로 감면요건을 충족하는 대상이라면 범위를 차별할 이유가 없음에도 조합원의 감면범위만을 제한하는 해석은 합리적이지 아니하다. (나) 신축주택의 감면대상인 양도차익은 종전주택이 아니라 신축주택의 취득일부터 계산하여야 한다는 처분청 의견과 동일한 취지의 조세심판결정(조심 2010부415, 2010.9.17.)이 있으나, 입법취지를 고려하면 이는 무리한 해석으로 보이며, 재개발아파트의 양도차익을 계산하기 위한·소득세법 시행령·의 계산산식에서 기준시가의 경우 2002. 12.30.에, 실지거래가액의 경우 2007.2.28.에 각각 도입되었으며, 같은 영이 신설되기 전까지는 종전출자와 신규취득으로 구분하여 종전주택 취득일부터 양도일까지의 양도차익을 계산하였을 뿐이고 3단계로 구분하지 아니하였음에도, 조세특례제한법 제99조의3 이 신설된 후 재개발아파트 양도차익의 계산산식을 3단계로 구분하여 신축주택의 취득일로부터 양도일까지의 양도차익을 산정함에 따라 동 규정에 의한 감면 범위도 마찬가지로 제한하여야 한다는 처분청 의견은 불합리하다.
(3) 처분청의 심리자료에 의하면 아래와 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 2001.12.18. 종전주택을 취득하고, 주택재개발사업에 의하여 완공된 쟁점주택을 취득한 후 양도하였는바, 등기부등본 등에 의하면 쟁점주택에 대한 재개발공사의 착공일은 2001.12.27.이고 사용승인일은 2004.12.24.이며 청구인의 명의로 소유권보존등기를 한 날은 2006.8.30.이고 양도일은 2009.3.30.인 것으로 각각 확인된다. (나) 한편, 재개발조합은 조합원에게 분양한 뒤 남은 잔여 세대에 대하여 조합원 외의 자와 매매계약을 체결하면서 계약금을 지급받은 사실이 일반분양자의 집합건물 등기부등본 및 주식회사 OOO에게 요청한 공문에 의하여 확인되며(계약금 납부일, 2002년 1월), 한편 신축주택인 쟁점주택은 고가주택에 해당되지 아니하다. (다) 청구인은 2009.3.30. 쟁점주택을 양도한 다음, 실지취득가액을 OOO,OOO,OOO원으로, 실지양도가액을 OOO원으로 하여 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다가, 쟁점주택을 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 이상 종전주택의 취득일부터 쟁점주택의 양도일까지 발생하는 양도차익의 전액이 감면대상이라는 취지의 경정청구를 2011.5.6. 하였으나, 처분청은 쟁점주택 취득일부터 양도일까지 발생한 양도차익에 대하여만 감면을 적용하여 감면분에 대한 농어촌특별세OOO원을 차감한 나머지인 OOO원을 환급하였다. (라) 조세특례제한법 제99조의3 제1항 에 신축주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세의 100분의 100을 감면한다고 규정하였는바, 쟁점주택이 같은 법 제99조의3 제1항의 신축주택에 해당되는 점과 재개발사업으로 인하여 조합원이 조합용 주택을 취득하는 경우 사용승인일이나 사용검사일이 취득일이 된다는 점에 관하여는 다툼이 없으나, 청구인은 2004.12.24. 쟁점주택을 취득하여 2009.3.30. 5년 이내에 양도하는 이상 종전주택의 취득일부터 발생한 양도차익까지 전액 감면대상이라 주장하고 있다. (마) 조합원인 청구인이 종전주택을 취득한 날은 2001.12.18.이고, 신축주택인 쟁점주택을 취득하는 날은 사용승인일인 2004.12.24.이며, 양도일은 2009.3.30.로 확인되므로 조세특례제한법 제99조의3 제1항 의 신축주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득이라 함은 2004.12.24.부터 2009.3.30.까지 발생한 소득을 의미하는 것이므로 이와 다른 취지로 제기한 경정청구와 청구주장은 받아들일 수 없다.
(4) 재개발사업 등으로 인하여 종전에 소유하던 주택을 조합에 양도하고 조합원 주택을 취득한 뒤 양도한 경우 신축주택의 감면대상 양도차익은 종전주택이 아니라 신축주택의 취득일부터 계산하는 것이므로(조심 2010부415, 2010.9.17. 외 다수 같은 뜻임), 감면대상 양도차익을 종전주택의 취득일(2001.12.18.)이 아니라 쟁점주택의 취득일(2004.12.24.)부터 계산하여 경정청구를 일부 거부한 처분은 정당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.