청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 실지취득가액으로 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.10.22. 서울특별시 OOO(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 OOO에 양도하고 토지의 취득가액을 OOO, 쟁점건물의 취득가액을 환산한 가액인 OOO으로 하여 양도소득 과세표준을 신고하였다.
• 나. 처분청은 토지의 취득가액 OOO은 지급증빙이 확인되지 아니하고, 쟁점건물의 취득가액은 도급계약서 등에 따라 확인된 OOO이라 하여 2011.9.16. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.9.27. 심판청구를 제기하였

• 가. 청구인 주장 쟁점건물은 신축취득한 것으로서 처분청은 세금계산서가 있는 금액에 대하여만 취득가액으로 인정하여 m 2 당 건축가액을 OOO으로 낮게 산정하였는바, 건물신축과정에서 소송이 진행되는 등 일반적인 공사의 경우보다 3배 이상 공사기간이 길었고, 수천만원의 증빙없는 민원해결비가 소요되었으며, 공사인건비, 실내공사비 등의 지급증빙이 확인되지 않는 등의 이유로 환산가액에 의해 양도소득세 신고하였던 것으로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하고, 환산가액에 의해 신고한 취득가액이 실지건축비와 유사하므로 처분청의 과세처분은 부당 하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점건물을 사업에 사용하면서 2009년 소득세 신고시 대차대조표에 건물가액으로 OOO을 계상했고, 2007년 간편장부 임대보증금 총수입금액조정명세서 건설비 OOO을 계상하는 등 청구인이 신고한 소득세 신고서에 따라 취득가액이 확인되고, 도급계약서상 도급금액은 OOO이며, 건물신축을 위한 부가가치세 신고내역 등 검토결과 세금계산서 발행금액이 OOO으로 확인되고, 지급증빙이 확인되는 OOO주식회사의 토목공사비 OOO 중 OOO은 취득원가로 추가인정하여 재경정하였으며, OOO의 부담금은 추가 인정하여 재경정할 수 있으므로 처분청의 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점건물을 신축한 후 양도한 것에 대하여 신축가액이 입증되는 것으로 보아 환산가액을 부인하고 취득가액을 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지 의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ①법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 OOO와 체결한 건축물의 설계 감리계약서, 일반건축물대장 및 건물 등기부등본을 보면, 쟁점건물은 지하1층, 지상3층, 연면적 454.43m 2, 철근콘크리트 구조의 근린생활시설(지하1층에서 2층, 일반음식점) 및 단독주택(3층)으로서 2007.2.15. 소유권보존등기된 것으로 나타난다.

(2) 쟁점건물과 관련하여 청구인의 신고내역 등을 보면, 2009년 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표상 쟁점건물가액은 OOO, 2007년 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서상, 건설비 총액은 OOO으로 나타나고, 2007년 계정별원장상 건물가액은 OOO, OOO주식회사와 체결한 민간건설공사 도급계약서(2006.5.23.)상 계약금액은 OOO(부가가치세 별도)으로 되어있다.

(3) 처분청은 당초 아래<표1>과 같이 OOO을 쟁점건물의 취득가액으로 보았으나, 이 건 심판청구 도중 청구인이 추가로 제출한 증빙과 관련하여 OOO주식회사의 토목공사비 OOO 중 지급증빙에 의해 확인되는 OOO, OOO구청의 부담금을 쟁점건물의 취득원가로 추가인정한 것으로 답변하였다.

(4) 청구인은 아래<표2>와 같이 공사인건비, 실내공사비, 민원해결비 등 지급증빙이 확인되지 않아 미계상한 건축비가 많이 소요되어 환산가액으로 신고한 것이라 주장하며, 관련 증빙을 제시하였고, 이에 대한 처분청 의견은 다음과 같다. (가) 실내인테리어 공사비 OOO은 청구인이 운영한 일식집의 인테리어 비용, 난방공사비 OOO은 에어컨 2대에 대한 공사비, 조명공사 OOO은 전구 등의 지급비용으로 집기비품에 해당하므로 건물의 취득원가에 포함되지 않고, 소송비 OOO도 건물취득원가와는 무관하다. (나) 건축공사와 실내공사비로 이OOO에게 지급하였다는 OOO, 주식회사 OOO에게 지급하였다는 도시공사비 OOO은 지급증빙이 없거나, 공사내역을 확인할 수 없고, 직접인건비 OOO은 청구인이 직접 인부를 고용하여 공사를 진행할 필요가 없으며, 건물신축관련 경험이 없는 것으로 보아 가공으로 주장하는 것이다.

(5) 살피건대, 청구인은 처분청이 세금계산서가 있는 금액에 대하여만 취득가액으로 인정하여 건축가액을 낮게 산정하였고, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 등 환산가액에 의해 신고한 취득가액이 정당하다는 주장이나, 청구인이 2009년 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표상 쟁점건물가액은 OOO, 2007년 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서상, 건설비 총액은 OOO으로 나타나고, 2007년 계정별원장상 건물가액은 OOO, OOO주식회사와 체결한 민간건설공사 도급계약서(2006.5.23.)상 계약금액은 OOO(부가가치세 별도)로 나타나는 점 등으로 보아 처분청에서 확인된 실지거래가액에 의해 양도소득세를 부과한 것으로 판단되므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점건물의 취득가액은 도급계약서 등에 따라 확인된다 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.