청구인이 관할구청에 주택임대사업자등록을 하고, 처분청에 주택임대사업자등록을 하였던 점, 5년 이상 보유한 점 등을 종합할 때 쟁점주택은 임대주택에 해당하는 바 양도세 과세 대상에 해당함
청구인이 관할구청에 주택임대사업자등록을 하고, 처분청에 주택임대사업자등록을 하였던 점, 5년 이상 보유한 점 등을 종합할 때 쟁점주택은 임대주택에 해당하는 바 양도세 과세 대상에 해당함
심판청구를 기각한다.
(1) 2002년부터 현재까지 15세대의 아파트와 1필지의 임야를 취득, 그 중 15세대의 아파트를 양도한 반면 주택임대사업용으로 등록된 것은 쟁점주택 등 4세대에 불과한 점, 쟁점주택 등을 취득하기 위한 대출금의 이자로 지급된 금액은 OOO원에 달하나 임대수입금액은 OOO원에도 미치지 못하고, 수익도 일반 임대업자 평균 수익의 1/20 정도에 불과한 점, 그동안 양도소득세로 신고‧납부한 것은 세율이 같았 고 이자 지급액도 많지 않아 기장에 따른 비용과 번거로움을 피하기 위한 것이었던 점, 쟁점주택 등은 재건축 예상지역에 소재하고 있고, 재건축에 따른 분양권 취득을 목적으로 구입한 것이며, 가격등락도 심했기 때문에 부득이하게 장기보유한 것인 점, 2010.12.20. 부동산매매업을 업종 추가하여 일반과세자로 전환하였고, 2009년~2010년에 양도한 주택에 대하여 2011.1.31. 사업소득으로 수정신고한 점 등으로 볼 때, 청구인이 부동산매매업을 영위하는 것으로 보아 사업소득으로 과세하여야 한다. (2) 2003.12.30. 소득세법 제64조 를 신설하여 1세대 3주택 이상 을 소유한 부동산매매업자가 주택을 양도하는 경우 종합소득산출세액과 양도소득산출세액을 비교하여 많은 금액으로 과세하도록 하면서 동 부칙 제16조에서 2004.12.31.이전에 양도하는 경우에는 개정규정 을 적용하지 아니하도록 경과규정을 두고 있으나, 임대주택법에서는 5년의 임대의무기간과 조기매각시의 벌칙을 규정하고 있었고, 당시 소득세법에서 보유주택 수에서 제외되는 장기임대주택의 요건을 양도당시 기준시가 3억원 이하로 규정함으로써 주택임대사업자에게 양도할 수도 없는 상황이었으므로 경과규정에 실효성이 없고, 개정규정은 2003.10.29. 현재 사업자등록이 되어 있지 않은 다주택자가 부동산매매업의 소득으로 신고함으로써 양도소득세 중과를 회피하는 문제점을 보완할 목적으로 신설한 것이므로 그 대상은 개정규정 시행 후 사업자등록을 하거나 사업을 시작한 부동산매매업자인 것이지, 청구인과 같이 개정규정 시행 전에 이미 사업자등록을 하거나 사업을 영위하고 있는 경우에는 개정규정의 적용대상에 해당하지 않는다.
(1) 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 아니면 사업소득(부동산매매업)에 해당하는지는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모·빈도·계속성·반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 판단하여야 하는바, 청구인은 2002.11.1.과 2002.11.4. OOO구청과 처분청에 주택임대사업자등록을 하였고, 2002년~2010년 동안 양도한 임대아파트 등에 대하여 양도소득세 로 신고‧납부한 점, 2002년∼2009년 동안 청구인은 주택을 실제 임대하 였고 동 임대수입금액에 대하여 매년 1월 사업장현황신고를 한 것으 로 나타나는 점, 쟁점주택의 보유기간(2002.5.31. 취득, 2009.7.6. 양도)이 장기이고, 조사당시 부동산임대업에 공하던 사업용 자산을 매매차익 목적이 아닌 채무상환 등을 위해 양도한 것이라고 진술한 점, 청구인이 현재 보유중인 주택들의 보유기간도 장기이고 임대에 이용되고 있는 점, 청구인이 2010년 12월 경 일반과세자로 변경하고 쟁점주택의 양도로 발생한 소득에 대하여 당초 양도소득으로 신고하였다가 종합소득으로 수정신고하였다 하여 그 소득의 종류가 결정되는 것은 아닌 점 등으로 볼 때, 쟁점주택의 양도로 인한 소득은 부동산매매업의 소득이 아니라 양도소득으로 봄이 타당하다.
(2) 2003.12.30. 소득세법 제64조 를 신설하면서 같은 법 부칙 제2조에서 이 법 시행 후 발생하는 소득분부터 적용하도록 하였고, 제16조에서 다주택자가 2004년도 중에 보유 주택을 양도하는 경우에는 개정규정을 적용하지 않도록 경과규정을 두었으므로 소급과세에 해당되지 않고, 청구인은 자신이 주택임대사업자라고 하면서 동시에 쟁점 주택의 양도로 인한 소득은 사업소득이라는 서로 모순되는 주장 을 하고 있으며, 임대사업에 사용되던 쟁점주택의 양도로 인한 소득은 부동산매매업의 소득이 아니라 양도소득임이 분명하므로 부동산매매업자에 한하여 적용되는 소득세법 제64조 는 적용될 여지가 없다.
② 쟁점주택의 양도로 인한 소득이 2003.12.30. 신설된 부동산매매업자에 대한 비교과세 규정(소득세법 제64조)의 적용대상인지 여부
(2) 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정된 것) 제64조 [부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례] ① 제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 다음 각호의 세액 중 많은 것에 의한다.
1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액
2. 다음 각목에 의한 세액의 합계액
(3) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9785호로 개정된 것) 제64조 [부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례] ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제2호의3부터 제2호의7까지 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 주 택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다.
1. 제55조제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
③ 부동산매매업자의 토지 등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조제1항 각 호에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지 등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조제1항제2호 및 제2호의2에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.
⑤ 토지등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정·경정에 관하여는 제107조 및 제114조를 준용한다.(이하 생략) (4) 소득세법 시행령(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정된 것) 제167조의3 [1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위] ① 법 제104조제1항제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.
1. 제163조제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액
2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지 등의 건설자금에 충당한 금액의 이자
3. 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금
4. 법 제95조제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액(이하 생략) 제167조의3 [1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위] ① 법 제104조제1항제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). (단서 생략)
(6) 임대 주택법 제6조 [임대사업자의 등록] ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.(이하 생략) 제16조 [임대주택의 매각 제한 등] ① 임대주택은 다음 각 호의 기 간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간 제41조 [벌칙] ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.
3. 제16조를 위반하여 임대주택을 매각한 자
(7) 임대 주택법 시행령 제7조 [임대사업자의 범위 및 등록 기준 등] ① 법 제6조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(호수) 또는 세대를 말한다.
2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대 제13조 [임대주택의 임대의무기간 등] ① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다.
② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장‧군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
(1) 이의신청결정서 등 처분청의 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2002.11.4. 서울특별시 OOO호를 사업장으로 하여 주택임대사업자등록을 하였다가, 2010.12.16. 폐업하고, 2010.12.20. 업종을 주택임대업과 부동산매매업, 사업개시일을 2002.11.4.로 하여 일반과세자로 사업자등록을 하였으며, 2003.1.22.부터 서울특별시 OOO에서 부동산컨설팅업을 영위하는 주식회사 OOO의 대표이사(지분 45%)로, 2003.10.31.부터 주식회사 OOO컨설팅의 대표이사(지분 35%) 로 재직중인 것으로 확인된다. (나) 청구인은 2002년~2009년의 주택임대수입금액 OOO원을 타 종합소득과 합산하여 종합소득세 신고를 한 것으로 나타난다. (다) 청구인의 연도별 주택 취득‧양도 건수는 아래 <표1>과 같고, 보유기간은 아래 <표2>와 같으며, 구체적인 주택 취득‧양도내역은 아래 <표3>과 같고, 동 주택 외에도 2010.1.26. 경기도 OOO임야를 취득하여 현재 보유중인 것으로 나타난다. <표1> 연도별 주택 취득‧양도건수 구분 계 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 ~2001 취득 15
• -
• -
• 1 3 2 9
• 양도 12 2 1
• -
• 1
• 8
• - <표2> 주택 보유기간 계 2년미만 2년이상~5년미만 5년이상 15 9
• 6 <표3> 청구인의 주택 취득‧양도내역 (라) 청구인은 쟁점주택을 포함한 2003년~2010년의 주택 양도분에 대하여 양도소득세로 신고‧납부하였다가, 2011.1.31. 그 중 2009년, 2010년 양도분에 대하여는 아래 <표5>와 같이 종합소득세로 수 정신고하였으며, 2010년 양도분의 경우 총수입금액(양도가액)에 차이가 있는 것은 주택 1세대의 양도분에 대한 양도소득세를 무신고하였기 때문인 것으로 나타난다. (마) 청구인의 배우자 강OOO는 2002.10.10. 서울특별시 OOO호를 사업장으로 하여 주택임대사업자등록을 하였다가 2010.12.24. 폐업하고, 일반과세자(주택임대업, 부동산매매업)로 사업자등록을 하였으며, 청구인의 아들 강OOO은 2002.11.4. 서울특별시 OOO호를 사업장으로 하여 주택임대사업자등록을 하였다가 2010.12.16. 폐업하고, 2010.12.20. 일반과세자(주택임대업, 부동산매매업)로 사업자등록을 하였으며, 이들은 청구인이 대표이사로 있는 주식회사 OOO 와 주식회사 OOO컨설팅의 주주인 것으로 확인된다. (바) 1985년~2010년 동안 강OOO는 29건의 부동산(주택 23세대)을 취득, 그 중 28건(주택 22세대)을 양도하였고, 강OOO은 12건의 부동산 (주택 11세대)을 취득, 그 중 9건(주택 9세대)을 양도하였으며, 주식회 사 OOO는 13건의 부동산(주택 13세대)을 취득, 그 중 8건(주택 8세대)을 양도하였고, 주식회사 OOO은 10건의 부동산(주택 10세대)을 취득, 그 중 6건(주택 6세대)을 양도하였으며, 강OOO와 강OOO은 부동산 양도분에 대하여 당초 양도소득세로 신고 ‧납부하였다가 그 중 2009년, 2010년 양도분에 대하여는 2011년 1월 종합소득세로 수정신고한 것으로 나타난다.
(2) 청구인은 2006년, 2007년 귀속분 종합부동산세 경정거부처분에 대하여 임대주택법에 따른 주택임대사업자에게 고율의 누진세율 을 적용하여 종합부동산세를 부과하는 것은 부당하므로 합산배제 임 대주택으로 보아야 한다며 2008.9.30. 심판청구를 제기하였으나, 우리 원에서는 임대주택법에 따른 임대사업자가 임대하는 주택에는 해당하나, 배제요건(2005.1.5. 이전부터 임대하는 주택으로서 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하)을 갖추지 못하였다 하여 기각결정(조심 2008서3436, 2009.2.11.)한 사실이 있는 것으로 확인된다. (3) 재정경제부에서 발간한 “2003 간추린 개정세법”에 의하면, 1세 대 3주택이상 소유자에 대하여는 전형적인 투기거래에 해당되는 미등기 전매와 동일하게 장기보유특별공제를 배제하고, 보유기간에 상관없이 60% 세율을 적용하도록 2003.12.30. 소득세법 제95조 와 제104조 를 개정한 것으로 나타나고, 아래 <표6>과 같이 장기임대주택으로서 일정기간이상 임대후 양도하는 경우에는 1세대 3주택이상인 경우에도 중과대상에서 제외하도록 기재되어 있다. <표6> 장기임대주택의 범위 구 분 60% 중과 제외요건 임대호수 임대기간 규 모 ․건설임대주택 5호이상 임대주택법상 임대의무기간 (3～5년)이상 국민주택 규모이하 ․매입임대주택 신규사업자 (03.10.30이후 사업자등록) 5호이상 10년이상 국민주택 규모이하로서 국세청기준시가 3억원 이하 (양도당시를 기준으로 판정) 기존사업자 (03.10.29이전 사업자등록) 2호이상 5년이상 ″ * 기존사업자: 주택시장안정대책 발표일(2003.10.29.) 전에 임대주택법에 의하여 시‧군‧구와 세무서에 주택임대사업자로 등록을 한 주택임대사업자
(4) 재정경제부에서 발간한 “2003 간추린 개정세법”에 의하면, 2003.12.30. 소득세법 제64조 를 신설한 취지는 개인의 부동산매매업에 대해서는 양도세율로 예정신고‧납부후 확정신고시 종합소득세율 로 세액을 정산 신고‧납부하던 것을 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과제도를 회피하는 사례를 방지하고 과세형평을 도모하기 위해 부동산 매매업자중 주택매매차익이 있는 자(1세대 3주택 이상자에 한함)의 경우 예정신고시에는 물론 확정신고시에도 양도세율을 적용하여 과세(종합소득세율과 비교과세)하도록 하기 위함이고, 2004.1.1.이후 양도하는 분부터 적용하되, 2003.12.31.이전에 취득한 주택을 2004.12.31.이전에 양도하는 경우에는 종전과 같이 과세(1년 유예)하며, 1년 유예를 받기 위하여는 2004.1.1.이후 새로이 주택을 추가 취득하지 아니하여 야 하는 것으로 기재되어 있다. (5) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 쟁점ⓛ에 대하여 살펴보면, 매매차익을 목적으로 계속적‧반복적으로 부동산을 거래한 부동산매매업자라 하더라도 실거주를 목적으로 취득하여 거주해 온 주택이나 부동산매매업 외의 사업에 직접 사용할 목적으로 취득하여 해당 사업에 사용하던 부동산 등을 양도하는 경우, 해당 부동산은 매매차익 을 목적으로 거래한 것이 아니어서 양도소득세 과세대상에 해당하는바(조심 2008서620, 2009.6.15., 조심 2008서1890, 2009.3.20., 국심 2007서2382, 2007.11.1. 등 참고), 청구인과 청구인의 가족 및 그들이 주주와 대표이사로 있는 법인의 부동산 취득‧양도현황과 사업내역 등으로 볼 때, 설령 청구인이 매매차익을 얻을 목적으로 계속적‧반복적으로 부동산 매매거래를 한 부동산매매업자에 해당한다고 보더라도 청구인은 OOO구청에 2002.11.1. 쟁점주택 등에 대하여 임대주택법에 따른 주택임대사업자등록을 하였고, 2002.11.4. 처분청에 주택임대사업자등록을 하였으며, 쟁점주택을 임대용으로 사용하다가 양도한 점, 청구인은 2002년~2010년 동안 취득한 15세대의 주택 중 12세대의 주택을 양도하였는데 그 중 9세대는 취득후 2년 이내에 양도한 것으로 나타나는 반면, 쟁점주택을 포함하여 주택임대사업용으로 등록된 4세대의 주택 중 2세대는 조사일 현재까지 보유하고 있었고, 2세대는 평균 7년 9개월을 보유하고 있다가 양도한 것으로 나타나는 점 등으로 볼 때, 쟁점주택은 매매차익을 목적으로 취득‧양도한 부동산이라고 보기 어려우므로 양도소득세 과세대상이라고 보는 것이 타당하다고 판단된다.
(6) 쟁점ⓛ에서 살펴본 것과 같이 쟁점주택의 양도로 인한 소득은 양도소득세 과세대상에 해당하여 쟁점②는 심리의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.