양수법인이 임대보증금을 제외하고 임차인에게 지급한 금액은 영업손실보상금으로 보이므로 쟁점부동산의 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구주장은 타당한 것으로 판단됨
양수법인이 임대보증금을 제외하고 임차인에게 지급한 금액은 영업손실보상금으로 보이므로 쟁점부동산의 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구주장은 타당한 것으로 판단됨
OOO세무서장이 2011.8.4. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 양도가액 OOO원에서 OOO원을 차감하여 과세표준 및 세액을 경정한다.
(1) OOO개발은 쟁점금액 중 OOO원을 청구인에게 지급하였으나, OOO원 중 임차보증금 OOO원을 포함하여 OOO원을 청구인의 처 이OOO가 임차인 김OOO의 부친인 김OOO에게 2007.12.20. 송금하였는 바, OOO원은 OOO건설이 임차인에게 시설비 및 영업손실 보상금으로 지급할 것을 편의상 청구인을 통하여 지급한 것이고, OOO개발이 임차인에게 직접 지급한 OOO원도 사실은 시설비 및 영업손실 보상금이나, 시공사인 OOO산업 주식회사에 결재 요청시 수월하게 지급받기 위하여 임차보증금을 OOO원에서 OOO원으로 증액된 것으로 확인서를 작성하여 날인하도록 하여 조속한 시일 내에 임차인과의 관계가 정리되길 바라는 심정으로 매수자의 요구대로 확인서에 날인한 것이므로 쟁점금액 중 임차인 김OOO에게 지급된 OOO원은 양도가액에서 제외하여야 한다.
(2) 처분청은 청구인의 계좌OOO로 임차인의 부친인 김OOO가 2007.1.7. OOO원, 2007.5.31. OOO원을 입금한 점 등을 근거로, 쟁점부동산 임대차계약 전부터 채권·채무관계가 있어 청구인의 처 이OOO가 김OOO에게 송금한 OOO원을 임차인에게 귀속될 영업손실보상금으로 인정할 수 없다는 의견이나, 김OOO가 미국시민권자로 국내에 사업자등록을 하는 것에 어려움이 있다하여 청구인에게 부탁하여 청구인의 처 이OOO의 명의를 대여해 준 것이고, 인테리어 이후 3개월 정도 이OOO의 명의로 사업을 하다가 김OOO의 아들인 김OOO으로 사업자등록을 하였다. 처분청이 문제시 하는 청구인과 김OOO의 금융거래 내역은 쟁점부동산에서 임차인 김OOO 이전에 사업한 자가 가정음식점을 경영하였는데, 김OOO가 간이주점으로 변경하면서 내외부 공사는 본인이 직영하고, 청구인이 예전에 건설현장에서 근무한 사실을 알고 현장감독을 하여 달라고 하여, 청구인이 아는 업체들에게 일을 시키고 영수증을 첨부하여 대금청구를 하면 김OOO가 대금을 청구인에게 지급하는 과정에서 발생한 것으로, 2007.1.7. 김OOO가 청구인에게 송금한 금액은 시공자인 김OOO에게 송금할 금액을 김OOO로부터 청구인이 받아 2007.1.8. 김OOO에게 송금한 사실에서 발생된 것이고, 2007.1.29. OOO원은 김OOO가 급전이 필요하다고 하여 빌려준 것이며, 2007.5.31. OOO원은 쟁점부동산에 대한 인테리어 잔금 OOO원과 2007.1.29. 대여해준 OOO원을 수령함으로서 발생한 것이다.
(1) 청구인은 임차인 김OOO이 OOO개발로부터 수령한 OOO원이 임차인의 영업손실 보상비라고 주장하나, 국세통합전산망에서 고정자산 관련 매입세금계산서를 수취한 이력이 나타나지 않고 이에 대한 입증자료의 제출도 없어 인정할 수 없으며, OOO개발이 시공사인 OOO산업 주식회사에 시행한 기안문(시행일자 2009.1.31.)과 청구인이 OOO개발에 확인한 확인서 내용에는 OOO원을 김OOO의 보증금으로 기재하고 있는 것으로 보아, 청구인과 임차인 사이에 수수된 임차보증금의 실액은 OOO원이 아닌 OOO원으로 보이고, 임차보증금에 대하여 임차인에 반환할 의무는 임대인인 청구인에게 있으나 매수인 OOO개발이 이를 대신 반환한 것이므로 임대보증금 OOO원은 쟁점부동산의 양도가액에서 차감할 수 없는 것으로 당초 과세처분은 잘못이 없다.
(2) 청구인이 처분청에 과세전적부심사청구시 제출한 청구인의 계좌OOO의 입출금내역 중 2007.1.7. 김OOO가 OOO원을 입금하고, 2007.1.29. OOO원이 김OOO 계좌로 출금되었으며, 청구인의 다른 계좌OOO에 2007.5.31. 김OOO가 OOO원을 입금한 점 등을 볼 때, 청구인과 임차인 김OOO의 부친인 김OOO는 쟁점부동산 임대차계약 체결 전부터 금전거래가 있었던 것으로 보여, 청구인이 제출한 금융자료로 판단하기 보다는 청구인과 OOO개발 간 작성된 매매계약서, 확인서 및 국세통합전산망, OOO개발 장부 등 공식적인 입증자료로 판단하여야 할 것이다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (3) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】
① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(1) 청구인은 쟁점부동산을 OOO개발에 2007.9.3. 양도하고, 매매대금 OOO원과 명도비 명목으로 OOO원을 수령하는 계약을 체결하였고, 매매대금을 양도가액, 취득가액은 환산가액인 OOO원으로 하여, 2007.12.31. 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였으며, 처분청은 명도비 명목의 OOO원을 청구인이 신고한 양도가액에 가산하여 2011.5.19. 양도소득세 OOO원을 결정고지 하였는 바, 경정결의서 등 처분청의 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산에 대하여 청구인(갑)과 OOO개발(을)이 2007.9.3. 작성한 부동산 매매계약서의 주요내용은 아래와 같다.
1. 매매대금은 OOO원으로, 계약금(20%)은 OOO원으로 2007.9.3. 지급하고, 잔금(80%) OOO원은 2007.10.31.까지 지급한다.
2. 제3조(갑의 책임사항) 제3항에는, 목적 부동산 내에 세입자 및 점유자(무허가건물 포함)가 있을 경우 갑은 잔금 수령 전까지 갑과 임차인(전전대 포함)과의 명도(건물 및 토지 포함)에 대한 제소전 화해를 통하여 명도를 확정하여야 한다. 이에 필요한 비용은 을이 부담하는 것을 원칙으로 한다.
3. 제12조(특약사항) 제2항에는, 상기 지번의 소유권이전 완료 후 매수인은 세입자에게 1년을 무상으로 영업할 수 있도록 보장하며 세입자 명도 완료시 일금 OOO원을 매수인이 매도인에게 지급한다. (나) 청구인과 임차인 김OOO이 2007.3.25. 체결한 임대차계약서를 보면, 월세 보증금 OOO원, 월세 OOO원, 부동산의 명도는 2007.3.2.로, 임대차기간은 2007.3.2.부터 24개월로 되어 있고, 특약사항에는 임대차계약은 연장할 수 있으나 재개발 시효 전까지 유효하다고 되어 있다. (다) OOO개발이 OOO구역 2,3지구 도시환경정비사업 2,3지구 임대차보증금 등 지급요청의 제목으로 사업시행자인 OOO산업 주식회사(참조 주택사업관리팀장)에 2009.1.31. 시행한 문서를 보면, 쟁점금액(합의원금) OOO원 중 OOO원은 2007.10.31. 기지급 되었고, 김OOO 보증금정산 OOO원은 2009.1.31. 김OOO 명도시 정산한 것으로 나타나며, 2009.2.25. OOO원을 청구인 계좌OOO로 지급요청하고 있으며, 확인서와 부동산 매매계약서가 첨부되어 있다.
1. 당초 세입자 김OOO에 대한 임대차보증금은 OOO원 이었으나, 쟁점부동산을 명도하는 시점인 2009.1.31.에는 세입자가 임차인 김OOO의 부친인 김OOO로 변경된 것으로 기재되어 있다.
2. 확인서는 2009.1.19.에 청구인이 작성하여 OOO개발에 건네준 것으로, OOO개발이 지급하기로 한 일금 OOO원 중 OOO원은 2007.12.31. 수령하였고, OOO원은 매도인(청구인)이 제출한 임대차계약서 상의 임대보증금이 일금 OOO원에서 일금 OOO원으로 정정됨에 따라 변경된 보증금으로 충당하였음을 확인한다고 기재되어 있다.
3. 부동산 매매계약서는 위의 쟁점부동산에 대하여 청구인과 OOO개발이 2007.9.3. 작성한 것으로 위 (가)에서 기술된 내용과 동일한 것으로 확인된다. (라) 쟁점부동산에 사업자등록을 한 사항은 아래의 〈표1〉과 같이 나타나고, 임차인 김OOO은 사업자등록 신청시 쟁점부동산의 임차와 관련하여 보증금 OOO원, 월세는 없는 것으로 신고하였다.
(2) 청구인은 쟁점금액 중 OOO원은 청구인의 양도가액에 가산할 양도대금이 아니고, 실지는 임차인의 고정자산시설비 및 영업손실 보상금으로 임차인에게 지급된 것이며, OOO개발이 쟁점금액을 청구인 및 임차인에게 명도비 명목으로 아래 〈표2〉와 같이 지급한 것이므로 OOO원은 양도가액에서 제외하여야 한다는 주장으로, 무통장입금 영수증, 통장 사본, 타행환 입금증, 김OOO의 확인서 등을 제시하였다. (가) 2007.10.31.에는 청구인이 해외에 파견중으로 청구인의 배우자인 이OOO가 수령하였고, 증빙자료로 제시한 확인서(작성일자 2009.1.19.)는 처분청이 심리자료로 제시한 것과 동일한 것이다. (나) 2009.1.31. OOO원에 대한 증빙자료로 제시한 무통장입금영수증을 보면, OOO개발이 2009.1.31. OOO원을 김OOO 계좌OOO에 입금한 것으로 나타나고, 적요란에 김OOO로 기재되어 있는 바, OOO원보다 더 많이 송금된 것으로 나타난다. (다) 2009.2.27. OOO원에 대한 증빙자료로 제시한 청구인의 OOO은행 계좌OOO통장 사본을 보면, OOO산업이 OOO은행을 통하여 OOO원을 청구인의 OOO은행 계좌로 송금한 것으로 나타난다. (라) 타행환 입금증은 청구인의 처인 이OOO가 2007.12.20. 김OOO의 OOO은행 계좌(0571840＊＊＊＊)에 OOO원을 송금한 것으로 나타난다. (마) 임차인 김OOO의 부친 김OOO의 확인서는 2011.12.19.자에 작성되어 이 건 심리중 제출된 것으로, 쟁점부동산에서 간이음식점을 하기 위하여 2006년 12월 중순경부터 2007년 2월말까지 시설공사를 하였고, 2007.1.20. 이OOO의 명의를 빌려 사업자등록을 하였으나, 개업준비가 완료되지 않아서 실제로는 3월 초부터 영업을 하였고, 2007.6.15. 김OOO의 명의로 사업자등록을 하여 2009.1.24.까지 영업을 하였으며, 사업장의 손실보상 명목으로 건물주인 김OOO으로부터 OOO원, OOO개발로부터 OOO원을 수령한 사실이 있다고 기재되어 있다.
(3) 청구인과 김OOO와의 금융거래에 대한 청구인의 소명내역은 아래의 〈표3〉과 같다. (가) 2007.1.7. 청구인이 김OOO로부터 수령한 OOO원은 쟁점부동산에 대한 창호 및 철골공사대금으로 시공자인 김OOO에게 2007.1.8. 송금한 통장사본 제출하였다. (나) 2007.1.29. OOO원은 김OOO의 아들 김OOO이 교통사고를 내어 피해자 합의금으로 급하게 돈이 필요하다고 하여 대여한 것이다. (다) 2007.5.31. OOO원은 주방기기 및 집기류 중 공사잔금 OOO원과 2007.1.29. 빌려주었던 OOO원의 합계금 OOO원이 입금된 것이다.
(4) 쟁점부동산의 사업장 관할세무서인 OOO세무서장에게 청구인의 2007년 제2기 부가가치세 신고내역을 확인한 바, 4개월의 과세표준으로 OOO원으로 신고하여, 월세는 OOO원, 간주임대료로 OOO원으로 신고하여 당시의 간주임대료 5%를 적용하여 환산해 보면 보증금은 OOO원으로 산출되고, 청구인의 개인별 총사업내역은 아래의 〈표4〉와 같이 나타난다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부동산에 대한 임대보증금이 OOO원이고, 청구인의 배우자인 이OOO가 임차인의 부친 김OOO에게 송금한 OOO원은 채권·채무관계에 해당되므로 쟁점금액을 양도가액에 포함시켜 과세한 처분이 잘못이 없다는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 임차인 김OOO과 2007.3.25. 임대차계약 체결시 보증금 OOO원, 월세 OOO원, 계약기간을 2년으로 계약하였으나, 청구인이 쟁점부동산을 2007.9.3. OOO개발에 양도하는 매매계약을 체결함으로 인하여, 비록 청구인이 OOO개발과의 매매계약의 특약사항에 임차인이 쟁점부동산의 소유권이전 완료 후 1년을 무상으로 영업할 수 있도록 약정하였으나, 쟁점부동산의 매매계약으로 인하여 임차인 김OOO이 약정된 임차기간까지 영업을 하지 못하고 김OOO이 2009.1.24. 폐업한 점, 김OOO이 쟁점부동산에서 사업을 위한 시설투자를 한 것으로 보이는 점 등을 볼 때, 청구인이 매매대금과 별도로 수령하기로 한 쟁점금액중 임차인에게 귀속된 금액에서 임대보증금을 제외한 금액은 양수인이 임차인에게 지급한 영업손실보상금으로 보아야 할 것으로 보인다. (나) 먼저, 쟁점부동산의 임대보증금이 얼마인지를 살펴보면, 쟁점부동산에 대한 임대보증금으로 OOO개발이 OOO산업 주식회사에 시행한 OOO구역 2,3지구 도시환경정비사업 2,3지구 임대차보증금 등 지급요청 문서(국개 제09호, 2009.1.31.)에는 임차인 김OOO의 부친 김OOO가 2009.1.31. 보증금 정산으로 OOO원을 수령한 것으로 나타나고, 청구인이 OOO개발에 2009.1.19. 작성해준 확인서에는 보증금이 OOO원으로 나타나나, 임차인의 부친 김OOO가 쟁점부동산에서 사업을 한 사실이 나타나지 않아 김OOO가 쟁점부동산의 임차인으로 되어 있는 OOO개발이 OOO산업 주식회사에 시행한 문서와 청구인이 2009.1.19. OOO개발에 작성해준 확인서는 실질에 부합되지 않는 서류로 보이는 반면, 청구인이 임차인 김OOO과 2007.3.25. 임대차계약시 보증금 OOO원, 월세 OOO원으로 계약하였고, 청구인이 2007년 제2기 부가가치세 확정신고시 쟁점부동산의 임대보증금을 OOO원, 월세 OOO원으로 신고한 사실이 확인되는 점, 임대차계약기간이 종료되지 않은 상황에서 다시금 보증금을 OOO원 인상하였다는 것이 사회통념상 부합하지 않는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 임대보증금은 OOO원으로 보인다. (다) 쟁점금액중 임차인에게 귀속된 금액에 대하여 살펴보면, 청구인의 처 이OOO가 2007.1.20부터 2007.7.7.까지 쟁점부동산에서 일식집을 운영한 것으로 사업자등록을 하고, 청구인이 2007.6.15.부터 간이주점을 개업한 것으로 사업자등록이 되어 있으나, 청구인과 김OOO의 임대차계약서상 임차인 김OOO이 2007.3.2.부터 쟁점부동산을 명도받은 것으로 되어 있는 점, 청구인의 처 이OOO의 명의로 한 일식집과 임차인 김OOO이 운영한 간이주점이 동일한 업종이고, 상호에 있어서도 OOO라는 동일한 상호를 사용한 것으로 처분청의 국세통합시스템에 나타나는 점 등을 볼 때, 쟁점부동산에 음식점 개업을 위한 시설투자 이후 임차인 김OOO이 청구인의 처 이OOO의 명의로 약 3개월간 사업을 하다가 2007.6.15. 김OOO 명의로 사업자등록을 변경하였다는 청구인의 주장과 청구인 계좌의 입출금 내역 중 2007.1.7. 김OOO가 청구인에게 입금한 OOO원, 2007.1.29. 청구인이 김OOO에게 송금한 OOO원 및 2007.5.31. 김OOO 입금 OOO원의 금융거래는 쟁점부동산에 대한 시설투자 비용의 송금 및 일시적 채권·채무에 따른 금융거래라는 주장은 신뢰성이 있는 것으로 보이는 반면, 쟁점금액중 OOO개발이 김OOO에게 송금한 OOO원과 청구인의 처 이OOO가 2007.12.20. 김OOO의 OOO은행 계좌(0571840＊＊＊＊)에 송금한 OOO원은 임차인에게 귀속된 것이 금융자료에 의하여 확인되므로, OOO개발이 임차인의 부친 김OOO에게 송금한 OOO원 중 임차인에 대한 귀속분이라고 주장하는 OOO원과 청구인의 배우자 이OOO가 김OOO에게 송금한 OOO원의 합계 OOO원은 임차인이 수령한 것으로 인정되므로 OOO원중 임대보증금 OOO원을 제외한 OOO원은 쟁점부동산의 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구주장이 타당한 것으로 보인다. 따라서, OOO원을 임차인 김OOO에 대한 영업손실보상금으로 보아 임차인에게 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 매매대금과 별도로 임차인에게 귀속된 OOO원을 청구인의 양도가액에 가산하여 과세한 처분은 부당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.